QUESITO N. 506: Se per partecipare alle aste giudiziarie in nome e per conto del cliente l’agente immobiliare necessita di procura notarile. Diritto al compenso provvigionale e limiti imposti dalla legge.

Quesito n. 506: Se per partecipare alle aste giudiziarie in nome e per conto del cliente l’agente immobiliare necessita di procura notarile. Diritto al compenso provvigionale e limiti imposti dalla legge.
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Risposta al quesito
Il legislatore del 2005 (legge n.80 del 14 maggio 2005) imprime un “volto nuovo” alle vendite forzate immobiliari, finalmente deciso a superare quelli che per troppo tempo sono stati limiti e lungaggini del procedimento. Il quesito così come sollevato vuol che una più particolare attenzione sia concentrata sul “regime delle offerte d’acquisto” perché è tale aspetto - pure rivisitato in chiave “riformatrice” - che permette di concludere per la possibilità dell’agente immobiliare di divenire “protagonista” delle sole vendite all’incanto. La conferma a quanto appena asserito è data dalla prima parte dell’ art. 579 c.p.c., rubricato “Persone ammesse agli incanti”:
1. Salvo quanto è disposto nell’articolo seguente (modalità dell’incanto), ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto.
2. Le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.
L’agente immobiliare, pur non essendo avvocato, può partecipare alla gara e presentare l’offerta d’acquisto, in nome e per conto del cliente, quale mandatario munito di procura speciale. La validità dell’incarico esige l’ atto scritto con indicazione specifica del bene da acquistare, visto che il mandato vuole la medesima forma dell’atto che l’incaricato-mandatario va a compiere. (Proprio perchè in gioco c’è un incarico all’acquisto di beni immobili, implicito è il rinvio all’art. 1350 c.c. e alla forma scritta ad substantiam!) Inevitabile, allo stesso, è l’intervento del notaio, calcolando che la procura speciale vuole l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata.
Proprio perché l’agente immobiliare partecipa all’asta giudiziaria quale mandatario munito di procura speciale, il dilemma relativo ad un eventuale compenso a suo favore ci proietta entro il “raggio d’azione” dell’art. 1709 c.c.:”Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”. All’interno del nostro sistema giuridico trova “cittadinanza” una disposizione che, lungi dal fissare una misura massima del compenso, ne indica al più i parametri di determinazione, laddove le parti, in piena autonomia, non abbiano raggiunto l’accordo sul punto.
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Motivi della risposta
Se il pignoramento celebra il vero e proprio avvio del procedimento di espropriazione forzata, sua fase centrale è la vendita e assegnazione, poiché con esse si procede a trasformare in denaro i beni pignorati (in caso di vendita forzata) oppure a trasferire direttamente il bene pignorato al creditore. Nella vendita senza incanto (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame, alla presenza dei vari offerenti. Circa l’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se il creditore procedente esprime dissenso o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita con il sistema dell’incanto. Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. L’art. 579 c.p.c., rubricato “Persone ammesse agli incanti”, prevede che “ognuno, eccetto il debitore ,è ammesso a fare offerte all’incanto. Le offerte d’acquisto debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.” Si ritiene che l’espressa esclusione del debitore derivi dall’impossibilità giuridica dell’acquisto di cosa propria; si vuol evitare, altresì, che i probabili aspiranti all’acquisto siano scoraggiati, ovvero indotti ad astenersi, dal debitore ammesso avente ogni interesse a recuperare il proprio immobile; in ultimo, ma non meno importante, è l’esigenza di impedire che, concorrendo all’acquisto del bene, il debitore inadempiente si ponga nella condizione di liberarsi dal pignoramento al di fuori dei mezzi consentiti dalla legge (conversione del pignoramento ex art.495 c.p.c.). La possibilità di proporre offerta d’acquisto attraverso mandatario munito di procura speciale permette di ottenere l’assistenza alle aste giudiziarie anche del mediatore immobiliare. A onor di precisione, va però detto che tale ammesso “protagonista delle aste” ivi non trova un campo d’azione privo di barriere. La conferma arriva già allorquando si prosegue nella lettura dello stesso art.579 c.p.c. e ci si imbatte nel terzo comma: I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare. Laddove l’ aspirante acquirente voglia mantenere la riservatezza al momento dell’aggiudicazione non potrà più rivolgersi al mediatore immobiliare quale mandatario, bensì solo e soltanto al procuratore legale (art.3 legge 24/02/1997 n.27 così precisa: “Il termine procuratore legale contenuto in disposizioni legislative si intende sostitutivo del termine – avvocato -“). Lo stesso termine si ritrova all’art. 584 c.p.c. che contempla le offerte...

... continua