QUESITO N. 498: Violazione di distanze nella costruzione di una villetta del 1978 , sulla base di un accordo tacito con il vicino. Quali rischi per l’acquirente e responsabilità del mediatore.

QUESITO n. 498: Violazione di distanze nella costruzione di una villetta del 1978 , sulla base di un accordo tacito con il vicino. Quali rischi per l’acquirente e responsabilità del mediatore .
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RISPOSTA AL QUESITO
Nel caso in esame, sono evidenti le irregolarità edilizie poste in essere da chi ha edificato la villetta nel lontano 1978, in particolare, chi ha costruito l’ha fatto in dispregio delle norme che disciplinano la distanza tra costruzioni e fondi finitimi. Bene, in caso di costruzione, realizzata nel mancato rispetto delle distanze dai confini, l’ordinamento mette a disposizione del proprietario del fondo attiguo un azione diretta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, la quale essendo un’azione reale è imprescrittibile, salvo l’acquisto del diritto per usucapione dell’autore dell’abuso, a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale, (cfr. tra le tante Cass. Civ. n.871 del 2012).
E’ fuor di dubbio, pertanto, visto l’enorme numero di anni trascorsi dal compimento dell’abuso edilizio ( circa 32!!!), che il proprietario della villetta ha maturato per usucapione il diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale. Ma vi è di più, a causa del numero di anni trascorsi, il proprietario del fondo finitimo non potrebbe nemmeno più chiedere il risarcimento dei danni visto che il diritto al risarcimento è un illecito aquilano, ed è soggetto pertanto alla prescrizione quinquennale ai sensi dell'HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=36512" \l "art2947"art. 2947c.c.. Ciò premesso, la villetta in parola è sicuramente abusiva, ma il proprietario del fondo finitimo non può più porre rimedio a questo abuso. Sennonché, l’ente locale (ndr il Comune), ove dovesse rilevare l’abuso potrebbe senz’altro comminare una sanzione amministrativa oltre ad ulteriori conseguenze previste dalla normativa urbanistica locale.
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Circa la possibilità di mediare l’affare
Il mediatore può ricevere l’incarico di mediazione, ma deve necessariamente rendere edotto il promissario acquirente delle irregolarità urbanistiche rilevate e di cui è venuto a conoscenza per non incorrere in responsabilità professionale. Inoltre se il promissario acquirente si dimostrasse ancora interessato a concludere l’affare nonostante l’abuso edilizio evidenziato, ebbene che ad esso si facesse sottoscrivere un atto dissimulato con esonero di ogni responsabilità e rinuncia a qualsiasi azione nei confronti dell’alienante e del mediatore .
MOTIVI DELLA RISPOSTA
La questione che ci occupa, tocca la delicata questione delle distanze legali tra costruzioni e fondi finitimi. Le disposizioni legislative che disciplinano questa fattispecie sono ivi contenute nel libro terzo del Codice Civile. La disciplina delle distanze legali ha natura strettamente privatistica e quindi, i diritti e doveri prescritti dalle norme del codice civile, sono alienabili e derogabili per volontà convenzionale delle parti. Si badi bene però, tale convenzione non deve incidere sui diritti dei terzi estranei all’accordo. Le norme che disciplinano la distanza tra le costruzioni, se contenute nel codice civile (artt. 873 e ss. c.c.), sono dettate per regolare i rapporti di vicinato ed i relativi diritti soggettivi dei singoli, per cui hanno natura non congente (Cass. civ. 5/01/1980 n. 60) e per tale motivo possono essere derogabili ed alienabili. Di converso, se le disposizioni che disciplinano le distanze legali tra costruzioni e fondi finitimi sono contenute nei regolamenti edilizi o nei piani regolatori, che integrano le norme del codice civile, esse non sono derogabili con convenzioni tra privati, in quanto, trascendono dall’interesse meramente privatistico, perseguono fini di interesse generale, essendo dirette alla tutela dell’urbanistica. Ne consegue, pertanto, l’invalidità delle convenzioni stipulate tra proprietari confinanti i quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze (cfr. tra le tante Corte Cass. 4/02/2004 n. 2117; Corte Cass. 16/12/1980 n. 6512).
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In caso di costruzione, realizzata nel mancato rispetto delle distanze dai confini, il proprietario del fondo attiguo può sempre chiedere l’azione diretta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, la quale essendo un’azione reale è imprescrittibile, salvi gli effetti di una eventuale usucapione, che può dar luogo all’acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quel...

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