QUESITO N. 496: Se le prelazione agraria spetta anche al soggetto che abbia stipulato con il proprietario del fondo un contratto di compravendita avente ad oggetto il raccolto e/o i frutti dello stesso. Modalità operative per l’agente immobiliare.

QUESITO N. 496: Se le prelazione agraria spetta anche al soggetto che abbia stipulato con il proprietario del fondo un contratto di compravendita avente ad oggetto il raccolto e/o i frutti dello stesso. Modalità operative per l’agente immobiliare.

Risposta al quesito
Nel caso di specie, risulta di difficile inquadratura l’accordo sottoposto alla nostra attenzione, in quanto, non potendolo qualificare come un contratto di mezzadria ne di colonia parziaria, resta da verificare la posizione del soggetto che ha assunto il lavoro di coltivazione del noccioleto; infatti titolare del diritto di prelazione è anche il coltivatore diretto che possiede a titolo di affitto il terreno oggetto di vendita o il coltivatore diretto di fondo contiguo al terreno agricolo posto in vendita.
Ora l’art. 27 della legge 3 maggio 1982, n. 203 (Norme sui contratti agrari) stabilisce che le norme regolatrici dell'affitto dei fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari, stipulati dopo l'entrata in vigore della presente legge, aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici. A nostro avviso non dovrebbe sussistere nell’accordo in questione una concessione e/o conferimento del fondo rustico in quanto l’accordo è limitato “soltanto ai giorni del raccolto e dai lavori menzionati”.
Difficile pertanto ritenere che tale accordo possa configurare un contratto di affitto.
Resta la possibilità di qualificare il soggetto suddetto come il coltivatore diretto di un fondo contiguo, ritenuto dalla giurisprudenza titolare del diritto di prelazione : ai fini dell’esercizio della prelazione agraria da parte del proprietario confinante, ai sensi dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, è necessario non solo che egli rivesta la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi direttamente il fondo adiacente a quello posto in vendita.
Inoltre è da tener presente che la prelazione, che nel senso più generale del termine indica una posizione di precedenza, priorità o comunque preferenza, in agricoltura ha come unico obiettivo quello di creare un collegamento fra la proprietà di un fondo agricolo e il soggetto che realmente coltiva e/o “ sfrutta” il fondo con lo scopo di riunire nella stessa figura il proprietario del fondo con il lavoratore della terra. ( Corte di Cassazione n. 2812/1992). Tra l’altro, l’acquisto, tramite la regola della preferenza, viene a risultare tendenzialmente riservato a chi (attraverso un criterio di localizzazione, più o meno intensa, rispetto al fondo) già sia dedito alla coltivazione della terra, specificamente sia coltivatore diretto, e tende, attraverso un controllo dell’accesso alla proprietà e con un realizzarsi virtualmente costante della sua azione, a promuovere la formazione della proprietà coltivatrice.
Pertanto sarebbe preferibile, per evitare il riscatto, inteso come il diritto riconosciuto esperibile in ogni ipotesi di violazione della prelazione, attivare la procedura della denuciatio con la quale il proprietario notifica con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione; Il coltivatore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di trenta giorni. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Motivi
La prelazione, nel senso più generale del termine, indica la posizione di precedenza, priorità, o preferenza nell’acquisizione di un bene o di un diritto, in base ad una diretta norma di legge o a un atto di scelta limitatamente discrezionale. Tale termine, nel codice civile, indica il diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell’acquisto di un bene, qualora il legittimo proprietario manifesti la volontà di alienarlo.
La prelazione dell’affittuario e quella del confinante rientrano nella casistica della prelazione legale agraria e si configurano con il diritto che spetta all’affittuario o al confinante di essere preferita a terzi in caso di alienazione di un fondo rustico e/o di fabbricati agricoli, qualora il legittimo proprietario manifesti l’intenzione di vendere. Tale diritto trova la sua origine nell’art.8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, (Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice) il quale prevede che “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonìa parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.
Per la legge n. 590/1965 titolari del diritto di prelazione sono anzitutto gli aûttuari: mezzadri, coloni, compartecipanti e coltivatori diretti del fondo oûerto in vendita;
Secondo la Corte di Cassazione la qualifica di coltivatore diretto, in relazione al requisito della "coltivazione abituale", previsto dall'art. 31 della legge n. 590 del 1965 in linea generale e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e di quello succedaneo di riscatto, può essere attribuita anche a chi svolge altra attività lavorativa principale, poiché non è richiesto che l'attività di coltivazione sia esercitata professionalmente, cioé in modo tale che questa costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, risultando sufficiente che detta attività sia "abituale", intendendosi questo requisito quale normale ed usuale svolgimento di lavori agricoli, in maniera tale che l'attività agricola venga realizzata in modo stabile e continuativo (ancorché - come detto - non professionale), prevalentemente con lavoro proprio o dei componenti della propria famiglia, traendo da tale attività un reddito, pur se secondario. (Cass. n.1107 del 20/01/2006)
La mezzadria invece è un contratto agrario d'associazione con il quale un proprietario di terreni e un coltivatore (mezzadro) si dividono i prodotti e gli utili di un podere, mentre la colonia parziaria è una forma di conduzione dell'azienda agricola dove il concedente (proprietario del terreno agricolo) e uno o più coloni (non organizzati in unità di lavoro familiare come nella mezzadria) si associano per la coltivazione di un fondo e per l'esercizio delle attività connesse (trasformazione e/o alienazione dei prodotti agricoli), al fine di dividerne i prodotti e gli utili.
Sempre l’art. 8 l. n. 590/1965, al 3’ comma, attribuisce un diritto di prelazione anche ai componenti la famiglia coltivatrice, per il caso di vendita di quota del fondo da parte di uno fra loro.
A questi originari soggetti l art. 7 l. n. 817/1971, ha aggiunto i coltivatori diretti proprietari di fondi a confine con quello oûerto in vendita [purché su quest ultimo non siano insediati aûttuari (mezzadri, coloni, compartecipanti) o enfiteuti coltivatori diretti].
L art. 16 l. n. 817/1971 ha poi esteso la prelazione, per entrambe le ipotesi di base, anche alle cooperative agricole di coltivatori diretti.
Infine, l art. 2 d.lg. 29 marzo 2004, n. 99, attribuisce la prelazione anche alla società agricola di persone, qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese.
La Suprema Corte esclude, con riferimento alla spettanza della prelazione agraria, la rilevanza dei rapporti di mero fatto. Ai fini della sussistenza del diritto di prelazione occorre dunque che la coltivazione possa dirsi attuata in dipendenza di un titolo atto a fondare la conduzione del fondo.
La facoltà di esercitare il diritto di prelazione, che spetta anche al proprietario coltivatore diretto del fondo confinante, ha portato gli addetti ai lavori ad individuare due diversi tipi di prelazione il cui discrimine è identificabile nel soggetto che si appresta ad esercitare il proprio diritto. Si parla quindi di prelazione agraria comune per indicare la prelazione che opera sul fondo posto in vendita a favore di coltivatore diretto insediato sul fondo stesso ( art. 8 legge 590/1965), mentre si parla di prelazione del confinante per indicare la prelazione prevista a favore del proprietario coltivatore diretto di fondo contiguo al terreno agricolo posto in vendita ( art. 7 legge 817/1971).
Mentre il diritto di prelazione del conduttore trova la sua logica particolare nel contratto agrario e tende alla riunione in capo al coltivatore titolare dell’impresa anche della proprietà di quel medesimo fondo su cui già svolge la sua attività, il diritto del confinante invece, nella sua specificità, favorisce l’espansione di aziende già istituite su fondo in proprietà, perseguendo, attraverso l’accorpamento, l’ulteriore finalità di una ricomposizione fondiaria, che si realizza autonomamente nel momento della volontaria cessione di fondi.
Il diritto di prelazione del confinante si pone con la proprietà del fondo a confine in un rapporto meramente funzionale, nella prospettiva della realizzazione delle finalità ora precisate, giacché la preferenza e` conferita al proprietario non in quanto tale, sebbene in quanto coltivatore diretto, titolare di un’azienda costituita su terreni propri e destinata ad espandersi con l’acquisto preferenziale di quelli viciniori. Il coltivatore diretto, per poter avvalersi della prelazione può indifferentemente sia assumere le vesti dell’imprenditore e cioè vendere i frutti della terra che coltiva ma può anche semplicemente sfruttare i prodotti coltivati esclusivamente per la sussistenza personale, propria e della propria famiglia. Egli può avvalersene purché non abbia venduto nell’ultimo biennio altri fondi rustici, il che dimostrerebbe il suo poco interesse nella coltivazione della terra ma solo un interesse speculativo.
Si riporta al riguardo la massima di Cass. 1712 del 27/01/2010: “ Ai fini dell’esercizio della prelazione agraria da parte del proprietario confinante, ai sensi dell’art. 7 della legge 14 agosto 1...

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