QUESITO N. 529: Quali condizioni prevede la legge, per alienare un immobile rientrante nell’ERP, (edilizia residenziale pubblica) acquistato dall’assegnatario o dagli aventi diritto?

Quesito n. : Quali condizioni prevede la legge, per alienare un immobile rientrante nell’ERP, (edilizia residenziale pubblica) acquistato dall’assegnatario o dagli aventi diritto?
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RISPOSTA
La materia dell’edilizia è stata interessata dal processo di decentramento e devoluzione, che ha avuto inizio con la legge Bassanini, n. 59/97.
Quest’ultima, ha reimpostato l’assetto del sistema amministrativo sulla base del principio di sussidiarietà. Il soggetto pubblico più idoneo ad esercitare la generalità dei compiti e delle funzioni amministrative, coincide con l’autorità territorialmente e funzionalmente più vicina ai cittadini interessati: quindi, i Comuni in primo luogo, e poi le Province e le Comunità montane.
La legge costituzionale n. 3 del 2001 ha operato una riforma in tema di competenze dello Stato, Regioni ed Enti locali, modificando radicalmente il titolo V della Costituzione.
Questo nuovo criterio di riparto delle competenze attribuisce esplicitamente alle Regioni una competenza legislativa di carattere generale, a fronte di una competenza di tipo speciale riconosciuta allo Stato, a cui sono lasciate le sole materie nominativamente elencate.
L’edilizia – e quindi anche l’ERP, Edilizia Residenziale Pubblica, – rientra, unitamente all’urbanistica, nella nozione di governo del territorio, accolta nel nuovo testo dell’art. 117 della Costituzione, e attribuita alla competenza concorrente o ripartita delle Regioni assoggettate alla legislazione statale di principio, che detta i principi fondamentali della disciplina.
Per quanto riguarda la Regione Campania, la materia è disciplinata dalla legge regionale n.1/2008, che riguardo, l’inalienabilità degli alloggi di edilizia residenziale pubblica acquistati dagli assegnatari o loro aventi diritto, prevede all’art. 55, che: “Gli alloggi e le unità immobiliari di edilizia residenziale pubblica, acquistati dagli assegnatari o dai loro familiari conviventi, ai sensi della legge 24 dicembre 1993, n. 560, o di leggi precedenti regolanti il riscatto, non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d’uso, né su di essi può essere costituito alcun diritto reale di godimento o di garanzia, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. Tali vincoli operano anche in capo agli eredi. Decorso il termine indicato al comma 1, l’assegnatario, ovvero gli aventi causa, possono alienare l’alloggio. In tal caso, l’alienante è tenuto a darne comunicazione all’ente già proprietario, il quale può esercitare, entro novanta giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all’acquisto, per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato nella misura del 3 per cento per ogni anno trascorso dalla stipula dell’atto di cessione, fino ad un massimo del 70 per cento. Il diritto di prelazione dell’ente già proprietario si estingue se il proprietario dell’alloggio versa all’ente cedente un importo pari alla somma della quota del venti per cento del valore dell’alloggio calcolato, sulla base degli estimi catastali, ai sensi del comma 10, primo periodo, dell’articolo 1 della legge n.560/1993, e della quota variabile decrescente dal 15 per cento all’1 per cento sullo stesso valore, da individuare secondo l’anno di distanza rispetto alla scadenza del vincolo di cui al comma 1 del presente articolo. Il diritto di prelazione non opera se la cessione avviene fra eredi legittimi. Sono nulli gli atti ed i contratti aventi ad oggetto alienazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica da parte di assegnatari o aventi causa in violazione del presente articolo”.
In conclusione, volendo rispondere al quesito, possiamo affermare che, attualmente, l'assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica che volesse venderlo è di fronte a queste alternative:
notiziare l'Ente di questo intento, provocandone il possibile esercizio del diritto di prelazione al prezzo determinato per legge. In questa ipotesi l'ente dovrebbe, entro 90 giorni dal ricevimento della comunicazione, comunicare se intende procedere all'acquisto. L'infruttuoso decorso del termine libera l'assegnatario dal vincolo, potendo vendere a chi gli piaccia.
corrispondere all'Ente un importo pari alla somma della quota del venti per cento del valore dell’alloggio calcolato, sulla base degli estimi catastali, il 20% del valore catastale dell'alloggio quale prezzo dell'estinzione del diritto di prelazione e della quota variabile decrescente dal 15 per cento all’1 per cento sullo stesso valore, da individuare secondo l’anno di distanza rispetto alla scadenza del vincolo. Potendo successivamente alienare liberamente l'immobile, senza correre il rischio che l'ente medesimo lo acquisti a prezzo imposto.


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MOTIVI DI DIRITTO
Gli Istituti Autonomi per le Case Popolari hanno avuto avvio con la prima legge promulgata in Italia per facilitare la costruzione di case popolari, la legge n. 254 del 31 maggio 1903, che si prefiggeva di affrontare il problema di avere case per le classi meno abbienti. All'inizio l'intervento pubblico nell'edilizia operò attraverso i Comuni (oltre alle Cooperative), che inquadrarono detta attività fra quelle delle nascenti aziende municipalizzate.
Successivamente, con la separazione dei compiti delle aziende municipalizzate da quelli attinenti all'edilizia popolare, i protagonisti della politica edilizia pubblica diventarono i numerosi Enti specificati nel R.D. 28 aprile 1938 n. 1165. I
Gli IACP furono costretti, per sviluppare il proprio programma edilizio, a ricorrere al credito.
A partire dal dopoguerra, il sistema di finanziamento dell'edilizia popolare venne parzialmente modificato, in quanto non si basò più unicamente sul ricorso al credito esterno, poiché lo Stato, l'Ina-Casa e la Gescal concorsero per intero al finanziamento delle costruzioni.
Una prima conseguenza della nuova struttura dell'edilizia pubblica comportò per gli Istituti una sostanziale modificazione del loro modo di operare, incidendo profondamente anche sull'autonomia delle loro scelte. Essi non agirono più esclusivamente per conto proprio, ma diventarono strumenti di esecuzione e di gestione per conto terzi (Stato, Ina-Casa, Gescal).
La fase successiva è caratterizzata dalla legge quadro 27 ottobre 1971 n. 865, che individua gli Iacp come referenti unici dello Stato in materia di edilizia residenziale pubblica, di fatto trasformandoli in Enti Pubblici non Economici, con prevalenza pertanto dell'attività pubblico-assistenziale. A seguito della soppressione di altri Enti, il patrimonio fino ad allora costruito fu in parte ceduto agli assegnatari ed in parte trasferito agli IACP, che diventano gli unici enti pubblici operanti nel settore, e gli unici soggetti incaricati dell’esecuzione degli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica – ERP. Alle Regioni viene delegata l’attuazione dei programmi, che avviene tramite l’espropriazione di aree, concesse poi in regime di proprietà oppure in regime di diritto di superficie.
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