QUESITO N. 540: Se è valida la cessione di possesso di immobile, per consentirne al possessore la ristrutturazione a proprie cure e spese e la successiva alienazione per il suo tramite. Quale tutela per il terzo acquirente.

Se è valida la cessione di possessori immobile al proponente acquirente, per consentirne la ristrutturazione e la successiva alienazione per il suo tramite. Quale tutela per il terzo acquirente.
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RISPOSTA
La giurisprudenza esclude che sia suscettibile di vendita il mero possesso esercitato su un bene, infatti la Cassazione, ha avuto modo di affermare come: “Il contratto di compravendita non può avere ad oggetto il trasferimento del possesso di un immobile in quanto tale (non collegato, cioè, alla cessione della proprietà dello stesso) nè da esso potrebbero derivare gli effetti dell'accessione del possesso di cui all'art. 1146 comma 2 c.c.”. (Cassazione civile, sez. II, 12/11/1996, n. 9884).
Concetto, nuovamente ribadito dalla suprema corte, secondo cui: “Il contratto preliminare con cui le parti si siano obbligate, rispettivamente, ad alienare e ad acquistare la sola situazione possessoria relativa ad un bene immobile è nullo, ai sensi degli art. 1418 e 1325 c.c., per impossibilità dell'oggetto, poiché il possesso, in quanto costituente un'attività necessariamente accompagnata dall'animus possidendi, non è negozialmente trasferibile salva l'eccezione rappresentata dalla prevista continuazione, per effetto di una fictio legis, del possesso nell'erede”. (Cassazione civile, sez. II, 27/09/1996, n. 8528).
Nella fattispecie in esame, potrebbe essere utilizzato, quale figura giuridica idonea allo scopo convenuto, l’istituto del mandato, disciplinato dagli art. 1703 e ss. del codice civile.
Ai sensi dell’art. 1703 cod. civ., il mandato è il contratto col quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra (mandante).
Il mero mandato rende necessaria, ai fini della sua esecuzione, una duplice attività giuridica.
Il mandatario deve in un primo tempo attivarsi nella direzione prevista dal contenuto degli accordi con il mandante e, successivamente, provvedere all'imputazione di questi effetti (trasferire il bene acquistato, etc.) al mandante. E' chiaro che, proprio per evitare questa duplicazione di traffico giuridico, si palesa come più semplice fornire il mandatario anche di poteri rappresentativi: in questo modo sarà possibile che egli imputi in modo immediato al mandante l'attività posta in essere. Il mandatario potrà agire non soltanto per conto del mandante, ma anche in nome di lui.
Ciò può accadere soltanto in forza del conferimento di poteri rappresentativi. La procura può venir formata autonomamente (assumendo le vesti di atto unilaterale autonomo) ovvero essere incorporata nel mandato, che pertanto si qualifica con rappresentanza.
Nel caso, in esame, le parti potrebbero convenire di stipulare un contratto di mandato a vendere, con rappresentanza, nel quale sia stabilito, in primo luogo, che il mandatario assume su di sé, l’obbligazione di provvedere alla ristrutturazione dell’immobile a proprie cure e spese, e in secondo luogo, prevedere la facoltà del mandatario di alienare l’immobile a terzi ed anche a se stesso.

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MOTIVI DI DIRITTO
La disciplina del contratto di mandato è contenuta negli artt. 1703 e ss. del codice civile.
Il mandato è il contratto col quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante).
Il profilo caratterizzante il mandato è la cura dell'interesse altrui, l'aspetto gestorio consistente nel compimento di un'attività giuridica esterna, destinata cioè a coinvolgere soggetti terzi. In questo senso, in esito al perfezionamento del mandato, incombe in capo al mandatario un vero e proprio obbligo giuridico di curare l'affare che gli è stato affidato dal mandante.
Per la Suprema Corte, la prestazione del mandatario non deve necessariamente consistere nel compimento di negozi giuridici, ma può concretarsi anche nel compimento di atti volontari non negoziali che abbiano rilevanza giuridica. (Cassazione Civile 22/2/83, n. 1329).
Il mandato, può essere generale, in tal caso comprende soltanto gli atti di ordinaria amministrazione. Dal disposto del secondo comma dell’art. 1708 c.c. — secondo cui il mandato generale non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione se non espressamente enunciati — discende che è sufficiente la menzione, nel mandato generale, del tipo di negozio che il mandatario è autorizzato a concludere, senza ulteriore specificazione, perché egli possa — quando vi acceda una procura — spendere il nome del mandante rappresentato, per il compimento dei negozi aventi connessione o dipendenza rispetto all’atto specificato.
In secondo luogo, il mandato, può essere speciale, con esso si attribuisce al mandatario il potere di compiere l’atto specificamente previsto. Il contratto di mandato speciale può legittimamente contenere, tra l’altro, la previsione di eseguire, in un determinato momento, una determinata istruzione del mandante che, per le sue modalità, comporti il compimento dell’affare in vista del quale il rapporto negoziale era stato posto in essere, senza che la mancata determinazione di una durata massima o di un termine finale implichi l’impossibilità giuridica di tale previsione.
Infine, è disciplinato il mandato generico, esso attribuisce al mandatario il potere di compiere ogni attività giuridica limitata ad un determinato tipo negoziale.
In applicazione dell’art. HYPERLINK "http://renatodisa.com/2013/10/29/il-mandato/27850;1"1708 c.c., il mandatario è tenuto, nell’espletamento del proprio incarico, a compiere, con la diligenza del buon padre di famigli...

... continua