Commento circa l'evoluzione della normativa locativa

periore, tuttavia alla prima scadenza il locatore può recedere solo nei casi espressamente previsti dalla legge.-

In alternativa al contratto libero le parti ai sensi dell’art. 2, comma 3, l. 431/98 possono optare per un contratto controllato detto anche contratto a canone convenzionato – sindacale.-

Il ricorso a tale tipo di contratto consente di ottenere due vantaggi:
minore durata del contratto (3+2 e non 4+4)
benefici di natura fiscale (per le locazioni di abitazioni ubicate nei Comuni ad alta tenzione abitativa: riduzione al 70% dell’imposta di registro sul contratto di locazione e detrazione aggiuntiva del 30% dall’imponibile del reddito dell’immobile così locato, in aggiunta alla detrazione ordinaria del 15% inoltre eventuale diminuzione dell’aliquota ICI sugli alloggi così locati, ove il Comune deliberi in tal senso).-

Per contro, però, il canone è predeterminato.-

Come si determina detto canone?

La procedura è alquanto complessa ed è disciplinata dall’art. 4 della l. 431/98.-

L’Art. 4 l. 431/98 espressamente stabilisce: “Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'art. 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonchè delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'art. 2 e il loro rispetto costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'art. 8. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all'art. 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'art. 2, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'art.2.

Subito dopo l’entrata in vigore della legge 431/98 e precisamente il 5 maggio 1999 fu emanato dal Ministro dei Lavori Pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze il primo Decreto contenente i criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale in base ai quali, poi, le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative hanno provveduto, attraverso accordi, a redigere i contratti tipo.-

Il 30 dicembre 2002, dopo una lunga attesa, e precisamente dopo tre anni così come previsto dall’art. 4, comma 2, l. 431/98 è stato emanato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, il secondo Decreto interministeriale (di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze) che converte la Convenzione Nazionale sugli affitti presentata il 9 settembre 2002 sottoscritta dai Sindacati Inquilini e dalle Associazioni della Proprietà Edilizia.-

La norma in questione stabilisce i criteri e le modalità di sottoscrizione dei sei contratti tipo di affitto a canone calmierato.-

Ora dovranno aprirsi tutti i Tavoli di trattativa, città per città, per la definizione dei nuovi canoni di locazione.

I nuovi contratti (che non servono per le locazioni a mercato libero) sostituiranno quelli approvati a livello locale sulla falsariga del "vecchio" decreto ministeriale del 5 marzo 1999.

La sostituzione scatterà dal momento della firma dei nuovi accordi territoriali sui canoni.-

Ricordiamo, infatti, che i nuovi non disciplinano i canoni, la cui individuazione è lasciata alla contrattazione territoriale fra proprietari e inquilini, che partirà a breve.-

Il Decreto detta, però, alcuni nuovi criteri per determinare i canoni, che innovano parzialmente quelli finora vigenti.-

Ma ai fini pratici, quali sono le novità di questo nuovo tipo di contratto? 


... continua