QUESITO N. 527 : Come si definisce il rapporto di pertinenzialità tra l’immobile e il posto auto? Come si determina la consistenza del posto auto ai fini della sua commerciabilità?

Quesito n. 527 : come si definisce il rapporto di pertinenzialità tra l’immobile e il posto auto?
Come si determina la consistenza del posto auto ai fini della sua commerciabilità?
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RISPOSTA
Secondo la disciplina posta dal codice civile in tema di pertinenza (art. 818 comma 2, cod. civ.) non dovrebbe porre problema alcuno il caso di colui che, essendo titolare di un'unità immobiliare, volesse alienare separatamente il posto auto collegato a quest'ultima da un nesso di natura pertinenziale.
La regola è infatti quella secondo la quale le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati rispetto alla cosa principale.
Si sono in proposito sovrapposte a questo principio norme speciali che hanno prodotto, almeno fino all'emanazione della Legge 28 novembre 2005, n. 246 (il cui art. 12 ha introdotto la disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 41 sexies della Legge 1150/42), un quadro giuridico incerto.
La legge urbanistica fondamentale (art. 41 sexies Legge 1150/42 modificato dall’art. 2 della l. 24 marzo 1989, n. 122 ) conteneva e contiene la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".
Tale vincolo sussiste solo quando la costruzione è stata effettuata con licenza rilasciata dopo l’entrata in vigore della legge “ponte” e non riguarda i fabbricati costruiti in base a licenza rilasciata prima; concetto ribadito dal Consiglio di Stato del 3 gennaio 1984.
Per quanto riguarda, l’orientamento della giurisprudenza, la cassazione si è occupata della questione in oggetto, affermando che: “Il rapporto di pertinenzialità stabilito fra immobili e posti auto non si estende a tutte le aree destinate a parcheggio, ma solo a quelle che rientrano nelle proporzioni ex art. 18 della l. n. 765/67 (un metro quadrato di area di parcheggio per ogni venti metri cubi di costruzione), con la conseguenza che non sono soggetti a tale vincolo i parcheggi realizzati in eccedenza…”. (ex multis, Cassazione civile, sez. II, 15/12/2008, n. 29344).
L’art. 2 della l. 24 marzo 1989, n. 122, ha sostituito l’art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, con il seguente: “Art. 41-sexies – Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.
Dapprima anche il tribunale di Roma aveva disposto che: “Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di destinazione, non può essere alienato con separato atto - rispetto all'appartamento cui è collegato - in quanto il predetto vincolo a finalità pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione di parcheggio, che - "in primis" - nella concreta modalità d'uso consistente nella reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente qualificata a quell'uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del box-auto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo” (Tribunale Roma, 11/11/1994).
Da quanto detto, possono evincersi alcuni punti fermi:
• i parcheggi costruiti fino al 1967 saranno liberamente trasferibili;
• i parcheggi costruiti tra il 1967 e il 2005 dovranno essere trasferiti insieme all’appartamento (se non sono in soprannumero rispetto i coefficienti di costruzione previsti dalla legge ex Cass. sez. un. 15.06.2005 n. 12793); rimane sempre ferma ed immodificabile la destinazione dei locali o spazi a parcheggio;
• i parcheggi costruiti dopo il 2005 possono essere alienati separatamente dall’appartamento (immodificabile è loro destinazione a parcheggio).

Per quanto riguarda le unità immobiliari destinate al parcheggio delle autovetture, sono individuate in questo gruppo principalmente i box e i posti auto.
Per quanto riguarda la determinazione della consistenza dei box ai fini della sua commerciabilità, si prevede che la misurazione è estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per intero) o al 50% in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare.
I muri interni, quelli perimetrali esterni e i pilastri vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
Il mercato apprezza il posto auto coperto ricavabile in un’autorimessa ed il posto auto scoperto, inteso esterno al fabbricato.
Nella fattispecie non ha assolutamente senso distinguere la superficie commerciale, tra utile, lorda o netta.
La superficie del posto auto, commerciabile, si determina misurando fino al contorno corrispondente alla segnaletica orizzontale che delimita il posto auto, considerata al 50% dello spessore nei tratti in comune.

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MOTIVI DI DIRITTO
Secondo la disciplina posta dal codice civile in tema di pertinenza (art. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/codice_civile_art._818.aspx" \o "Codice Civile art. 818"818 comma 2, cod. civ.) non dovrebbe porre problema alcuno il caso di colui che, essendo titolare di un'unità immobiliare, volesse alienare separatamente il posto auto collegato a quest'ultima da un nesso di natura pertinenziale.
La regola è infatti quella secondo la quale le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati rispetto alla cosa principale.
Si sono in proposito sovrapposte a questo principio norme speciali che hanno prodotto, almeno fino all'emanazione della Legge 28 novembre 2005, n. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_2005_numero_246.aspx" \o "Legge del 2005 numero 246"246 (il cui art. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_2005_numero_246_art._12.aspx" \o "Legge del 2005 numero 246 art. 12"12 ha introdotto la disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1942_numero_1150_art._41-sexies.aspx" \o "Legge del 1942 numero 1150 art. 41-sexies"41 sexies della Legge 1150/42), un quadro giuridico incerto.
La legge urbanistica fondamentale (art. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1942_numero_1150_art._41-sexies.aspx" \o "Legge del 1942 numero 1150 art. 41-sexies"41 sexies Legge 1150/42 modificato dall’art. 2 della l. 24 marzo 1989, n. 122 ) conteneva e contiene la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".
Tale vincolo sussiste solo quando la costruzione è stata effettuata con licenza rilasciata dopo l’entrata in vigore della legge “ponte” e non riguarda i fabbricati costruiti in base a licenza rilasciata prima; concetto ribadito dal Consiglio di Stato del 3 gennaio 1984.
Questa disposizione è stata variamente interpretata dalla giurisprudenza.
Anteriormente all'emanazione della Legge HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1985_numero_47.aspx" \o "Legge del 1985 numero 47"47/85 si discuteva se le prescrizioni in parola possedessero natura di norme imperative, tali da incidere nei rapporti privati, nel senso di rendere indefettibile la creazione di tali parcheggi e il mantenimento di essi al servizio delle unità di cui costituissero pertinenza, ovvero se esse si esaurissero nell'ambito amministrativo, vale a dire nel rapporto tra comune e costruttore. La conseguenza dell'accoglimento della tesi rigoristica è grave, comportando la nullità virtuale (appunto per contrarietà a norma imperativa) di quegli atti che facessero venir meno il vincolo di destinazione a parcheggio.
La giurisprudenza ha prevalentemente considerato imperativa la prescrizione, ritenendo di conseguenza affetto da nullità il contratto di vendita della singola unità immobiliare priva del posto auto.
Questo orientamento è culminato nella pronunzia delle Sezioni Unite della Cassazione, n. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/cass._civile%2c_sez._unite_del_1984_numero_6600_%2817%24%2412%24%241984%29.aspx" \o "Cass. civile, sez. Unite del 1984 numero 6600 (17/12/1984)"6600/84, secondo cui: “L'art. 41 sexies l. n. 1150/1942, introdotto dall'art. 18 l. n. 765/1967 e disponente la riserva di spazi di parcheggio nelle nuove costruzioni, di superficie proporzionata alla cubatura dell'edificio costituisce norma imperativa, che opera non solo nel diritto amministrativo ma anche nei rapporti privatistici inerenti ai detti spazi. Ciò comporta che nei fabbricati condominiali il proprietario del singolo appartamento gode dello spazio di parcheggio come delle parti comuni e delle loro pertinenze, e che il mancato trasferimento a lui della proprietà pro quota del detto spazio comporta il suo acquisto su di esso di un diritto reale d'uso (salva la possibilità del venditore di ottenere un equilibrio del sinallagma contrattuale)”.
Intervenuta la Legge 47/85, il cui art. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/legge_del_1985_numero_47_art._26.aspx" \o "Legge del 1985 numero 47 art. 26"26, 4° comma (successivamente abrogato esplicitamente ai sensi dell'art. 136, lett. f) del T.U. HYPERLINK "http://www.e-glossa.it/wiki/decreto_presidente_repubblica_del_2001_numero_380_art._136.aspx" \o "Decreto Presidente Repubblica del 2001 numero 380 art. 136"380/01) aveva espressamente qualificato in termini di pertinenza il posto auto, ci si è interrogati circa l...

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