QUESITO N. 505: 1.Se il conduttore può recedere dal contratto in assenza di previsione contrattuale. 2. Se il conduttore può agire nei confronti del locatore nel caso in cui l’immobile locato risulti privo del certificato di agibilità.
Quesito n. 505: 1. Se il conduttore può recedere dal contratto anche in assenza di previsione contrattuale. Modalità e termini.
2. Se il conduttore può agire nei confronti del locatore nel caso in cui l’immobile locato risulti sprovvisto del certificato di agibilità.
Risposta
Ai sensi dell’art. 27, comma 7 legge 27 luglio 1978, n. 392, “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.-
Detto ciò, occorre considerare poi che l’anzidetta legge non contiene una definizione di “gravi motivi”, pertanto ogni valutazione sull’occorrenza di tali eventi è lasciata al giudizio dei tribunali, con onere del conduttore di provarne la sussistenza.-
La Cassazione sul punto ha espressamente affermato che la norma testé, introducendo un’eccezione al principio generale posto dall’art. 1372 cod. civ., deve essere interpretata restrittivamente per evitare che la scelta se proseguire o terminare il rapporto di locazione resti affidata alla mera volontà del conduttore (Cfr., ex multis, Cass., sez. III, 13 dicembre 2011, n. 26711; Cass., sez. III, 21 aprile 2010, n. 9443; Cass., sez. III, 19 luglio 2005, n. 15215;1).-
In sintesi, secondo l’ orientamento giurisprudenziale quivi richiamato, i gravi motivi devono essere circostanze: – che trovano la loro origine in fatti estranei alla volontà (non dipendono dal potere decisionale) del conduttore e sono al di fuori del suo controllo; – che erano imprevedibili (o comunque ignorate dal conduttore) al momento della stipulazione del contratto; – che sono sopravvenute rispetto alla data di stipulazione del contratto; – che rendono la prosecuzione del rapporto di locazione oltremodo gravosa per il conduttore.-
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Circa invece la mancanza del certificato di agibilità, si deve evidenziare che la mancanza di questo – per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato – viene a configurare una situazione d’inadempimento in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse dell’acquirente del diritto reale o di credito sulla cosa medesima, ma laddove essa risulti – come nel caso in esame – nota alle parti può invero non precludere la negoziazione dell’immobile, l’inadempimento divenendo definitivo solamente allorquando il relativo rilascio risulti definitivamente negato.- Con la conseguenza che se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno tale affermazione si pone in linea con la giurisprudenza del Giudice delle Leggi cfr. tra le tante della Cass. Civ., 12.9.2000, n. 12030; Cass. Civ., 16.9.1996, n. 8285.- In particolare la Cassazione con la sentenza n. 8409, 11 aprile 2006, ha stabilito che: “In assenza di patto contrario, l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità – posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché´ degli interessi urbanistici, richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edificio ed attestante l’idoneità` dell’immobile ad essere frequentato dalle persone fisiche – incombe sull’alienante o disponente dell’immobile. In caso di contratto di locazione, pertanto, tale obbligo deve ritenersi incombere sul locatore (quale proprietario o titolare del potere di disposizione sulla cosa), anche se questo sia destinato ad uso diverso da quello abitativo. Se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità (per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato) possa anche essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”.
Ciò posto la mancata consegna del certificato di agibilità da` luogo sicuramente ad una responsabilità contrattuale del locatore.-
Pertanto il conduttore potrà ricorrere all’eccezione d’inadempimento, di cui all’art. 1460 c.c., e/o richiedere l’eliminazione del vizio.-
Per quanto riguarda la praticabilità della risoluzione per inadempimento, occorre valutare: a) se il certificato di agibilità mancante sia suscettibile di essere rilasciato; b) se lo stesso sia stato richiesto, ma non ottenuto per un ritardo dell’amministrazione c) se lo stesso non possa essere rilasciato, in quanto la costruzione presenti deficienze insanabili (perché manca dei requisiti richiesti per ottenere la certificazione), ad esempio in quanto realizzata in modo difforme rispetto al progetto a suo tempo approvato dal Comune. Tali situazioni comportano conseguenze diverse, di differente gravità: nei casi di cui alla lett. a) e alla lett. b), la giurisprudenza limita la tutela del conduttore al risarcimento dei danni (Cass., 17.12.1993, n. 12507, Cass., 15.5.2003, n. 7529, 32).-
La risoluzione del contratto costituisce, invece, un rimedio estremo, che si verifica quando non sussistono i requisiti per l’ottenimento della certificazione di agibilità, e quindi l’immobile è del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico sociale ed a soddisfare in concreto i bisogni che determinarono la contrattazione dell’immobile stesso.-
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Motivi della risposta
Nel caso che ci occupa il contratto di locazione non prevede nulla circa le modalità e la facoltà di recesso, pertanto anche per espressa previsione contrattuale si applica ove nulla previsto dal contratto la legge sull’equo canoe. Ciò posto, ai sensi delle disposizioni di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore ha diritto di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza esclusivamente: 1) qualora le parti abbiamo previsto una clausola specifica in tal senso nel testo del contratto (cd. clausola di recesso convenzionale) (art. 27, comma 7 legge cit.) non è il nostro caso ; e 2) indipendentemente da una clausola ad hoc in contratto ed in qualsiasi momento (con preavviso di sei mesi), in caso di ricorrenza di “gravi motivi” ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, di detta legge.- Infatti, secondo la suddetta previsione legale: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.- Bene, occorre ora considerare che l’art. 27 della legge n. 392/78 dell’anzidetta legge non contiene una definizione di “gravi motivi”. Pertanto ogni valutazione sull’occorrenza di tali eventi è dunque lasciata, nel caso di contestazione da parte del locatore dei motivi addotti dal conduttore, al giudizio dei tribunali, mentre sarà onere del conduttore provarne la sussistenza nell’eventuale giudizio.- Questi ultimi dovranno operare un’analisi, caso per caso, delle circostanze specifiche ai fini di una loro qualificazione come “gravi motivi”.- A seguito di un esame dei precedenti giurisprudenziali in materia, si rilevano un gran numero di decisioni giudiziali emesse negli ultimi anni.- Sul punto la prevalente giurisprudenza del giudice delle leggi, ha affermato che la norma posta dal citato art. 27, ultimo comma, introducendo un’eccezione al principio generale posto dall’art. 1372 cod. civ., deve essere interpretata rest...
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