QUESITO N. 537: ERRONEA ATTRIBUZIONE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA DI GIARDINETTO AL CONDOMINIO. QUALE TUTELA E AZIONE PER IL CONDOMINO PROPRIETARIO.

QUESITO N. 537: ERRONEA ATTRIBUZIONE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA DI GIARDINETTO AL CONDOMINIO. QUALE TUTELA E AZIONE PER IL CONDOMINO PROPRIETARIO.
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RISPOSTA
I condomini all’unanimità dovranno procedere alla redazione o alla revisione del regolamento di condominio, precisando, che i condomini rinunciano ai diritti vantati su questo giardino, attributo catastalmente al condominio ma in realtà di proprietà esclusiva del singolo condomino; regolamento che dovrà poi essere non solo trascritto nei pubblici registri ma anche allegato agli atti pubblici di compravendita degli immobili dei singoli condomini, per renderlo opponibile ai terzi.
Il regolamento di condominio, quando contiene, come nel caso si specie, disposizioni che incidono sui diritti reali dei singoli condomini, deve essere approvato all’unanimità ed ha il valore di un contratto.
Per poter avere valore anche nei confronti di coloro che successivamente acquistano dagli iniziali condomini le singole unità immobiliari deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.
L’omessa trascrizione non influisce sulla validità e sull’efficacia del regolamento, ma determina solo l’inopponibilità ai singoli successivi acquirenti delle eventuali clausole limitative dei poteri e delle facoltà che ciascun condominio ha sulla sua proprietà esclusiva.
La presunzione di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio non opera per quelle parti che espressamente siano escluse dal novero delle parti comuni da un titolo che appunto ne escluda la condominialità. L’atto di autonomia privata idoneo ad escludere la presunzione, cioè l’atto a cui è necessario far riferimento per verificare l’eventuale presenza della riserva di proprietà esclusiva del bene potenzialmente comune, è quello della costituzione del condominio.
Il condominio viene ad esistenza senza un atto formale di costituzione, ma nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario procede alla vendita della prima unità immobiliare, sicché sarà quel primo atto di vendita che costituirà titolo, con quale escludere la comproprietà su quelle parti che altrimenti secondo l’art. 1117 c.c. sarebbero comuni. Dunque il titolo può essere costituito:
dal contratto di compravendita di un singolo condominio;
dal regolamento di condominio, accettato da tutti i condomini e allegato ai loro atti pubblici di compravendita;
dal testamento dell’unico proprietario di uno stabile che, con atto di assegnazione, l’ha frazionato fra più eredi;
da una sentenza passata in giudicato, che ha dichiarato l’intervenuta usucapione di un bene comune.
Nel fattispecie, presa in esame, bisogna affermare per completezza, che procedere attraverso una delibera assemblea non è possibile poiché, è previsto che le delibere che comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all’uso collettivo, sono affette da nullità, deducibile in via giudiziale senza limiti di tempo.
A tal proposito, occorre rilevare come abbia la legittimazione attiva ad impugnare una delibera, anche l’acquirente, infatti la legittimazione ad impugnare compete a chi abbia acquistato l’immobile in epoca successiva alla delibera condominiale poiché ai fini dell’impugnazione occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda (Cass. Civ., n. 2362/2007).
Si deve, infatti tener presente, che l’obbligatorietà della delibera non impugnata riguarda anche il condomino che non rivestiva tale qualità al momento in cui è stata assunta in quanto gli aventi causa degli originari condomini restano vincolati dalle delibere assembleari prese a suo tempo nell’interesse del condominio.
Quindi, in conclusione, volendo risponder al quesito, possiamo affermare che nel caso di specie, i condomini dovranno procedere alla redazione o alla revisione del regolamento di condominio, nel quale venga precisato che i condomini rinunciano ai diritti vantati su questo giardino, attributo catastalmente al condominio ma in realtà di proprietà esclusiva del singolo condomino, allegandolo agli atti pubblici di compravendita.
Regolamento, che poi dovrà essere trascritto, per renderlo opponibile ai terzi.
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MOTIVI DI DIRITTO
Il concetto di "condominio" va ricercato nell'ambito del diritto di proprietà, nella particolare forma che assume quando esso appartiene in comune a più persone nella peculiare situazione in cui accanto alla proprietà esclusiva di un piano o di una porzione di piano esiste una comproprietà forzosa di tutti i singoli proprietari su alcune parti o elementi strutturali della costruzione indispensabili per il godimento della proprietà individuale. Si può affermare che il condominio si sostanzia nella relazione di accessorietà delle parti comuni con le porzione di proprietà esclusiva: questa accessorietà indica il carattere complementare rispetto ai beni di proprietà individuale ed altresì la connessione materiale tra loro esistente.
Il condominio è una particolare forma di comunione e la relazione di accessorietà costituisce il fondamento tecnico dell'attribuzione dél diritto di condominio ex art 1117 c.c., norma che riassume due differenti forme di collegamento tra i piani e le porzioni di piano, da una parte, e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, dall'altra: un collegamento materiale e uno funzionale, consistente, il primo, nella incorporazione tra entità inscindibili, il secondo nella congiunzione tra cose separabili.
La presunzione di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio non opera per quelle parti che espressamente siano escluse dal novero delle parti comuni da un titolo che appunto ne escluda la condominialità.
L’atto di autonomia privata idoneo ad escludere la presunzione, cioè l’atto a cui è necessario far riferimento per verificare l’eventuale presenza della riserva di proprietà esclusiva del bene potenzialmente comune, è quello della costituzione del condominio. Il condominio viene ad esistenza senza un atto formale di costituzione, ma nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario procede alla vendita della prima unità immobiliare, sicché sarà quel primo atto di vendita che costituirà titolo, con quale escludere la comproprietà su quelle parti che altrimenti secondo l’art. 1117 c.c. sarebbero comuni.
Costituisce titolo, valido, per poter dichiarare esclusivo un bene altrimenti rientranti tra le parti comuni dell’edificio, il regolamento di condominio, accettato da tutti i condomini e allegato ai loro atti pubblici di compravendita. Le norme che disciplinano la vita condominiale sono contenute nel regolamento.
Il regolamento di condominio si configura come una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto diretto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico e si pone come fonte di obblighi e di diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini
Il regolamento di condominio trae origine o da un patto stipulato da...

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