Quesito n. 530: Preliminare di vendita, scrittura integrativa e diritto alle provvigioni. Su chi incombe l'obbligo di comunicare la data per la stipula del preliminare o della scrittura integrativa?

Quesito n. 530: Preliminare di vendita, scrittura integrativa e diritto alle provvigioni. Nel caso in cui le parti vogliano, poi, redigere una scrittura privata integrativa per precisare alcuni punti del contratto, chi è il soggetto tenuto a comunicare la data della scrittura privata, la parte o il mediatore?
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RISPOSTA
Per quanto riguarda, la risposta al primo quesito, e cioè se il mediatore ha diritto alla provvigione, nel caso in cui le parti abbiano stipulato una proposta di acquisto regolarmente accettata, ovvero un preliminare di vendita, l’orientamento prevalente della giurisprudenza sia di merito che di legittimità ha risolto positivamente la questione, confermando il diritto alle provvigioni addirittura nell’ipotesi sottoposta al nostro esame, in cui successivamente alla stipula del preliminare è sorta tra le parti la necessità di integrare e modificare gli accordi raggiunti.
Infatti da ultimo, il Tribunale di Savona, aderendo in toto all’orientamento maggioritario della Cassazione ha così statuito: “Il negozio giuridico che fa nascere il diritto del mediatore alla provvigione ben può essere una proposta di acquisto dell'immobile, prontamente accettata dall'acquirente che, per espresso patto contenuto nella stessa, costituisce contratto preliminare” (Tribunale Savona, 06/08/2012).
Principio confermato anche da tribunale di Monza, secondo cui: “La conclusione dell'affare che, a norma dell'art. 1755 c.c., legittima la corresponsione della provvigione al mediatore deve intendersi realizzata allorquando intervenga tra le parti una modificazione giuridica idonea a concretizzare l'interesse dalle medesime perseguito. In tal senso, il diritto alla provvigione consegue anche alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita qualora recante tutti gli elementi essenziali per la sua definizione, tale che in caso di mancata stipula del definitivo sia possibile ricorrere al disposto ex art. 2932 c.c.” (Tribunale Monza, sez. I, 16/09/2009, n. 2551).
Sulla stessa scia della giurisprudenza di merito, si è posta la S.C., disponendo che: “Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.” (Cassazione civile, sez. III, 02/11/2010, n. 22273).
“Il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l'attività di mediazione - che si concreta nella messa in relazione delle parti - costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo” (Cassazione civile, sez. III, 05/03/2009, n. 5348).
In ordine, al secondo quesito, riguardante il caso, se deve essere il mediatore o l’acquirente a fissare la data per redigere una scrittura privata, volta a precisare alcuni punti del contratto, possiamo affermare che tale onere incombe sul secondo poiché il mediatore non è parte del contratto di compravendita.
È principio assolutamente assodato e consolidato, infatti, in Giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, che “Il mediatore è parte esclusivamente del contratto di mediazione non anche del contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio (Cass. Civ. 1 marzo 1974, n. 568 in Giust. Civ. 1974, I, 379; ex multis Tribunale Ancona 28 febbraio 2005).
Tutt’al più, il mediatore può assistere l’acquirente, nel formulare un simile invito al venditore, fornendo le informazioni di cui dispone, nonché risolvendo le problematiche in cui sia già incorso durante la sua attività.
Tuttavia, occorre sottolineare come l’invito a fissare la data per redigere la scrittura privata, deve avere ad oggetto soltanto la precisazione di alcuni punti dell’affare già concluso, mediante il preliminare.
Infatti, in caso contrario, il preliminare varrebbe solo come puntazione, cioè una bozza del contratto, e al riguardo la cassazione ha affermato che: “Il mediatore non ha diritto ad alcuna provvigione se le parti, in conseguenza del suo intervento, siano pervenute unicamente alla predisposizione di una bozza di accordo (puntuazione), senza stipulare alcun negozio dal quale siano sorte pretese giudiziariamente tutelabili…” (Cassazione civile, sez. III, 18/01/2012, n. 667).

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MOTIVI DI DIRITTO
La figura del mediatore è disciplinata dagli artt. 1754 e ss. del codice civile. L’art. 1754 prevede che è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’elemento essenziale del contratto di mediazione è costituito dalla volontà del soggetto di porre in essere l’attività mediatrice, non essendo sufficiente allo scopo una qualsiasi prestazione che conduca al raggiungimento del risultato quando manchi la volontà dell’autore di farlo perseguire a favore di altri soggetti con l’intento di lucrare la provvigione o quando questi sia portatore di un interesse esclusivo di una delle parti dello stipulando negozio o faccia valere un interesse proprio al contenuto dello stesso.
Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.
Il rapporto di mediazione non può configurarsi e non sorge quindi il diritto alla provvigione, qualora le parti, pur avendo concluso l’affare grazie all’attività del mediatore, non siano state messe in grado di conoscere l’opera d’intermediazione svolta dallo stesso, e non siano perciò messe in condizione di valutare se avvalersi o meno della prestazione del mediatore. La prova della conoscenza incombe...

... continua