QUESITO N. 524: è possibile procedere alla vendita di un’immobile, qualora non ci sia continuità nelle trascrizioni.

Quesito: è possibile procedere alla vendita di un’immobile, qualora non ci sia continuità nelle trascrizioni?
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RISPOSTA
Il legislatore sanziona la mancata trascrizione di un atto con l'inefficacia della trascrizione di tutti gli atti successivi che abbiano per oggetto diritti derivati.
Chi acquista da un soggetto titolare in base ad un titolo non trascritto sa che la trascrizione del proprio acquisto non è sufficiente. In difetto della trascrizione precedente, essendo interrotta la catena dei passaggi immobiliari, l'acquirente si troverà in una situazione di inopponibilità legale ai terzi del proprio acquisto, esattamente come è inopponibile il diritto del suo dante causa.
L'acquirente avrà quindi tutto l'interesse (sarà quindi suo onere) provvedere ad eseguire non solo la trascrizione del proprio acquisto, ma anche la trascrizione dell'acquisto del suo dante causa. Finché non sia stata ripristinata la continuità della trascrizioni, correrà tutti i rischi derivanti dall'inopponibilità.
Ai sensi del secondo comma dell'art. 2650 c.c. "Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644".
La continuità non potrebbe essere realizzata se non si provvedesse alla trascrizione anche dei trasferimenti mortis causa. Qualora tali trasferimenti non venissero pubblicizzati, la catena si interromperebbe in caso di successione. Sarebbe impossibile a chi esamina i Registri Immobiliari procedere nella verifica a ritroso del diritto dell'attuale disponente.
Il legislatore provvede quindi a indicare la necessità della trascrizione mortis causa a fini di continuità e a regolarne le modalità all'art. 2648 c.c..
Essendo necessaria a fini di continuità, la trascrizione dei trasferimenti mortis causa consente pertanto di garantire l'efficacia e l'inattaccabilità non dell'acquisto a titolo di erede o di legatario, ma quella dei successivi trasferimenti e acquisti dei diritti reali immobiliari già compresi nell'attivo ereditario. La trascrizione a favore dell'avente causa dall'erede o dal legatario è in difetto di continuità nel caso sia stata omessa la trascrizione contro il defunto e a favore del successore.
Essa è pertanto inefficace (art. 2650 c.c.), con tutte le conseguenze sopra ricordate.
L'inefficacia delle trascrizioni (e iscrizioni) in difetto di continuità è pertanto solo temporanea: esse riprendono piena efficacia, secondo il loro rispettivo ordine, quando, eseguita la trascrizione del passaggio omesso, la continuità sia stata ripristinata.
E' questo l’effetto di prenotazione. L'acquirente finale del bene, in qualsiasi momento abbia cognizione del difetto di continuità, anche successivamente alla trascrizione del proprio acquisto, potrà pertanto saldare la catena delle trascrizioni e ridurre il rischio dell'evizione.
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MOTIVI DI DIRITTO
La trascrizione è un mezzo di HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Pubblicit%C3%A0_giuridica" \o "Pubblicità giuridica"pubblicità legale, prevista dagli artt. 2643 e ss. del HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Codice_civile_italiano" \o "Codice civile italiano"Codice civile, consistente nell'annotazione di determinati HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Atto_giuridico" \o "Atto giuridico"atti giuridici in appositi Registri pubblici.
La trascrizione consiste nell’annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale su un immobile o su un bene mobile registrato.
Il titolare del diritto reale immobiliare ha l’onere di trascrivere gli atti con i quali la proprietà viene trasferita, i diritti reali di godimento vengono costituiti, modificati, estinti.
La funzione tipica della trascrizione degli atti aventi per oggetto diritti reali immobiliari è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore.
Tale funzione, relativa agli atti di cui all'art. 2643 c.c., è descritta nell'art. 2644 c.c.: "Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore."
E' questa l’efficacia dichiarativa della trascrizione. Una funzione voluta a tutela dell'affidamento dei terzi e quindi della agevole circolazione dei beni.
Tanto pregnante da operare in modo del tutto indipendente dalla buona o mala fede del terzo. Si fonda su una presunzione assoluta, senza possibilità di prova contraria, di conoscenza dell'atto, se trascritto, e di ignoranza dell'atto, se non trascritto.
In secondo luogo, la funzione della trascrizione è quella probatoria, infatti, la forza della pubblicità dichiarativa realizzata dalla trascrizione immobiliare è tale che la nota, che viene trascritta nei pubblici registri, assume nel sistema una rilevanza notevoliss...

... continua