QUESITO N. 555: è possibile locare un fabbricato rurale qualora il fabbricato in questione non dispone né di impianti a norma né del certificato di abitabilità?

Quesito n. 555: è possibile locare un fabbricato rurale qualora il fabbricato in questione non dispone né di impianti a norma né del certificato di abitabilità?
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RISPOSTA
Il Decreto ministeriale 37/08, prima della modifica effettuata con il D.L. 112/08, prevedeva che al momento del trasferimento dell’immobile, a qualunque titolo, fosse obbligatorio trasferire la documentazione relativa alla conformità degli impianti (o la dichiarazione di rispondenza) e il libretto di uso e manutenzione al nuovo proprietario. Attualmente questi obblighi (inseriti nell’articolo 13 del D.M. 37/08) sono stati abrogati con l’art. 35 del D.L. 112/08.
A seguito dell’abrogazione dell’articolo 13 del decreto ministeriale, non sussiste più un obbligo imperativo di consegna, all’inquilino, della documentazione relativa alla sicurezza degli impianti elettrici, salvo che il locatore abbia assunto un obbligo specifico nel contratto.
Per quanto riguarda, il certificato di abitabilità, la Suprema Corte, ha enunciato il principio, secondo cui: “…in tema di locazione d’immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni (che condizionano la regolarità dello stesso immobile sotto il profilo edilizio) costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del codice civile, a meno che il conduttore, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata. (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 07.06.2011 n. 12286).
In base a quanto precisato dalla Corte, la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta solo dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato, ma solo quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell’immobile alla data della conclusione del contratto oppure ne abbia accettato il rischio, manifestando l’intenzione di voler accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto nel quale si trova.
Da ciò si evince, che in tema di locazione il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili, ovvero all’abitabilità dei medesimi, non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, essendo necessario che il conduttore sia a conoscenza della situazione e l’abbia, pertanto, accettata.
Solo nel momento in cui sia stato definitivamente negato il provvedimento autorizzatorio, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. (ex multis Cassazione civile, sez. III, 20/12/2010, n. 25798)
Pertanto, nel caso di specie, possiamo rispondere positivamente al quesito in oggetto, essendo possibile la locazione; quel che è necessario è che le parti nel contratto di locazione, specifichino attraverso apposita clausola che si tratta d’immobile non dotato di impianti a norma e in secondo luogo che non sussiste certificato di abitabilità, sottolineando come il conduttore ponga in evidenza la sua conoscenza di tali circostanze e conseguentemente accetti lo stato di fatto e di diritto in cui si trovi l’immobile.
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MOTIVI DI DIRITTO
Il Decreto ministeriale 37/08, evoluzione della Legge 46/90, disciplina la realizzazione, manutenzione, e progettazione degli impianti negli edifici.
La dichiarazione di conformità degli impianti è il documento rilasciato da un’impresa abilitata in seguito all’installazione o modifica di un impianto. Nel caso in cui certificato di conformità non sia più reperibile, è possibile sostituirlo con una Dichiarazione di Rispondenza detta "DIRI" solo se gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 37/08.
La dichiarazione è resa da un tecnico abilitato come impiantista o dal responsabile tecnico di un’impresa abilitata che esercitano da almeno 5 anni. La dichiarazione deve essere supportata da accertamenti e sopralluoghi utili a verificare la rispondenza dell’impianto alla normativa.
Se gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 37/2008 (27 Marzo 2008) si considerano a norma se, quando sono stati realizzati, rispondevano alle disposizioni esistenti in quell’epoca. 
Se non è più reperibile, l’attestato di conformità è possibile sostituirlo con la Dichiarazione di Rispondenza redatta da un impiantista abilitato con esperienza nel campo da almeno 5 anni.
La normativa, prima della modifica effettuata con il DL 112/08, prevedeva che al momento del trasferimento dell’immobile, fosse obbligatorio trasferire la documentazione relativa alla conformità degli impianti (o la dichiarazione di rispondenza) e il libretto di uso e manutenzione al nuovo proprietario Attualmente questi obblighi (inseriti nell’ articolo 13 del DM 37/08) sono stati abrogati con l’art. 35 del DL 112/08. 
A seguito dell’abrogazione dell’articolo 13 del decreto del ministero dello Sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, non sussiste più un obbligo imperativo di consegna, all’inquilino, della documentazione relativa alla sicurezza degli impianti elettrici, salvo che il locatore abbia assunto un obbligo specifico nel contratto. In ogni caso, il locatore che abbia dichiarato che gli impianti sono a norma, ove si verifichi che essi non lo siano, è obbligato a metterli a norma.
In tale contesto, il ministero dello Sviluppo ha emanato la nota del 26 marzo 2008 e ha risposto ad alcuni quesiti, in materia di locazioni. In particolare, il ministero ha puntualizzato che sulla stipula del contratto di locazione, locatore e inquilino possono accordarsi per evitare la consegna della documentazione sulla sicurezza degli impianti, compresa quella relativa al progetto.
Secondo il ministero, “in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell’atto (contratto di locazione)... infatti i documenti da consegnare, in caso di trasferimento dell’immobile, sono quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto”.
In ogni caso, secondo le precisazioni ministeriali, i documenti da consegnare sono i seguenti: dichiarazione di conformità, se già prevista dalla l. 46/1990 per gli edifici adibiti a civile abitazione e per i soli impianti elettrici degli altri edifici; progetto e collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca della realizzazione o della modifica; libretto di uso e manutenzione, solo ove obbligatorio; dichiarazione di rispondenza, per gli...

... continua