Cassazione, responsabilità del notaio se non verifica l’ ipoteca sull’immobile. Suprema Corte di Cassazione - Terza Sezione Civile Sentenza 13 giugno 2013, n. 14865.
Cassazione, responsabilità del notaio se non verifica l’ ipoteca sull’immobile Suprema Corte di Cassazione - Terza Sezione Civile Sentenza 13 giugno 2013, n. 14865
Con la sentenza che di seguito si riporta la Cassazione, in materia di ipoteca sugli immobili e sulla prestazione notarile ad essi collegata, ha stabilito che tale prestazione "non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere”.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 18.11.1999, (…) conveniva davanti al tribunale di Chieti il notaio (…) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti a seguito della negligenza posta nello svolgimento dell’incarico conferitogli. Assumeva l’attore che il notaio convenuto aveva rogato l’atto pubblico di acquisto di un immobile il 27.2.1995 da (…) che in seguito si era rilevato gravato da ipoteca in favore della Banca Nazionale del Lavoro; che l’immobile era costato £.210 milioni;
che aveva effettuato opere di miglioramento sullo stesso; che il 28.3.1997 la (…) gli aveva notificato atto di precetto per £. 133.085.950; che successivamente tale immobile era stato sottoposto a procedura esecutiva dalla stessa (…) procedura tuttora in corso.
Si costituiva il convenuto notaio che assumeva di essere stato esonerato dall’acquirente dall’effettuare le visure ipotecarie, come ris u l t a v a d a l l a t t o p u b b l i c o r o g a t o .
I I T r i b u n a l e , c o n s e n t e n z a d e l 1 5 . 5 . 2 0 0 3 , r i g e t t a v a l a d o m a n d a .
P r o p o n e v a a p p e l l o l a t t o r e .
L a C o r t e d i a p p e l l o d i L A q u i l a , c o n s e n t e n z a d e p o s i t a t a i l 1 4 m a r z o 2 0 0 7 , c o n d a n n a v a i l n o t a i o ( & ) a l p a g a m e n t o i n f a v o r e d e l l a t t o r e d e l l a s o m m a d i ¬ 6 8 . 7 3 3 , 1 0 , o l t r e a c c e s s o r i .
R i t e n e v a l a c o r t e d i m e r i t o c h e l e s o n e r o d e l n o t a i o d a l l o b b l i g o d i e f f e t t u a r e l e v i s u r e i p o t e c a r i e , p o i c h é p r o v e n i v a s o l o d a l l a p a r t e a c q u i r e n t e e n o n d a e n t r a m b e l e p a r t i , e n o n e r a i n d i c a t a l a r a g i o n e della scelta, era improduttivo di effetti.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione.
Resiste con controricorso (…) che ha anche presentato ricorso incidentale e poi memoria..
Motivi della decisione
1. Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi a norma dell’art. 335 c.p.c. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 2230, 2232 c.c. e 100 c.p.c, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. Secondo il ricorrente è sufficiente ad esentarlo da ogni responsabilità, la clausola, inserita nel contratto di compravendita, con la quale espressamente l’acquirente lo dispensava dall’effettuare le visure ipotecarie.
2.1. Il motivo è infondato.
La responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, pur tuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione; sicché, la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (art. 11. n. 89/1913).
Ne consegue che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce, un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (artt. 1176 e 2230 e segg. cod. civ.) specialmente tesa ad assicurare la serietà, e la certezza degli atti giuridici.
2.2.Per quanto il contratto di prestazione professionale possa essere stipulato con il notaio da una sola delle parti del contratto rogando, proprio per la suddetta funzione dell’attività del notaio, creditori della corretta prestazione notarile sono poi tutte le parti del contratto redigendo. In questo caso il contratto di prestazione professionale del notaio , nei confronti della parte che non ha provveduto alla sua stipulazione, svolge gli effetti del contratto in favore di terzo (art 1411 c.c.), con la conseguenza che quest’ultimo soggetto può far valere direttamente nei confronti del notaio promittente i suoi diritti alla corretta prestazione.
2.3. Ciò comporta che solo la concorde volontà delle parti e non solo quella del soggetto che ha concluso il contratto d’opera intellettuale con il notaio (e si è fatto carico del pagamento del compenso) può esonerare il notalo dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette “visure catastali” e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, (cfr. Cass. n. 25270 del 01/12/2009; Cass. n. 5868 del 16/03/2006; Cass. 13825 del 23/07/2004). Infatti, tenuto conto del connotazioni peculiari della funzione notarile, per cui aspetti privatistici della prestazione si intersecano con il carattere pubblico di interesse generale della attività professionale, ne discende che l’interesse al compimento delle visure, da parte del pubblico ufficiale, è non solo dell’acquirente, ma anche del venditore, cui torna utile non trovarsi successivamente esposto, in caso di scoperta di vincoli o pesi sul bene ceduto, ad azioni di risoluzione, con inevitabili effetti restitutori, ovvero di garanzia o di risarcimento di danni.
2.4. Ne consegue che, se il notaio non adempie correttamente alla propria prestazione, ivi compresa quella attinente alle attività preparatorie ( tra cui quella di visure catastali ed ipotecarie), sussiste la sua responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti contrattuali, che da tale comportamento abbiano subito danni, non essendo sufficiente che solo una parte rabbia esonerato da responsabilità.
2.5. Nella fattispecie – pertanto – correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto irrilevante ed improduttiva di effetti la clausola contrattuale con la quale il solo acquirente esonerava il notaio dall’effettuare le visure ipotecarie, peraltro in assoluto difetto di motivazioni idonee a sostenere l a s c e l t a e c o m u n i a l l e p a r t i .
3 . C o n i l s e c o n d o m o t i v o d i r i c o r s o i l r i c o r r e n t e l a m e n t a l a v i o l a z i o n e d e g l i a r t t . 1 2 2 4 , 1 2 2 6 , 1 2 7 7 , 2 6 9 7 c . c . , i n r e l a z i o n e a l l a r t . 3 6 0 n . 3 c . p . c , n o n c h é i l v i z i o m o t i v a z i o n a l e d e l l i m p u g n a t a s e n t e n z a , p e r a v e r l i q u i d a t o i l d a n n o i n ¬ . 6 8 . 7 3 3 , 1 0 , p a r i a l l a s o m m a i n t i m a t a d a l l a c r e d i t r i c e i p o t e c a r i a l a ( & ) s . p . a . .
R i t i e n e i l r i c o r r e n t e c h e l a t t o r e n o n a v e v a f o r n i t o l a p r o v a d i a v e r e p a g a t o a l l a c r e d i t r i c e t a l e s o m m a e d i n o l t r e c h e n e l l a f a t t i s p e c i e n o n p o t e v a a p p l i c a r s i l a rivalutazione, ma il diverso principio nominalistico trattandosi di debito di valuta.
4.1. Il motivo è infondato.
Quanto all’entità del danno ed alla sua liquidazione ciò costituisce una valutazione di competenza del giudice di merito. ...
... continua