INADEMPIMENTO DEL PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE: I PRINCIPI GUIDA DELLA CASSAZIONE.

COMPRAVENDITA

INADEMPIMENTO DEL PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE: I PRINCIPI GUIDA DELLA CASSAZIONE
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Il caso
La Cassazione si pronuncia, con due sentenze rese a distanza di pochissimi giorni, sull'inadempimento del preliminare di vendita, affermando vari principi guida in materia.
La sentenza dell'HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0001376821',key:'46SE0001376821',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"8 GENNAIO 2014, N. 157, decide una controversia originata dall'inadempimento di un preliminare di vendita intercorso tra un costruttore e l'acquirente di un immobile che aveva proposto azione EX HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00001097',key:'05AC00001097',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"ART. 2932 C.C., a fronte della quale il costruttore aveva eccepito l'inadempimento del promittente acquirente ed aveva quindi svolto domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento e in subordine di condanna avversaria al pagamento del prezzo ed all'esecuzione di altre prestazioni accessorie. Tra le censure mosse all'acquirente e ritenute, dalla controparte, tali da causare la risoluzione del contratto, vi era principalmente il mancato accollo del mutuo residuo, come previsto dal contratto, prima della stipulazione dell'atto notarile di compravendita, trattandosi dell'unica quota di prezzo da corrispondere in denaro per la quale il promittente venditore ha rinunciato alla disponibilità del bene a fronte di un immediato incasso. Oltre a ciò, si contestavano all'acquirente altri inadempimenti, quali: omesso pagamento degli interessi sulla dilazione ottenuta, previsione contrattuale dell'impossibilità di rivalutazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto del preliminare in considerazione del periodo di aumento dei prezzi di mercato.
La sentenza del HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0001377925',key:'46SE0001377925',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"13 GENNAIO 2014, N. 470, invece, riguardava invece il caso di un preliminare inadempiuto a causa della richiesta dell'acquirente di una riduzione del prezzo a causa di alcune difficoltà intervenute a causa del mancato assenso dei vicini per alcune demolizioni e modifiche previste nel preliminare, riscontrata negativamente dal venditore che aveva quindi venduto a terzi. Da ciò era nata la controversia, nella quale le parti avevano imputato l'una all'altra, reciprocamente, l'inadempimento ed in particolare la promittente acquirente aveva richiesto il risarcimento di una vasta serie di voci di danno.
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La soluzione
La prima delle due sentenze ha stabilito che l'esistenza di un inadempimento del preliminare ben può essere valutata, in sede di merito, valorizzando sia il criterio quantitativo (ponendo riferimento allo sbilanciamento nei termini contrattualmente previsti delle forniture in controprezzo, al mancato accollo del mutuo, all'omesso pagamento degli interessi sulla dilazione ottenuta, alla previsione contrattuale dell'impossibilità di rivalutazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto del preliminare in considerazione del periodo di aumento dei prezzi di mercato, come accertato dal c.t.u., e al mancato pagamento, degli oneri accessori di cui ad una specifica pattuizione contrattuale) sia il criterio soggettivo (alla stregua dell'interesse del promittente venditore, impresario edile, all'esatta e tempestiva esecuzione della prestazione) che quello oggettivo, avuto riguardo all'importanza dell'inadempimento imputabile alla parte negligente.
Per la seconda delle due pronunce qui esaminate, perché da un inadempimento possa scaturire il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni, è necessario che tra il primo e i secondi vi sia nesso causale. Inoltre, seguendo il costante orientamento della giurisprudenza, il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto (ovvero al tempo in cui l'inadempimento è divenuto definitivo) ed il prezzo pattuito (HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE1000275570',key:'46SE1000275570',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS., SEZ. UNITE, 25 LUGLIO 1994, N. 6938; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE1000374797',key:'46SE1000374797',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 7 FEBBRAIO 1998, N. 1298; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE1000492837',key:'46SE1000492837',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 17 NOVEMBRE 2003, N. 17340; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0000146695',key:'46SE0000146695',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 29 NOVEMBRE 2004, N. 22384; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0000404689',key:'46SE0000404689',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 30 GENNAIO 2007, N. 1956; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0000633101',key:'46SE0000633101',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 10 OTTOBRE 2008, N. 25016; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0001199748',key:'46SE0001199748',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 30 AGOSTO 2012, N. 14714; HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0001231227',key:'46SE0001231227',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS. 23 NOVEMBRE 2012, N. 20742). Il risarcimento per mancata stipulazione di un contratto definitivo di vendita di immobile imputabile al venditore corrisponde alla differenza tra il valore commerciale del bene al momento della risoluzione del contratto ed il prezzo pattuito. La liquidazione deve avvenire indipendentemente dall'utilizzo cui il cespite è destinato.
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I PRECEDENTI
I due punti affrontati dalla sentenza richiedono un esame separato.
Quanto alla valutazione ed alla configurabilità dell'inadempimento, la Cassazione si colloca nell'alveo di orientamenti consolidati, confermando una visione "ampia" della valutazione della gravità dell'inadempimento già sposata da tempo ed in più occasioni. Ciò nel senso che, appunto deve essere operata una verifica del contesto contrattuale, del quadro delle obbligazioni nascenti dal negozio e dalle reciproche posizioni, interessi e comportamenti esecutivi delle parti in causa.
Infatti, da ultimo, per HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'46',id:'46SE0001280501',key:'46SE0001280501',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"CASS., SEZ. II, 27 MARZO 2013, N. 7759, se venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice è chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti (la quale, prendendo le mosse dall'esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici) avendo riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l'effetto che qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'...

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