QUESITO N. 532: Se il locatore può richiedere l’adeguamento monetario secondo l’indice ISTAT, nell’ipotesi in cui non sia stato espressamente pattuito nel contratto di locazione.

Quesito n. 532: se il locatore può richiedere l’adeguamento monetario secondo l’indice ISTAT, nell’ipotesi in cui non sia stato espressamente pattuito nel contratto di locazione.
RISPOSTA
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In risposta al quesito è opportuno analizzare  l’articolo 32, comma 1, legge 392/78, che testualmente dispone: “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira”.
Orbene, l’attenta lettura di tale disposto, già da sola è in grado di dare una risposta alla domanda formulataci: il locatore non ha alcun diritto all’aggiornamento Istat del canone, ove non espressamente pattuito.
A fugare ogni dubbio interviene poi la Suprema Corte che, con sentenza n. 2527 del 7 febbraio 2006, ha cosi statuito “l'indicizzazione non fa parte del meccanismo legale di determinazione del canone, ma dipende dalla libera autonomia negoziale delle parti, riconosciuta soltanto nel momento di instaurazione del rapporto e condizionata, a differenza della pregressa formulazione dell'art. 32, dalla periodica richiesta di aggiornamento, nella misura massima del 75 per cento di quella accertata dall'Istat, con effetto dal mese successivo alla ricezione di tale richiesta”. Il conduttore ha, pertanto, diritto di chiedere la restituzione delle somme indebitamente versate per l’aggiornamento Istat, a norma dell’articolo 79, legge 392/78.
Peraltro, la Corte di Cassazione ha escluso ogni tipo di automaticità dell'aggiornamento del canone sancendo la nullità di quelle clausole contrattuali che prevedono l'aggiornamento automatico in quanto dirette ad attribuire un vantaggio al locatore in base al combinato disposto degli art. 32 e 79 legge 392/78 (in tal senso, Corte Cassazione - III sezione — sentenza del 7 febbraio 2005 n. 2417).
Gli aggiornamenti ISTAT, dunque, benché comunemente detti “automatici”, tali non sono e necessitano, perché possano essere pretesi nei confronti del conduttore, di una specifica richiesta del locatore. Tale richiesta, inoltre, deve intervenire non genericamente al momento stesso della stipula del contratto, ma di volta in volta, solo quando si è verificata la variazione degli indici di riferimento. 
MOTIVI DI DIRITTO
*********Bisogna considerare, che la locazione è un rapporto di durata nel tempo, quindi abbisogna di una previsione normativa volta ad adeguare, annualmente, il canone mensile al variare effettivo del costo della vita, evitando, così, l'effettiva diminuzione del valore di acquisto dell'importo corrisposto a titolo di canone conseguente alla costante svalutazione del denaro. All'attuale normativa vigente, introdotta dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, riguardo alle locazioni ad uso abitativo, si affianca, riguardo alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, la legge n. 392 del 27 luglio 1978. L'aggiornamento annuale del canone mensile delle locazione ad uso abitativo, al 75% della variazione accertata nell'anno precedente dall'indice ISTAT dei prezzi al consumo per  le famiglie di  operai ed impiegati, era già previsto dall'art. 24 della legge n. 392 del 1978. . E' tuttavia possibile richiedere la percentuale del 100%, in genere, per i contratti a canone libero (art. 2, comma 1 della Legge 431/98), e deve essere previsto espressamente nel contratto di locazione. L'originario articolo che nella legge 392/78 prevedeva l'adeguamento del canone di locazione al 75% dell'indice Istat, è stato abrogato dalla legge 431/98. Viceversa nei contratti a canone convenzionato ex articolo 2, comma 3 della legge 431/98, l'incremento è pur sempre previsto al 75% dell'indice Istat. Nel caso il proprietario-locatore trascuri di chiedere l'adeguamento, non può chiederne gli arretrati medio tempore maturati in virtù del necessario accordo contrattuale. Tuttavia gli è dato applicare tutti gli incrementi passati a partire dalla imminente mensilità. Al locatore quindi è dovuto l'aggiornamento Istat relativo all'anno in corso, ma non gli arretrati. Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza n. 15034 del 05/08/2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta". ( ma, vedi anche Cassazione, 15 dicembre 1987, n. 9283), le sentenze tengono conto di quanto era previsto nell'articolo 24 della legge 392/78 che consentiva la possibilità di richiedere l'aggiornamento del canone per mezzo di una espressa richiesta. E' proprio la necessità della richiesta che preclude la possibilità al locatore di pretendere l’adeguamento monetario dalla data di inizio della locazione, sarebbe a dire, il pagamento degli arretrati. In altri termini, pur non avendo diritto agli arretrati, il locatore ha però diritto all'aggiornamento Istat frattanto maturato, che deve essere calcolato sul canone di partenza, rivalutato degli aggiornamenti verificatisi a partire dalla data di inizio della locazione.
Il locatore, quindi, che voglia pagato dal conduttore, insieme al canone di affitto anche la rivalutazione sulla base dell’indice ISTAT, deve farne espressa richiesta a quest’ultimo, ma non necessariamente in forma scritta. Se non lo fa, infatti, non può poi pretenderne il pagamento. Ciò vale, anche se nel contratto le parti hanno previsto una clausola in base alla quale l’adeguamento opera automaticamente. La Cassazione ha infatti dichiarato nulla la clausola contrattuale dell’adeguamento automatico Istat per i contratti di locazione, senza specif...

... continua