QUESITO N. 563 : Contratto di locazione e diritto di recesso. Se è valida la clausola con la quale il conduttore rinuncia al diritto di recesso.

Quesito n. 563 : Contratto di locazione e diritto di recesso. Se è valida la clausola con la quale il conduttore rinuncia al diritto di recesso.

*****RISPOSTA
La legge 392/1978, in tema di locazione di immobili urbani adibititi ad uso diverso da quello di abitazione, consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.
A tal proposito, l’articolo 27, ultimo comma, legge n. 392/78 prevede, infatti che: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.-
Quest’ultima previsione riguarda un’ipotesi di recesso legale, giacché consentito unicamente in favore del conduttore e non anche del locatore; la sua previsione ha dato adito a censure d’incostituzionalità, tuttavia la Corte Costituzionale ne ha dichiarato l’infondatezza, ritenendo ragionevole un trattamento più favorevole nei confronti del conduttore sia perché parte debole del contratto sia anche per l’esigenza di assicurare una sufficiente stabilità diversamente minata.
Infatti, la Corte costituzionale, intervenuta sul tema, ha affermato che: “In tema di locazione, …è infondata la questione di costituzionalità per violazione dell'art. 3 cost., dell'art. 4 comma 1 e 2 lg. n. 392/1978, nella parte in cui dispone che il recesso può essere contrattualmente stabilito solo a favore del conduttore e non anche del locatore e che, indipendentemente da una clausola contrattuale, solo il conduttore e non anche il locatore può recedere per gravi motivi.”
(in extractis, Corte Costituzionale, 28/07/1983, n. 251).-
In ordine alla fattispecie in esame, ovverosia se le parti possono accordarsi, tramite apposita clausola, in merito alla mancata possibilità del conduttore di esercitare il recesso, previsto e disciplinato dall’ultimo comma dell’art. 27 della legge 392/1978, la Pretura di Savona ha statuito nel senso che: “È nulla la clausola inserita in un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo in relazione al quale il conduttore abbia esercitato il diritto di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma della legge 27 luglio 1978, n. 392, posto che tale diritto di recesso costituisce un diritto indisponibile come tale non assoggettabile a transazione o arbitrato”. (Pret. Civ. Savona, 21 aprile 1998, n. 170).
Ciò è stato ribadito più volte dalla Suprema Corte, che da ultimo ha statuito, che: “La nullità dei patti contrari alle disposizioni imperative della l. n. 392 del 1978, sanzionata dall'art. 79 della stessa legge, si riferisce alle …convenzioni tendenti a escludere preventivamente i diritti del conduttore…”. (Cassazione civile, sez. III, 11/10/2012, n. 17322).
Pertanto, in risposta al quesito, possiamo affermare che, laddove venga apposta nel contratto di locazione, una clausola che vieti al conduttore di esercitare il diritto di recesso, o comunque il conduttore rinunci espressamente al diritto di recesso a fronte di vantaggi riconosciutogli dal locatore, questa va considerata nulla, proprio perché attribuisce un vantaggio indebito al locatore, nonché perché trattasi di un diritto indisponibile e pertanto non rinunciabile da parte del conduttore, restando tuttavia valido, il contratto di locazione, e considerando quella clausola come non apposta.

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MOTIVI DI DIRITTO
La legge, sia con riferimento alle locazioni commerciali (L. 392/78, art. 27, ultimo comma) che con riferimento alle locazioni abitative (L. 431/98, art. 3 ultimo comma), consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora però ricorrano gravi motivi, con preavviso di 6 mesi, mediante lettera raccomandata.
Con riferimento alle locazioni cosiddette “commerciali” disciplinate dalla legge n. 392 del 1978, l’art. 27 ultimo comma della legge citata, si occupa del recesso del conduttore, stabilendo che: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Quest’ultima previsione, riguarda un’ipotesi di recesso legale, giacché consentito unicamente in favore del conduttore e non anche del locatore, la sua previsione ha dato adito a censure d’incostituzionalità, tuttavia la Corte Costituzionale ne abbia dichiarato l’infondatezza, fondando il suo ragionamento sulla ratio dell’articolo in questione, e cioè ritenendo ragionevole un trattamento più favorevole nei confronti del conduttore sia perché parte debole del contratto sia anche per l’esigenza di assicurare una sufficiente stabilità diversamente minata.
Infatti, la Corte costituzionale, intervenuta sul tema, ha affermato che: “In tema di locazione, la posizione del conduttore è sostanzialmente diversa da quella del locatore, per quel che attiene al recesso, in quanto il primo in caso di risoluzione del rapporto, data la carenza degli alloggi...

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