QUESITO N. 559: oneri condominiali pregressi all’atto di vendita. Quale tutela per l’acquirente? Responsabilità solidale e limiti temporali.

Quesito n. 559: oneri condominiali pregressi all’atto di vendita. Quale tutela per l’acquirente? Azione giudiziaria e limiti temporali.
*****RISPOSTA
La disciplina del condominio negli edifici, è contenuta nel codice civile, precisamente agli artt. 1117 e ss., tale disciplina è stata di recente oggetto di una recente riforma, avvenuta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno del 2013.
La ripartizione delle spese condominiali, è regolata dall’art. 1123 c.c. secondo cui: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
La fattispecie, in esame, trova regolamentazione nell’art. 63 disp. att. cod. civ., tale norma impone l’obbligo di contribuire alle spese comuni anche al condomino acquirente il quale è tenuto, solidalmente con il condomino alienante, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Si tratta, in tal caso, del principio dell’ambulatorietà passiva in virtù del quale l’acquirente di una unità immobiliare condominiale, può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa solidalmente con lui, ma non al suo posto.
L'art. 63, 2° comma, disp. att. c.c., prevedendo che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", dev'essere interpretato nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, pertanto sono esclusi i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile.
Pertanto, l’amministratore, poiché la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, potrà agire nei confronti dell’acquirente – in quanto è lui che possiede al momento della proposizione dell’azione giuridica, la qualità di condomino – il quale a sua volta avrà diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario. Mentre per il recupero dei crediti pregressi, l’amministratore potrà agire in giudizio in via ordinaria nei confronti del precedente proprietario.
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MOTIVI DI DIRITTO
La ripartizione delle spese in condominio è disciplinata dall’art. 1123 cod. civ., nonché dalle norme successive, che individuano criteri specifici per particolari spese.
Il fondamento dell’obbligo di contribuzione risiede nel principio enunciato dall’art. 1118 cod. civ., secondo il quale il condominio non può sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione delle cose comuni neppure rinunziando ai diritti sulle stesse.
Si tratta di obbligazioni propter rem, conseguenti e connesse alla contitolarità del diritto di proprietà che ciascun condomino ha sulle cose e sui beni finalizzati alla fruizione dei servizi collettivi.
Ai fini dell’imputazione delle spese, il caso della vendita di alloggio condominiale è regolato dal combinato disposto dagli artt. 1123 cod. civ., e 63 delle disp. att. c.c.
L’art. 63 disp. att. cod. civ. stabilisce la responsabilità solidale tra il condomino e l’acquirente del suo appartamento, qualunque sia il titolo dal quale scaturisce il diritto di proprietà, per le spese inerenti la gestione in corso e quella del periodo precedente.
Tale previsione normativa costituisce un’applicazione concreta del principio di ambulatorietà, sintagma con il quale s’indica la traslazione di un’obbligazione da un soggetto ad un altro, correlativamente al trasferimento della situazione giuridica che le fa da supporto.
Si tratta, in tal caso, di una fattispecie di ambulatorietà passiva in virtù della quale, l’acquirente di una unità immobiliare condominiale, può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa solidalmente con lui, ma non al suo posto.
Premesso che, ex art. 1292 Cod. civ., si ha solidarietà nel debito quando più soggetti sono obbligati per la medesima prestazione e ciascuno di essi può essere costretto all’adempimento per la totalità, ci si rende subito conto che ci troviamo innanzi ad una solidarietà sui generis.
Infatti, il legislatore ha delimitato temporalmente la solidarietà, operando quest’ultima solo per l’anno in corso e quello precedente il trasferimento della proprietà.
L'art. 63, 2° comma, disp. att. c.c., prevedendo che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", dev'essere interpretato nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, pertanto sono esclusi i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile.
Tale interpretazione, oltre ad essere fedele al dettato letterale della citata norma, trova conferma nel raffronto con l'art. 1104, ult. comma, c.c. che, relativamente gli obblighi dei partecipanti nella comunione, prevede che "il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati".
È evidente, infatti, che l'art. 63, 2° comma, disp. attuaz. c.c., dettata in materia di condominio, si trova in rapporto di specialità rispetto all'art. 1104, ult. comma, c.c. .
Infatti, a tal proposito, la Cassazione ha affermato, il principio secondo cui: “In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.” (Cass. civ., sez. II, 27/02/2012, n. 2979).
Massima ribadita anche dal tribunale di Bari, che al riguardo ha disposto che: “In virtù di quanto disposto dall’art. 63, comma 2, disp. att. al c.c. che è norma di applicazione, in tema di condominio, del principio dettato dall’art. 1104 c.c. in materia di comunione, il condomino alienante è obbligato a pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo - peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente.” (Tribunale Bari, sez. III, 04/10/2012).
Correttamente, dunque, è stato affermato in giurisprudenza che "non è ammessa un'applicazione estensiva dell'art. 63 disp. att. c.c., il quale dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" (Tribunale Reggio Emilia, 07 dicembre 1990).
La Cassazione ha avuto modo di precisare, che: “In materia di riscossione dei contributi condominiali, il criterio di riparto temporale dell'onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell'appartamento in condominio, in applicazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi (la Corte ha confermato che spettava al vecchio proprietario il pagamento degli oneri condominial...

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