QUESITO N. 544: PRELAZIONE AGRARIA: MODALITA’ E TERMINI. SE L’EVENTUALE RICHIESTA DI INFORMAZIONI DA PARTE DEL CONFINANTE A SEGUITO DELL’ INVITO AD ESERCITARE LA PRELAZIONE EQUIVALE A RINUNCIA.

QUESITO N. 544: PRELAZIONE AGRARIA: MODALITA’ E TERMINI. SE L’EVENTUALE RICHIESTA DI INFORMAZIONI DA PARTE DEL CONFINANTE A SEGUITO DELL’ INVITO AD ESERCITARE LA PRELAZIONE EQUIVALE A RINUNCIA.
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RISPOSTA
L’istituto della prelazione agraria è disciplinato dalla legge n. 590 del 26 maggio 1965.
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario manifesti la volontà di alienarlo.
Il diritto di prelazione spetta anzitutto al coltivatore diretto che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita (art. 8 della legge 590/1965).
Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto, hanno invece il diritto di prelazione i coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti (art. 7 della legge 817/1971).
In entrambi i casi non hanno diritto alla prelazione gli imprenditori agricoli professionali.
Lo scopo di queste norme è quello di favorire l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, quindi il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile anche se in base a un piano regolatore adottato ma non ancora definitivamente approvato. Il diritto di prelazione è escluso anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione.
Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita (compromesso) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. Tale notifica prende il nome di “denunciatio”.
L’acquisto in prelazione si realizza attraverso la conclusione di un contratto tra il proprietario alienante e il titolare del diritto, la denuntiatio rappresentandone la proposta e l’atto di esercizio del diritto l’accettazione.
Conformemente a tale qualificazione, tra denuntiatio e atto di esercizio del diritto di prelazione deve sussistere identità di contenuto, a mente della regola generale dell’art. 1326 c.c., non potendosi altrimenti perfezionare la fattispecie acquisitiva.
Il prelazionante pertanto, in linea di principio, deve limitarsi ad accettare la proposta contrattuale formulatagli e ogni elemento di difformità che dovesse introdurre equivarrebbe senz’altro a un rifiuto della proposta comunicatagli, da cui discenderebbe la perdita del diritto di prelazione.
Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi.
Quando il terreno viene venduto senza fare la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari. La notificazione si può evitare se si ottiene una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, che devono però essere stati preventivamente informati del prezzo di vendita e di tutte le condizioni della cessione. Nel caso dell'affittuario, la rinuncia deve essere sottoscritta con l'assistenza dell'associazione agricola a cui egli aderisce.

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MOTIVI DI DIRITTO
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti rispetto ad altri, nella conclusione di un contratto. La prelazione agraria attribuisce il diritto ad essere preferiti nell’acquisto di un fondo agricolo qualora il proprietario decida di venderlo.
Il diritto di prelazione si configura quindi come un diritto potestativo dove l’opzionario ha la facoltà di determinare la conclusione di un contratto con la sua sola manifestazione di volontà
La prelazione agraria trova la sua origine nell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 che recita “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi… l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici…, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.
Successivamente il legislatore ha esteso la facoltà altresì al coltivatore del fondo finitimo a quello compravenduto. Al riguardo l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 871 recita che “detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche: …al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti…”.
Elemento essenziale nella disciplina della prelazione agraria in generale è quello della qualifica di coltivatore diretto in capo al soggetto preferito.
Anche con riferimento alla prelazione del confinante, il diritto potestativo spetta al confinante, laddove questo sia al contempo coltivatore diretto.
Da ciò consegue che soggetti titolari della prelazione agraria e della succedanea facoltà di riscatto sono solo ed esclusivamente i coltivatori diretti che si trovino nella posizione di conduttore del fondo compravenduto o di proprietario confinante o componente della famiglia coltivatrice o di coerede del venditore della quota ereditaria.
Il diritto di prelazione, nel caso di quello generico, spetta, in primo luogo, al coltivatore diretto che sia conduttore del fondo in questione giusta un contratto di affitto, di colonia o di compartecipe non stagionale.
La prelazione del confinante è sancita e regolata dal secondo comma dell’art. 7 legge 817/1971 che ha esteso il diritto di prelazione e, conseguentemente, la succedanea facoltà di riscatto al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con quelli offerti in vendita purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari od enfiteuti coltivatori diretti.
Mentre il diritto di prelazione del conduttore ha il suo fondamento nell’esistenza di un contratto agrario valido e tende a far coincidere nella medesima persona titolarità dell’azienda e proprietà dei fondi coltivati, il diritto di prelazione del proprietario confinante trova la sua giustificazione nella volontà del legislatore di favorire la realizzazione di un’azienda agraria di più vaste dimensioni mediante l’accorpamento di terreni contigui.
Per effetto dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971, il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante.
Ciò significa che, l’eserci...

... continua