QUESITO N. 062: Se spetta l'indennità di avviamento ed il diritto di prelazione ad un'agenzia di assicurazione

ipio, ben noto in giurisprudenza con il brocardo “emptio non tollit locatum”, ossia la vendita non può eliminare la locazione.-

“La vendita di un immobile oggetto di locazione comporta la successione a titolo particolare nel rapporto, da parte dell’acquirente il quale sostituisce il venditore nei riguardi del locatario per tutti gli ulteriori diritti ed obblighi relativi alla prosecuzione del contratto in seguito alla data di acquisto……”(Pretura di Salerno, 6 maggio 1993).-

L’acquirente, dunque, del bene locato subentra in tutto il rapporto obbligatorio, così come era, cioè nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, si ha dunque una successione ex lege nel contratto.-

Il motivo per cui si parla di successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione e non di cessione del contratto di locazione ex art. 1406 c.c. sta nel fatto che il compratore non si sostituisce al venditore nei diritti di credito derivanti dalla locazione e già maturati in favore del venditore stesso, ma c’è una sostituzione in toto in quella che era la posizione del venditore, ecco perché non si rende necessario neanche il consenso del conduttore.-

Dopo questo discorso di carattere iniziale passiamo ad analizzare i singoli quesiti prospettati:

-Per quanto riguarda il primo punto l’art. 27 della legge 392/78 che disciplina le locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitativo stabilisce che la durata delle locazioni non può essere inferiore 6 anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali, disposizione questa pertinente al caso in questione essendo l’attività di assicurazione rientrante tra le attività commerciali, secondo quanto dispone l’art. 2195 c.c. che contiene appunto un’elencazione delle attività commerciali tra cui anche l’attività di assicurazione.-

L’art. 28 della stessa legge stabilisce che, per le locazioni di immobili dove sono esercitate le attività sopra indicate il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene la disdetta che deve essere comunicata all’altra parte a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. La disdetta dunque costituisce una manifestazione di volontà proveniente da una parte che ha come finalità quella di estinguere i contratti di durata, qual è appunto il contratto di locazione, cioè quei contratti in cui la prestazione di una parte ha continuità ininterrotta nel tempo.-

La legge n. 392 del 1978 disciplina due tipi di disdetta:
disdetta motivata : che è esercitata quando si intende negare il rinnovo del contratto per i motivi di cui all’art. 29 della legge poc’anzi citata, e cioè quando il locatore intende adibire l’immobile ad uso abitazione propria, del coniuge o dei parenti, esercitare un’attività propria(o di parenti), demolire l’immobile per ricostruirlo, trasformare i locali in negozi…Il motivo deve essere specificato a pena di nullità. Tale tipo di disdetta è obbligatorio in caso di diniego della rinnovazione alla prima scadenza contrattuale.
Disdetta per finita locazione: non è collegata ai motivi di cui all’art.29. E’ possibile soltanto a partire dalla seconda scadenza contrattuale.-

Affinché si possa effettuare la disdetta la legge richiede la qualifica di locatore o di conduttore, la qualifica di locatore è assunta ope legis dall’acquirente per effetto della vendita (Cass. Civ. Sez.III, 13 giugno 1994, n. 5724) in quanto l’acquisto dell’immobile locato costituisce il titolo attraverso il quale si realizza la surrogazione dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione.-

Nel caso in questione due soggetti sono succeduti ad un altro nella proprietà di parti autonome della cosa locata, acquistando in questo modo la qualità di locatori, tanto rilevasi dal contratto sottoposto alla nostra attenzione dal quale risulta appunto che gli appartamenti locati all’Agenzia di Assicurazione sono sì collegati, ma mantengono la natura di entità autonome, essendo all’uopo sufficiente esercitare semplicemente dei lavori che permettano di ritornare allo stato iniziale di entità separate.-

Alla presente situazione appare quanto mai applicabile un’interessante sentenza della Cass. Civ. sez. III del 29-10-1996 n. 10654 che così dispone “ Nell’ipotesi di successione di più soggetti nella proprietà di parti autonome e distinte della cosa locata il contratto di locazione si scinde in tanti distinti rapporti quanti sono i soggetti, i quali pertanto a seguito dell’acquisto assumono, ciascuno per la parte di propria competenza la veste di locatori, con la conseguenza che ove alcuno di essi, alla scadenza del contratto promuova azione di rilascio della cosa locata, egl...

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