QUESITO N. 510: Se al fine di regolarizzare la situazione catastale di un fabbricato di proprietà di più soggetti è necessario che tutti i proprietari sottoscrivano il DOCFA (documento catasto fabbricati). Disciplina e modalità operative.

Quesito n. 510: Se al fine di regolarizzare la situazione catastale di un fabbricato di proprietà di più soggetti, formato da quattro particelle, di cui tre sono intestate a Caio e la quarta appartenente per ¼ allo stesso Caio e per ¾ a Sempronio, è necessario che tutti i proprietari sottoscrivano il DOCFA (documento catasto fabbricati). Disciplina e modalità operative.
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RISPOSTA
Il software Docfa permette la compilazione del modello di "Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana", con il quale si possono presentare al Catasto dichiarazioni di fabbricato urbano o nuova costruzione (accatastamento), denunce di variazione e denunce di unità afferenti ad enti urbani.
Il DOCFA comprende una sezione tecnico-descrittiva che permette l'analisi delle caratteristiche generali e particolari dell'unità immobiliare al fine di definire la rendita catastale e una sezione grafica costituita dalla planimetria catastale che rappresenta l'unità nella sua consistenza e stato di fatto.
E' il proprietario dell'immobile che incarica un tecnico professionista abilitato alla redazione del DOCFA.
La rendita catastale indicata nel documento dal professionista incaricato, è una rendita proposta, che viene valutata dall'Agenzia del Territorio entro un anno dalla data dei presentazione, divenendo poi definitiva. Nel caso di rettifiche, l'Agenzia ha obbligo di comunicazione alla proprietà.
E' necessario presentare un DOCFA nel caso di:
• nuove costruzioni, cioè quando si realizzano unità immobiliari da iscrivere ex-novo in catasto.
• variazioni dello stato di fatto delle unità immobiliari già iscritte, come ad esempio: modifiche spazi interni, fusioni e frazionamenti, ampliamenti, demolizioni, cambi d'uso, eccetera.
In tema di catasto dei fabbricati, la cassazione civile ha specificato nuovamente, che “con il d.m. 19 aprile 1994 n. 701, regolamento emanato ai sensi della l. 23 agosto 1988 n. 400, art. 17, comma 3, è stata introdotta una procedura - cd. DOCFA - per l'accertamento delle unità immobiliari, che consente al dichiarante, titolare di diritti reali sui beni, di proporre la rendita degli immobili stessi; la procedura ha il solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazioni presentate ai sensi d.p.r. 1 dicembre 1949 n. 1142, art. 56 la funzione di "rendita proposta", fino a quando l'ufficio finanziario non provveda alla determinazione della rendita definitiva”.
(Cassazione civile, sez. trib., 21/12/2011, n. 27980)
Infatti, dapprima sul tema, era già intervenuta la stessa cassazione civile, secondo la quale, “la proposta di rendita secondo la procedura cosiddetta Docfa, ex d.m. 19 aprile 1994 n. 701, al pari della dichiarazione dei redditi, non ha natura di atto negoziale e dispositivo ma reca una mera dichiarazione di scienza e di giudizio che costituisce l'atto iniziale di un procedimento amministrativo di tipo cooperativo per la classificazione degli immobili e le rendite da questi prodotte…” (ex multis Cassazione civile, sez. trib., 15/07/08, n. 19379).
In risposta al quesito, è previsto che il dichiarante deve essere sempre una persona fisica; è sufficiente che il docfa sia firmato da uno solo degli aventi diritto. Si distinguono due casi:
Quando il dichiarante coincide col proprietario: In questo caso, ovviamente, il nome del dichiarante deve coincidere con quello di uno dei proprietari, nel caso di nomi doppi o tripli che superino i venti caratteri previsti dal programma, il nome completo dovrà essere scritto in relazione tecnica.
Quando il dichiarante non coincide col proprietario: Il dichiarante può non coincidere col proprietario
in caso di morte dello stesso; sarà sufficiente annotare in relazione tecnica: “xxxxx firma in qualità di erede di yyyyy”; in caso di tutoraggio o analoghi; in relazione tecnica andrà scritto: “xxxxx firma in qualità di tutore (o quel che sia) di yyyyy”; su incarico del tribunale; in relazione tecnica andrà scritto: “xxxxx firma in qualità di incaricato del tribunale”; in caso di persona giuridica: poiché il dichiarante deve essere sempre una persona fisica, si dovrà scrivere il nome del legale rappresentate o quel che sia nel campo del dichiarante e scrivere in relazione tecnica: “xxxxx firma in qualità di legale rappresentate (o quel che sia) della yyyyy”.
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MOTIVI DI DIRITTO
Con il D.M. 02.01.1998, n. 28 - "Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale" sono stati definiti
alcuni concetti di base nell’ambito dei servizi catastali erogati dagli Uffici Provinciali - Territorio dell’Agenzia delle Entrate: IL CATASTO DEI FABBRICATI conserva l’inventario del patrimonio edilizio nazionale costituito dalle UNITÀ IMMOBILIARI, oggetti che nella minima definizione catalogabile rappresentano la “...porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati, ovvero un’area (posti auto scoperti, aree sportive senza costruzioni, aree per il deposito di materiali ecc.), che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.”
Per Docfa si intende l’insieme dei documenti predisposti e p...

... continua