Decreto interministeriale 30 dicembre 2002 sugli affitti

999, serie generale, n. 67 con il quale sono stati definiti, sulla base dei contenuti della citata Convenzione nazionale, criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto in particolare l’articolo 4, comma 1 della citata legge 431/98, così come modificato dall’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 8 gennaio 2002, n. 2 che stabilisce che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare la richiamata Convenzione nazionale che individua i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della determinazione dei canoni di locazione;
Vista la nota ministeriale in data 15 gennaio 2002, con la quale ai sensi del richiamato articolo 4, comma 1, della legge n. 431/98, si é proceduto a convocare le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di aggiornare la citata Convenzione nazionale;
Considerato che alla scadenza del termine previsto dall’articolo 4, comma 2, della menzionata legge n. 431/98, tra tutte le parti convocate dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti non é stato raggiunto accordo formale unico;
Considerato che ai sensi dell’articolo 4, comma I, della medesima legge 431/98, in mancanza di un unico accordo tra le parti, i criteri per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché alle modalità per garantire particolare esigenze delle parti, debbono essere indicati in apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze da emanare sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle organizzazioni sindacali degli inquilini dei proprietari;
Visti i distinti accordi presentati il primo, in data 6 settembre 2002, dalle organizzazioni sindacali Sunia, Sicet, Uniat, Unione Inquilini, Ania, Feder.Casa, Anpe-Federproprietà, Asppi, Confappi, Uppi - al quale ha successivamente aderito l’associazione Assocasa - ed il secondo, in data 9 settembre 2002, dalle organizzazioni Confedilizia, Appc, Unioncasa, Conia;
Vista la legge 14 gennaio 1994, n. 20, articolo 3, lettera c);
Visto il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti ha delegato L’On.le Ugo Giovanni Martinat all'esercizio anche delle competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche e per l’edilizia;
Ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98
Decreta:
Art. 1(Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale)
Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all’articolo 2. comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, é concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.
A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni - ove effettuate - delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del Dpr 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:- valori di mercato;- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:- tipologia dell’alloggio;- stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;- pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.):- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria, ecc.);- eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi le proprietà individuate negli Accordi territoriali e, comunque. quelle caratterizzate dall’attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, di più di cento unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi territoriali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonché la possibilità di derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G).
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto indicato al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree e/o zone omogenee nonché agli elementi individuati negli Accordi territoriali.
Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonché particolari forme di garanzia.
Gli Accordi in sede locale possono prevedere l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
E’ nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile, la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato A) e per le proprietà di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente articolo (allegato B}.
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma.
Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1933, n. 551. convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni.
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 2(Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi)
I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazi...

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