QUESITO N. 516 :Preliminare di vendita e morte del promissario venditore. Se la stipula del contratto definitivo, dopo la morte del promittente venditore costituisce adempimento di un obbligo gravante sull’eredità.

Quesito
la stipula del contratto definitivo, dopo la morte del promittente venditore costituisce adempimento di un obbligo gravante sull’eredità? occorre l’autorizzazione del tribunale a mente dell’art. 747 c.p.c. ?

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Il caso
caio conferisce procura speciale a vendere un immobile, in forza di detta procura speciale viene stipulato un contratto preliminare di vendita con Mevio. nelle more però il promittente venditore decede prima che venga stioulato il contratto definitivo. il promissario acquirente si rivolge al nostro studio legale e ci chiede se l’obbligo di stipulare il definivo sia trasmissibile agli eredi del promittente venditore, e quale rimedio sarebbe esperibile ove gli eredi del de cuius dovessero rifiutare di stipulare il definitivo.

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Risposta al quesito

Il quesito si presta alla seguente soluzione, l’erede è tenuto a far fronte ad ogni pretesa vantata nei confronti del defunto, finanche della promessa di stipulare un contratto definitivo di compravendita, contenuta nel preliminare concluso dal de cuius quando era ancora in vita; sebbene esso non si sottrae alla regola generale, quantunque, tale vincolo, per effetto della morte del medesimo, si trasferisce in capo all'erede”. E’ noto infatti che il meccanismo operativo della successione mortis causa comporta che tutti i rapporti giuridici trasmissibili continuino in capo all'erede, siano essi attivi o passivi. Ciò posto, anche l’obbligo di stipulare il contratto definitivo assunto dal de cuius, si trasmette agli eredi con l’apertura della successione i quali sono tenuti all’adempimento, se ed in quanto ciò sia ancora possibile”(Cass. Civ 22 ottobre 1998 n.10491, Cass. Civ. 30 gennaio 1995, n.1087 ). In sintesi in caso di morte del promittente venditore l’obbligo di stipulare il contratto definitivo si trasferisce in capo all’erede.

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Motivi della risposta

Il contratto preliminare ha trovato ampia attuazione nella prassi negoziale, riscuotendo sempre più maggiore successo nell’ordinamento giuridico italiano. Esso si sostanzia in un vincolo obbligatorio in se perfetto, che tuttavia s’inserisce nel procedimento di formazione del contratto definitivo.
Le ragioni che spingono gli operatori giuridici a stipulare un contratto preliminare anziché direttamente un contratto definitivo sono molteplici: il contenuto dell’accordo può non essere ancora determinato in tutti i suoi elementi; le parti del contratto non sono in grado per motivi tecnici di adempiere immediatamente alla loro prestazione; il bene oggetto del contratto è in corso di realizzazione. La funzione del preliminare in buona sostanza è quella di fermare l’affare quando ancora i termini dell’accordo definitivo non sono perfettamente individuati. La dottrina tradizionale (Santoro Passarelli) ritiene il contratto preliminare fonte di un obbligo di dare in senso tecnico, che consente ai contraenti il controllo delle sopravvenienze prima della stipulazione definitiva. Molto spesso però accade che prima della stipula del definitivo contratto uno dei contraenti muoia o non voglia più concludere il negozio definitivo perché si sono verificati fatti e circostante che hanno reso impossibile e/o eccessivamente onerosa la prestazione. Il quesito sottopostoci tocca il primo problema, e cioè il decess...

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