QUESITO N. 079: Se l'aggiudicatario di un immobile acquistato in seguito ad una procedura esecutiva di vendita forzata può alienare a terzi l'immobile che non sia conforme alla concessione edilizia

ncessione stessa.
Prima di passare all’esame della fattispecie concreta, appare opportuno soffermarci sulla disciplina giuridica degli immobili costruiti abusivamente, parzialmente o totalmente.
La materia edilizia è attualmente regolata dal D.P.R. n.380/2001, il quale costituisce il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia. In passato il settore era regolato dalla Legge n.47 del 1985; successivamente, è intervenuto il D.P.R. del 2001 che ha abrogato e sostituito alcune norme della legge del 1985, tra cui quelle relative all’abusivismo edilizio.
Il Testo Unico prevede, in tema di abusivismo edilizio, la possibilità di ottenere la sanatoria delle opere realizzate in assenza della concessione o in sua difformità totale o parziale.
In particolare, l’art. 36 stabilisce che “in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività, fino alla scadenza dei termini di cui agli artt. 31 comma 3, 33 comma 1 e 34 comma 1 e comunque fino alle irrogazioni delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda”.
Il rilascio di tale permesso è subordinato al pagamento di un’oblazione, cioè di una sanzione amministrativa, che, nel caso di intervento realizzato in parziale difformità dalla concessione edilizia, è calcolato in riferimento alla parte di opera realizzata in maniera difforme dal permesso.
L’assenza della concessione edilizia così come la difformità totale o parziale dalla stessa, se non sono sanate con il permesso in sanatoria previsto dall’art.36, producono rilevanti conseguenze giuridiche.
Infatti, l’art. 46 del Testo Unico intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985” stabilisce che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di dritti reali, relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Ciò significa che non potrebbe essere validamente stipulata la vendita di un bene che sia privo dei requisiti indicati dalla legge (concessione ad edificare o concessione in sanatoria), e laddove venisse comunque conclusa, tale vendita sarebbe nulla.
Da quanto detto si evince, dunque, che la legge commina la sanzione della inalienabilità, o meglio, della incommerciabilità di quegli immobili (edifici o loro parti) che risultino privi di concessione edilizia o parzialmente difformi dalla concessione.

Alla regola della nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto immobili abusivi fa eccezione il principio, sempre sancito dall’art. 46 del T.U., secondo il quale la nullità non colpisce gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Infatti il comma 5 della suddetta norma statuisce che “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
Pertanto, l’acquisto compiuto in seguito ad una procedura esecutiva immobiliare è pienamente valido, anche se ha ad oggetto un bene totalmente o parzialmente abusivo. La validità dell’acquisto avvenuto nel corso di una procedura esecutiva non comporta, però, l’automatica sanatoria dell’abuso edilizio, che, pertanto, rimane con tutte le conseguenze appena descritte (nullità dei successivi atti tra vivi aventi ad oggetto un bene abusivo).
Infatti, lo stesso articolo 46 concede all’aggiudicatario di un immobile abusivo la possibilità di sanare l’abuso. A tal fine, egli potrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento del bene emesso dall’autorità giudiziaria.
Occorre precisare che l’art. 46 del T.U. fa riferimento agli edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985.
In vero, la stessa sanzione della nullità è comminata anche per quegli atti aventi ad oggetto edifici che siano stati costruiti (abusivamente) prima del 17 marzo 1985, ma la relativa disciplina si rinviene nell’articolo 40 della L. 47/1985 che non è stato abrogato dal DPR del 2001.
Inoltre, anche l’art. 40 L.47/1985 prevede che tale nullità non si applica ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari. Però, all’ultimo comma esso stabilisce che “nell’ipotesi in cui l’immobile sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda in sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purchè le ragioni di credito per cui si interviene o si procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.
È evidente, quindi, che nel caso di abusi relativi ad edifici o loro parti la cui costruzione sia iniziata prima del 17 marzo 1985 ed il diritto di credito sia sorto dopo tale data, l’aggiudicatario non potrà ottenere la sanatoria dell’abuso.




PARERE

Se l’aggiudicatario di un immobile acquistato in seguito ad una procedura esecutiva di vendita forzata può alienare a terzi l’immobile che non sia conforme alla concessione edilizia.

Alla luce delle premesse normative fin qui esposte, si può affermare che la fattispecie concreta che viene in rilievo rientra nell’ambito di applicazione d...

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