QUESITO N. 512: Se il conduttore, può vietare al locatore l'esposizione del cartello “VENDESI” sull’immobile oggetto di locazione, ritenendolo pregiudizievole per la sua attività.

QUESITO
Un cliente è conduttore in un ufficio (studio professionale). Il locatore ha posto in vendita l'ufficio esercitando il diritto di prelazione a favore del conduttore, che però non intende acquistare. Il locatore vuole mettere un cartello "VENDESI" sul terrazzo prospiciente strada principale ma il conduttore non lo può tollerare in quanto teme che la clientela dello studio professionale capisca male e pensi che lo studio sia in vendita, creando problemi all'avviamento dello studio.
Può il locatore pretendere di mettere il cartello vendesi sul terrazzo oppure può il conduttore rifiutarsi?
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Risposta al quesito

La legge 27 luglio1978 n.392 introduce specifiche e tassative forme di tutela dell’avviamento.Nel regolamentare le locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, il legislatore dedica, non a caso, particolare considerazioneall’interesse del conduttore (nella maggior parte dei casi operatore economico) ad una accentuata stabilità logistica della sua attività, così come svolta nell’immobile preso in locazione. Tale interesse, oltre che attraverso la previsione di una durata minima dei contratti (art. 27), maggiore di quella stabilita per le locazioni abitative, è tutelato:
- con l’attribuzione al conduttore del diritto di prelazione e quindi l’essere preferito rispetto a terzi, a parità di condizioni, nel caso di nuova locazione dell’immobile (art. 40);
-con l’attribuzione al conduttore del diritto di prelazione nel caso di trasferimento oneroso della proprietà dell’immobile (art. 38) –come nel caso di specie - e possibile diritto di riscatto in caso di violazione del primo (art. 39);
- indirettamente, attraverso il riconoscimento, a titolo riparatorio del danno presunto, di una indennità per la perdita dell’avviamento nel caso di rilascio dell’immobile per iniziativa del locatore (artt. 34, 69).
Impedire al proprietario di porre il cartello VENDESI, significa privar di sostanza il suo diritto di proprietà, “il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”(art.832 c.c.). Il locatore aveva preferito il conduttore, ma se lo stesso non vuol acquistare, ciò non può ostacolare il diritto di alienazione in capo al primo: l’affissione del cartello VENDESI è un espediente fondamentale per rendere nota tale sua intenzione. Al più potrà chiedersi di apporre tale cartello non sul terrazzo, bensì sul muro perimetrale comune del condominio, se il suo regolamento lo ammette!


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Motivi della risposta


Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello dell’abitazione trovano la propria disciplina negli artt.27 e seguenti della Legge 27 luglio 1978 n.392. L’articolo 27 stabilisce: “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1)industriali, commerciali e artigianali;
2)di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo…”Questa prima disposizione preannuncia il precipuo interesse del legislatore di modulare l’intera disciplina asservendo l’interesse del conduttore -operatore economico- di garantire all’attività svolta una certa stabilità organizzativa-produttiva. Il culmine di tale obiettivo legislativo si rintraccia all’art.34 legge 392/1978:Indennità per la perdita dell’avviamento -“In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma…”La funzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è quella di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell’incremento di valore dell’immobile dovuto all’attività del conduttore.A chiare lettere il legislatore, però, limita l’indennità solo ai conduttori che, nell’immobile locato, esercitano attività industriali, commerciali,artigianali e di interesse turistico. A precisare quanto appena affermato interviene l’art. 35 l.392/1978: ”Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”.Da qui si deduce che pure le successive disposizioni della legge sull’equo canone, ulteriori forme di tutela privilegiata dell’avviamento commerciale, quali il diritto di prelazione in caso di trasferimento a titolo oneroso e nuova locazione, si riferiscono al conduttore che esercita, nell’immobile locato, “un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”(numero indeterminato ed indifferenziato di persone, tutti potenziali fruitori dei beni e servizi offerti).La Cassazione, con sentenza del 24 luglio 2012 n. 12884, ribadisce:L'indennità di avviamento prevista in caso di contratti di lo...

... continua