QUESITO N. 534 : può l’amministratore di un condominio, aumentare, la quota delle spese ordinarie dovute dai condomini, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale? Il conduttore è tenuto a pagarle con la maggiorazione?

Quesito n. 534 : può l’amministratore di un condominio, aumentare, la quota delle spese ordinarie dovute dai condomini, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale?
Inoltre nel caso in cui siano aumentate tali spese, il conduttore è tenuto a pagarle con la maggiorazione?

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RISPOSTA
La disciplina del condominio negli edifici, è contenuta nel codice civile, precisamente agli artt. 1117 e ss., tale disciplina è stata di recente oggetto di una recente riforma, avvenuta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno del 2013.
L’art. 1135 del codice civile, statuisce, sulle attribuzioni dell’assemblea dei condomini, prevedendo al n. 2, che l’assemblea dei condomini, provvede: “all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini…”.
All'inizio del mandato, infatti, l'amministratore deve convocare l'assemblea, per presentare ai condomini il preventivo delle spese che dovranno essere affrontate nell’inizianda gestione.
Spetta dunque all'assemblea, decidere in ordine al preventivo delle spese che si ritengono necessarie per la gestione futura del condominio, unitamente alla determinazione delle rate e delle loro singole cadenze.
Il disposto dell'art. 1135, n. 2, c.c., unitamente a quello di cui agli artt. 1129 c.c. e 1135, n. 3, c.c., configura una dimensione annuale della gestione condominale, sicché è nulla la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione.
(Cass. 21.8.1996, n. 7706).
Da ciò deriva, che anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce l’art. 1135 n. 5.
È pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato (Cass. 18.5.1994, n. 4831).
L'approvazione di dette spese è, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a suo carico (Cass. 18.8.1986, n. 5068; Trib. Nocera Inferiore 19.4,2001).
È ormai uso che l'amministratore presenti all'assemblea il prospetto preventivo sulla base del rendiconto consuntivo dell'anno precedente, apportando semmai le dovute correzioni in relazione ai prevedibili aumenti dei prezzi dei servizi forniti e agli eventuali interventi straordinari che la sua professionalità gli indicano come probabili.
L'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (Cass. 27.3.2003, n. 4531).
Di recente, la cassazione ha precisato che: “A differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. - che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione. (Cassazione civile, sez. II, 10/08/2009, n. 18192).
Pertanto, volendo rispondere al quesito, possiamo affermare, che l’amministratore non può di propria iniziativa, in modo unilaterale, aumentare le quote occorrenti per far fronte alle spese, anche se si tratta, di spese ordinarie, essendo necessario in ogni caso, anche nell’ipotesi di eventuali spese sostenute, senza la preventiva autorizzazione, che intervenga una delibera assembleare, che autorizzi o viceversa approvi surrogando, in tal modo, alla mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione; tuttavia, in attesa che venga approvato il bilancio preventivo, l’assemblea può autorizzarlo a effettuare pagamenti provvisori.

Per quanto riguarda, invece il profilo inerente alla locazione, l’art. 9 della legge 392/1978, disciplina, gli oneri accessori, prevedendo, che: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore…”.
In ordine, invece, alla questione inerente la possibilità o meno per il locatore di addebitare, al conduttore, gli aumenti di spesa, deliberati dall’assemblea, è previsto che: “il conduttore è tenuto a pagare il solo importo delle spese condominiali che man mano maturano secondo il consuntivo dell’esercizio precedente, essendo nulla, la clausola contrattuale che impegni il conduttore al pagamento di tali spese sulla base del bilancio preventivo” ( Pret. Milano 13/11/1981).
La cassazione, inoltre, ha poi precisato, che: “È nulla la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori determinati forfettariamente, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall'comma ultimo dell'art. 9, l. 27 luglio 1978 n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano”. (Cassazione civile, sez. III, 16/12/1997, n. 12718).
In definitiva, il conduttore, è tenuto al pagamento delle spese condominiale, deliberate e approvate sulla base del bilancio consuntivo, mentre non è tenuto al pagamento di oneri determinati forfettariamente.


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MOTIVI DI DIRITTO
Il fenomeno del condominio negli edifici si caratterizza per la coesistenza accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edificio di una comunione forzosa (cioè non suscettibile di scioglimento a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, v. art. 1119 c.c.) di tutti i condomini sugli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento di tutte le singole proprietà individuali.
La giurisprudenza al pari dell’orientamento dottrinario prevalente, ritiene che il condominio non sia un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione privo di capacità giuridica, che opera ( in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti ( per l’amministrazione delle cose di proprietà comune.
A giudizio, della giurisprudenza maggioritaria, affinché possa operare il diritto di cond., deve sussistere una relazione di accessorietà fra i beni, servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di...

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