Nel caso di vendita di un immobile abusivo, risponde il venditore per l’inadempimento conseguente ad aliud pro alio e per i danni scaturenti dalla perdita di valore del bene. E’ quanto stabilito dal Tribunale di Roma, Sez. XIII°, nella sentenza del 28.09.201...articolo integrale cliccando su download.-

Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di intermediazione immobiliare. In questo caso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha statuito i seguenti principi: PRIMO PRINCIPIO: Il mandato da una delle parti non esclude che l’attività rientri nella mediazione, e che debba essere quindi regolamentato secondo le norme sulla mediazione, anche in ordine alle provvigioni. La circostanza che il mediatore abbia agito su incarico di una delle parti, non esclude che tale attività sia da inquadrarsi nell’ambito della mediazione, come disciplinata dall'art 2, comma quarto, della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, in quanto non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto d'un giudizio di valore formulabile ex post sulla condotta da lui tenuta (giudizio, del resto, non compatibile con la tecnica qualificatorio-sussuntiva della fattispecie). Al fine di marcare l'autonomia del mediatore dall'una e dall'altra parte, il requisito di terzietà è espresso per lo più dalla giurisprudenza di questa Corte col richiamo a concetti quali –imparzialità - o - neutralità" rispetto ai soggetti posti in relazione tra loro in vista dalla conclusione dell'affare”. Ragion per cui tale attività resta regolata dalle norme sulla mediazione, anche in ordine all’insorgenza del diritto alle provvigioni. SECONDO PRINCIPIO: Va scusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759 c.c. quando la circostanza omessa non sia decisiva ai fini della valutazione e della sicurezza dell’affare. Va esclusa la responsabilità del mediatore ex articolo 1759, laddove la parte che assuma di non essere stata informata di una determinata circostanza, non solo non fornisca la prova certa di tale omissione, ma poi abbia comunque acquistato dopo essere venuta a conoscenza della circostanza di cui denunzia omissione, dimostrando così che non si tratta di una circostanza decisiva ai fini della valutazione e sicurezza dell’affare. TERZO PRINCIPIO: Anche laddove si eccepisca l’intervento di altri mediatori nella conclusione dell’affare, deve essere esclusa la suddivisione della provvigione ex articolo 1758 c.c., laddove la parte tenuta non dimostri il contributo causale dell’intervento degli altri mediatori: La circostanza che nell’atto notarile di compravendita vi è espresso riferimento all’opera di intermediazione espletata da altra società, non esclude il diritto del primo mediatore alla provvigione, atteso che per giurisprudenza costante l’attività prestata dal secondo mediatore non interrompe automaticamente il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare (Cass. n. 869 del 16.1.2018). Né tantomeno detta circostanza, peraltro espressamente prevista dall’art. 1758 c.c., può in qualche misura modificare nel caso di specie la misura della provvigione da corrispondere, in quanto dall’atto di compravendita non è dato evincere il contributo causale apportato dal secondo mediatore, né esso è stato allegato e provato dai convenuti nel corso del giudizio.

Sentenza con la quale il Giudice ha condannato venditore e acquirente al pagamento delle provvigioni a favore del mediatore da noi difeso nonostante che l'atto di compravendita fosse stato stipulato dopo la scadenza dell'incarico di mediazione. ------------------ Mediazione - Mancato pagamento provvigioni da parte acquirente e venditrice -scadenza termine durata incarico - irrilevanza - nesso causalità - eventuale intervento terzo mediatore - onere della prova a carico dei convenuti - detreminazione prezzo sul quale si calcola la provvigione

Tribunale di Nocera Inferiore - Sentenza n. 938/05. Sentenza di condanna al pagamento delle provvigioni in favore di un'agenzia immobiliare difesa dallo Studio Legale Associato d'Aragona con la quale è stato riconosciuto il diritto ai compensi anche nell'ipotesi in cui le parti messe in relazione dal mediatore concludono l'affare autonomamente dopo la scadenza dell'incarico.-

RECUPERO PROVVIGIONI PER SCAVALCO DELL’AGENZIA IMMOBILIARE – PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA – MANCATA STIPULA ATTO DEFINITIVO.- Nel caso di specie l’agenzia immobiliare aveva citato in giudizio parte venditrice, al fine di vederla condannata al pagamento in suo favore dei compensi provvigionali pattuiti, stante l’accettazione da parte di quest’ultima di una proposta di acquisto avente ad oggetto l’immobile di sua proprietà.- La venditrice, nel costituirsi, negava il suddetto diritto, ritenendo che l’affare non poteva considerarsi concluso sulla base della mera proposta d’acquisto accettata ed adduceva un disinteressamento dell’agenzia immobiliare, la quale a suo dire avrebbe dovuto “accompagnarla” fino alla stipula dell’atto pubblico.- Il Giudice chiamato a decidere, in pieno accoglimento della tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio giuridico secondo cui la proposta d’acquisto accettata costituisce a tutti gli effetti un contratto preliminare, con conseguente possibilità di ritenere l’affare concluso in tale data.- La suddetta Autorità giudiziaria, inoltre, sempre in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona, ha specificato che il diritto alle provvigioni non è in alcun modo vincolato alla stipula dell’atto pubblico, pertanto anche in sua assenza, ove non sia configurabile una responsabilità del mediatore, l’agenzia immobiliare va indennizzata per l’attività lavorativa svolta.- Sulla base di tale principi, pertanto, il Giudice chiamato a decidere ha condannato parte venditrice alla corresponsione delle provvigioni pattuite in incarico, maggiorate di interessi legali, oltre che al pagamento delle spese legali.-

ESCLUSA LA RESPONSABILITA' DEL VENDITORE FORMALE NELL'IPOTESI IN CUI IL BENE PROMESSO AL PROMITTENTE ACQUIRENTE SIA STATO AMPIAMENTE TRASFORMATO E RISTRUTTURATO DA QUESTI PRIMA DI TRASFERIRE LA VENDITA A TERZI.- CASO: Il Sig. Caio aveva promesso in vendita un vecchio rudere ad un'impresa costruttrice la quale lo aveva completamente ristrutturato e trasformato per poi prometterlo a terzi. A questo punto l'impresa avvalendosi della facoltà di intestare la vendita a terzi, che si era riservata nel compromesso intervenuto con Caio, lo convocò a stipulare gli atti di vendita in favore di terzi degli immobili ottenuti dalla trasformazione e ristrutturazione del rudere originario. Senonché dopo la vendita gli acquirenti hanno riscontrato dei difetti nell'immobile acquistato e pretendono che ne risponda Caio quale venditore formale. La riduzione del prezzo di cui all'art. 1538 c.c. può essere richiesta solo laddove emerga che il prezzo di compravendita sia stato concordato e pattuito in relazione alle dimensioni dell'immobile che devono essere state richiamate almeno approssimativamente nei relativi atti.

RECUPERO PROVVIGIONI PER SCAVALCO DELL’AGENZIA IMMOBILIARE – ASSENZA INCARICO SCRITTO. Nel caso di specie l’agenzia immobiliare aveva citato in giudizio parte venditrice al fine di vederla condannata al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti solo verbalmente, non essendo mai stato formalizzato l’incarico di vendita.- Il venditore nel costituirsi, facendo leva proprio su tale mancanza, negava il conferimento dell’incarico di mediazione, come pure di aver mai pattuito alcuna provvigione.- Il Giudice, in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona – ha ritenuto che l’esistenza di una scheda visita, sottoscritta dal soggetto che successivamente ha acquistato l’immobile oggetto di causa, è elemento inconfutabile circa il nesso causale fra l’attività dell’agenzia immobiliare attrice e la stipula del contratto definitivo.- Pertanto, ritenendo esistente un valido incarico di mediazione, ha condannato parte venditrice a corrispondere le provvigioni dovute nella misura pattuita, seppur solo in forma verbale.-

RECUPERO PROVVIGIONI – RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO CONFERITO DA UN SOGGETTO CHE NON ERA TITOLARE DELLA PROPRIETA’ E NEPPURE MUNITO DI PROCURA SCRITTA.- In particolare l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte acquirente e parte venditrice per sentirli condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione prestata in loro confronto. Parte venditrice nel costituirsi in giudizio non eccepiva l’affidamento dell’incarico bensì l’incapacità a sottoscriverlo poiché il bene era di proprietà della moglie ed agiva in assenza di procura scritta.- ll Giudice chiamato a decidere, ritenendo che:” la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere”- (art. 1329 c.c.) e poiché nel caso di specie, il conferimento dell’incarico all’agenzia di mediazione può essere conferito anche orale, non essendo prevista una forma scritta ad substantiam è di evidenza assoluta che l’incaricante (falsus procurator o meglio procuratore apparente) poteva gire in assenza di procura scritta, essendo sufficiente una procura orale od anche una dichiarazione orale di essere a tanto autorizzato. - Pertanto il Giudice, accogliendo la tesi difensiva dello Studio d’Aragona ha fatto proprio il principio secondo cui, “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare si è concluso per effetto del suo intervento, con tanto intendendosi che tra la conclusione dell’affare e l’opera del mediatore deve sussistere un nesso di causalità e, cioè occorre che l’attività del mediatore sia stata indispensabile per la conclusione dell’affare, anche quando questo sia stato concluso nell’assenza ed all’insaputa del mediatore ed anche qualora l’affare sia stato concluso dopo la scadenza del contratto (Cass. 08/23842; Cass. 03/5762; Cass. 94/2118).- Il Giudice adito, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalle controparti e le ha condannate a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

Il diritto del mediatore alle provvigioni sussiste a prescindere dalla circostanza che le proposte ritirate dall'agenzia siano state fatte visionare o meno al venditore, in quanto la messa in relazione e il nesso causale tra l'attività del mediatore e la conclusione dell’affare è integrata già dalla circostanza che vi sia stato il conferimento dell’incarico a vendere, che l'agenzia abbia svolto l'attività promozionale e la visita sia stata effettuata dall’acquirente presso l’immobile tramite gli addetti dell’agenzia immobiliare

Il Tribunale di Napoli Nord accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha rigettato l'opposizione proposta da parte promittente acquirente fondata sull'erroneo convincimento che la mera accettazione della proposta di acquisto non potesse valere quale stipula di valido contratto preliminare

RESPONSABILITA’ PROFESSIONALE DEL MEDIATORE – ESCLUSA LA RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE PER OPERE ABUSIVE RIGUARDANTI L’IMMOBILE OGGETTO DI INTERMEDIAZIONE E DUNQUE CONFERMATO IL DIRITTO DELLO STESSO A TRATTENERE LE PROVVIGIONI PATTUITE PER L’AFFARE INTERMEDIATO. - TRIBUNALE DI SALERNO SEZ. DISTACCATA DI EBOLI DEL 29APRILE 2016.- Nel caso di specie l’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, era stata citata in giudizio da parte acquirente per sentirla condannare alla restituzione delle provvigioni “indebitamente” percepite, nonché al risarcimento danni asseritamente subiti dalla stessa in quanto l’agenzia aveva omesso, a detta di parte acquirente, le informazioni inerenti la conformità dell’immobile riguardanti la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dello stesso.- Pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto di compravendita in conseguenza dell’inadempimento di parte venditrice.- Con la sentenza in commento il Giudice adito, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui l’agenzia immobiliare non è in alcun modo parte del contratto di compravendita e, peraltro, non avendo assunto alcuna obbligazione in ordine alla garanzia della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, nessuna pretesa può essere avanzata in suo confronto.- Sulla scorta di tali considerazioni ha escluso qualsivoglia responsabilità in capo all’agenzia immobiliare, essendosi limitata ad intermediare l’affare tra le parti ed ha condannato parte attrice al pagamento delle spese di lite.-

Il Giudice adito, con la sentenza in esame, sposando la tesi difensiva dello Studio Legale d’Aragona, ha escluso il carattere vessatorio della clausola penale, in quanto ha ravvisato la sussistenza di una specifica trattativa fra il professionista ed il consumatore desunta oltre che dalle prove testimoniali, dalle specifiche modalità di compilazione della scheda contrattuale, laddove la percentuale della penale convenuta risulta inserita a penna e non previamente predisposta nel modulo contrattuale. E’ stato riconosciuto il diritto alla penale del mediatore per violazione dell’impegno dell’esclusiva assunto dal venditore con la sottoscrizione dell’incarico. Nel caso di specie, era prevista l’irrevocabilità ed esclusività dell’incarico, nonché l’obbligo, a carico degli incaricanti/venditori, di corrispondere una penale quasi pari all'importo della provvigione dovuta, qualora le parti avessero effettuato la vendita direttamente durante il periodo di validità dello stesso.

Il Tribunale di Benevento accogliendo la tesi difensiva proposta dallo Studio d’Aragona ha escluso la ipotizzabilità della responsabilità del mediatore per le condizioni economiche alle quali viene concluso l’affare.-

Il Tribunale di Nola accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha espresso i seguenti principi: la mancanza del certificato di agibilità non determina alcuna forma di invalidità assoluta della compravendita ma tutt'al più può legittimare la domanda di risoluzione ma solo nel caso in cui l'altra parte dimostri che l'interesse alla stipula dell'atto di acquisto sia venuto meno esclusivamente in conseguenza della citata carenza. L'esistenza di un vincolo triennale di indisponibilità intercorrente tra il Comune ed il venditore non è opponibile in confronto all'acquirente e non è quindi opponibile da parte di quest'ultimo per giustificare la propria pretesa di recesso. Il mediatore non è tenuto a svolgere specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico per cui non può essere ritenuto responsabile di non aver riferito dell'inesistenza del certificato di agibilità laddove non ne fosse a conoscenza. Il diritto del mediatore alle provvigioni non resta pregiudicato dalla circostanza che le parti, dopo la conclusione dell'affare non abbiano a stipulare l'atto definitivo a causa dell'inadempimento di una di esse alle obbligazioni assunte.

Il Tribunale di Benevento accogliendo la tesi difensiva formulata dallo Studio d'Aragona ha riconosciuto il diritto dell'agenzia immobiliare a vedersi risarcito il danno causato dall'incaricante che, in violazione del patto di esclusiva, aveva venduto autonomamente l'immobile oggetto di incarico.- In particolare il Giudice adito ha fatto propria la tesi per la quale il danno subito va quantificato nell'esatto importo delle provvigioni non corrisposte.-

Nel caso di specie l 'agenzia era stata citata in giudizio in quanto l'attore assumeva che la stessa, in occasione della formulazione di una proposta di acquisto non lo aveva avvisato dell'esistenza di una trascrizione pregiudizievole.- Nel corso dell'istruttoria la difesa dell'Agenzia è riuscita a dimostrare che la stessa aveva avvisato l'acquirente dell'esistenza della trascrizione pregiudizievoli lamentata e che, per quanto non richiamata nella proposta, era stata comunque comunicata all'acquirente prima della consegna della caparra al venditore ottenendone il relativo consenso.- Nel corso del processo, poi, risultava che in ogni caso tale trascrizione pregiudizievole non sarebbe stata opponibile all'acquirente e comunque era stata cancellata prima della data prevista dell'atto pubblico.- Sulla base dei suddetti motivi il giudicante ha escluso la sussistenza di qualsiasi ipotesi di responsabilità del mediatore, d'altro canto , invece ha riconosciuto il diritto del mediatore alle provvigioni condannando entrambi le parti al pagamento di quanto pattuito, con aggravio delle spese legali.-

Pronuncia di rilevante importanza in materia di intermediazione immobiliare con la quale sono stati attuati pienamente i più importanti principi imperanti in materia.- In particolare è stato riconosciuto il diritto provvigionale dell’agenzia immobiliare che ha messo in relazione gli acquirenti con l’affare, anche se quest’ultimo è stato concluso a distanza di 1 anno rispetto alla visita e nonostante che il prezzo dichiarato dalle parti in atto pubblico fosse di gran lunga inferiore (circa 200.000,00 € in meno) rispetto al prezzo indicato in incarico dai venditori.- Ed invero il Giudice adito ha espressamente precisato che ai fini del riconoscimento del diritto alle provvigioni, non costituiscono deterrenti il decorso del tempo e la conclusione dell’affare a condizioni diverse rispetto a quelle di incarico, dovendosi riporre l’attenzione esclusivamente sull’attività svolta dal mediatore e sul carattere determinante della stessa nel rapporto di causalità tra messa in relazione e conclusione dell’affare.- Il precedente giurisprudenziale in esame assume peculiare rilievo anche avuto riguardo al principio giuridico applicato nella determinazione del quantum delle provvigioni dovute, posto che il Giudice – accogliendo la tesi difensiva offerta dallo studio d’Aragona – ha ritenuto simulato il prezzo di vendita indicato nell’atto pubblico, ritenendo pertanto di dover calcolare la percentuale provvigionale dovuta sul maggior importo indicato nell’incarico di vendita.-

Trattasi di fattispecie di peculiare interesse nell’ambito del settore immobiliare in occasione della quale il Giudice - aderendo pienamente alla tesi difensiva dello studio d’Aragona legali associati – ha valutato con severità il comportamento dell’acquirente, il quale fin dalla fase delle trattative avrebbe potuto rendersi conto dell’assenza del certificato di abitabilità.- A sostegno di tale tesi è stata prodotta in giudizio la proposta di acquisto con la quale l’acquirente si impegnava ad effettuare a propria cura e spese i lavori per la fornitura elettrica ed idrica.- In sostanza è stato sanzionato – a beneficio dell’intermediario immobiliare – il comportamento poco cauto dell’acquirente, il quale sulla base delle informazioni fornite dall’agenzia, aveva l’onere di attivarsi con tecnici di fiducia al fine di verificare la sussistenza del predetto certificato.-

Trattasi di pronuncia giurisprudenziale altamente cautelativa nei confronti degli agenti immobiliari, in quanto portatrice di un principio giuridico di preminente rilievo, ovvero il carattere vincolante e preminente dell’accordo provvigionale intercorso fra i clienti e l’agenzia immobiliare, rispetto agli importi provvigionali dichiarati dalle parti al Notaio rogante in sede di stipula dell’atto pubblico.- In particolare nel caso di specie parte venditrice al momento del rogito – pur riconoscendo di essersi avvalsa dell’attività di mediazione dell’agenzia – aveva astutamente dichiarato di dover corrispondere un importo provvigionale di gran lunga inferiore rispetto a quello convenuto con la società intermediatrice e pretendeva – sulla base di tale dichiarazione – di corrispondere esclusivamente tale importo.- Ebbene, il Giudice adito accogliendo pienamente la tesi difensiva avanzata dallo studio legale d’Aragona, ha ritenuto di condannare parte venditrice alla corresponsioni delle provvigioni nella misura pattuita, attribuendo all’incarico di mediazione un valore probatorio superiore all’atto di compravendita.-

Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha condannato parte incaricante al pagamento delle penali previste in incarico, stante la mancata accettazione di una proposta d’acquisto conforme.- Il Giudice, aderendo alla tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha escluso la vessatorietà di tale previsione contrattuale ed ha disposto la condanna dell’incaricante al pagamento ritenendo sufficientemente provata la sua conoscenza della richiamata proposta, stante la comunicazione fattegli pervenire dall’agenzia immobiliare.-

Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha affermato principi destinati ad avere carattere innovativo in materia.- In particolare – aderendo pienamente alla tesi difensiva sostenuta dallo studio legale d’Aragona – ha evidenziato la irrilevanza della pregressa conoscenza degli acquirenti con il venditore e con l’immobile, dando preminente e decisivo rilievo alla circostanza che l ’intervento del mediatore è stato in ogni caso determinante al fine di suscitare l’interesse all’acquisto.- Inoltre il Giudice adito ha condannato le controparti al pagamento delle provvigioni richieste, nonostante l’assenza di un patto scritto e nonostante che la percentuale richiesta fosse superiore agli usi locali.-

Pronuncia di rilevante importanza in materia di intermediazione immobiliare con la quale sono stati attuati pienamente i più importanti principi imperanti in materia.- In particolare il Giudice chiamato a decidere, nonostante l’assenza di un incarico scritto e della formulazione di una proposta di acquisto, ha riposto particolare attenzione al comportamento assunto dal venditore e dagli acquirenti, i quali hanno tacitamente accettato e beneficiato dell’attività di mediazione svolta dall’agenzia immobiliare attrice.- Il Giudice, inoltre, accogliendo la tesi difensiva dello studio legale d’Aragona, ha condannato entrambe le parti contraenti a pagare l’intero importo pattuito a titolo di provvigioni, nonostante queste ultime si siano difese assumendo che l’affare sarebbe stato concluso grazie all’intervento di altra agenzia immobiliare.-

Pronuncia di particolare interesse nell'ambito dell'intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito, accogliendo la tesi difensiva dello studio d'Aragona, ha condannato entrambe le parti contraenti a corrispondere i compensi provvigionali all'agenzia immobiliare nonostante l'affare fosse stato concluso dopo la scadenza dell'incarico.- Inoltre il Giudice ha ritenuto di condannare parte acquirente nonostante le trattative fossero state gestite da persona diversa dal definitivo intestatario dell'immobile.-

Pronuncia di particolare interesse nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, con la quale il Giudice adito ha condannato parte proponente acquirente al pagamento delle provvigioni pattuite, in conseguenza dell’accettazione della proposta di acquisto, qualificata contratto preliminare ad ogni effetto di legge. In particolare il Giudice, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha escluso l’applicabilità alla proposta di acquisto accettata del diritto di recesso del consumatore. Inoltre il Giudice ha precisato che, allorquando sia stata specificata all’interno della proposta di acquisto la circostanza che l’immobile è oggetto di istanza di condono, è escluso che possa ipotizzarsi una responsabilità dell’agente immobiliare per non aver riferito dell’assenza del certificato di abitabilità.- In presenza di tale specificazione, inoltre, è altresì escluso che il proponente acquirente possa sottrarsi agli impegni assunti in confronto al venditore.-

DIFFERENZA TRA SUBMEDIAZIONE E CONCORSO DI PIU’ MEDIATORI NELLO STESSO AFFARE - DIRITTO DEL MEDIATORE CHE HA RICEVUTO INCARICO DEL CLIENTE E CHE HA DELEGATO LO SVOLGIMENTO DELL’ATTIVITA’ DI MEDIAZIONE ANCHE AD ALTRI MEDIATORI, ALL’INCASSO DELL’INTERA PROVVIGIONE, GRAVANDO SU DI LUI, POI, L’ONERE DI FAR FRONTE AD EVENTUALI RICHIESTE PROVVIGIONALI DA PARTE DEGLI ALTRI MEDIATORI CHE HANNO COLLABORATO.-

RECUPERO PROVVIGIONI – RICONOSCIUTO DIRITTO ALLE PROVVIGIONI PER UN AFFARE CONCLUSO CON PERSONA DIVERSA DAL PROPONENTE MA A QUESTI LEGATA DA VINCOLO DI PARENTELA.- In particolare l’agenzia immobiliare rappresentata dallo Studio d’Aragona aveva citato in giudizio acquirenti e venditore per sentirli condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione prestata in loro confronto. La pronuncia si segnala per aver affrontato profili di particolare interesse quali l’aver concluso l’affare con persona differente dal proponente acquirente, ma legata a quest’ultimo da vincolo di parentela, e dopo la scadenza dell’incarico.- Nel caso di specie, il Giudice chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona, ha ritenuto che la conclusione dell’affare, benché intervenuta con soggetto diverso, fosse comunque da ricollegare proprio alla messa in relazione operata dall’agenzia in ragione “dell’identità dell’immobile proposto con quello poi acquistato, della quasi identità delle parti contraenti con quelle messe in relazione dal mediatore (in considerazione dello stretto rapporto di parentela …., nonché del concreto interessamento all’affare … ) e del brevissimo lasso di tempo intercorso tra la sottoscrizione della proposta e la successiva stipula del rogito notarile di acquisto.- La sentenza affronta, altresì, delicati aspetti in ordine all’eccepita pretesa vessatorietà di alcune clausole del contratto ritenendo che le stesse non rientrino nelle ipotesi previste dalla normativa a tutela del consumatore.- Pertanto il Giudice adito, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalle controparti e le ha condannate a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

Sentenza vittoriosa dello Studio d’Aragona – legali associati – in materia di responsabilità professionale del mediatore. Nel caso di specie l’acquirente aveva citato in giudizio l’agenzia di intermediazione per avere comunicato che l’immobile era dotato del certificato di agibilità mentre poi ne era risultato sprovvisto. Aveva citato anche il venditore per ottenere lo scioglimento del contratto di vendita. Il Giudice, in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona – ha escluso ogni responsabilità dell’agente immobiliare nella considerazione che l’esistenza del certificato di agibilità era stata comunicata dal Comune e che il mediatore non era tenuto ad accorgersi che tale certificato era invalido in quanto dopo il suo rilascio l’immobile era stato interessato da importanti modifiche ed ampliamenti. Il Giudice ha convenuto infatti che tale valutazione richiede competenze che esulano da quelle richieste all’agente immobiliare. Il Giudice ha accolto invece la domanda nei confronti del venditore dichiarando lo scioglimento del contratto di compravendita per inadempimento dello stesso condannandolo alla restituzione del prezzo. Nonostante ciò ha confermato il diritto dell’agenzia a trattenere le provvigioni incassate.-

AFFARE CONCLUSO DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO E AD UN PREZZO DIVERSO RISPETTO A QUELLO INTERMEDIATO.- In particolare l’agenzia immobiliare rappresentata dallo Studio d’Aragona aveva citato in giudizio parte venditrice, la quale nonostante avesse trasferito l’immobile a soggetto presentato dalla stessa si era rifiutato di corrispondere i compensi pattuiti.- Gli elementi sfavorevoli erano rappresentati da un mancato rinnovo del’incarico di mediazione, oltre che dalla conclusione dell’atto pubblico di vendita, seppur a persona segnalata dall’agenzia, a condizioni diverse, nella specie ad un prezzo di vendita più elevato.- Il Giudice chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva dello studio d’Aragona ha condiviso l’orientamento secondo cui ai fini del diritto provvigionale costituisce elemento determinante “anche la semplice attività, consistente nel ritrovamento o nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione”.- Inoltre, sempre in accoglimento della tesi dello studio d’Aragona, ha ritenuto che la differenza di prezzo non potesse escludere il nesso causale fra l’attività di intermediazione esercitata e la conclusione dell’affare.- Pertanto il Giudice adito ha condannato parte venditrice a corrispondere i compensi provvigionali pattuiti, aumentati dagli interessi nelle more maturati, oltre che le competenze legali.-

SENTENZA - TRIBUNALE DI AVELLINO – 11 APRILE 2016.- L’agenzia immobiliare, rappresentata dallo Studio d’Aragona, aveva citato in giudizio parte venditrice per sentirla condannare al pagamento dei compensi provvigionali pattuiti per l’attività di intermediazione immobiliare prestata nei suoi confronti.- Parte venditrice, nel costituirsi in giudizio, eccepiva che il prezzo richiesto all’agenzia era differente rispetto a quello effettivo a cui era stato venduto l’immobile ed in particolare disconosceva alcune parti dell’incarico di mediazione.- Il Giudice, chiamato a decidere, ha ritenuto irrilevanti le eccezioni sollevate da controparte sostenendo in primis che tale disconoscimento fosse contra legem in quanto formulato in maniera generica e senza adempiere agli oneri probatori sullo stesso incombenti e consequenziali al preteso disconoscimento; inoltre, la leggera differenza di prezzo definitivo rispetto a quello richiesto da parte venditrice “non rende di certo l’affare altro da quello oggetto della mediazione”.- Il Giudice adito, chiamato a decidere, accogliendo la tesi difensiva prospettata dallo Studio d’Aragona, ha fatto proprio il principio secondo cui:”Quando l’opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative poi confluite nella costituzione di vincoli giuridici, le differenze non rilevanti tra le condizioni iniziali dell’affare e quelle finali non rilevano e dunque non elidono il diritto del mediatore alla provvigione, neppure se concernono il prezzo o il bene o alcune delle parti (Cass.7252/2005, Cass. 5339/2009, Cass.12527/2010 e Cass. 25851/2014).- Il Giudice, stante la copiosa attività istruttoria raccolta dallo Studio d’Aragona, ha considerato irrilevanti le eccezioni formulate dalla controparte e l’ ha condannata a corrispondere le provvigioni come richieste, aumentate dagli interessi nelle more maturati, oltre al pagamento delle spese legali.-

Nel caso di specie l’agenzia immobiliare aveva citato in giudizio parte venditrice al fine di vederla condannata al pagamento dei compensi provvigionali , in virtù dell’incarico di mediazione conferitogli.- Il venditore nel costituirsi, facendo leva sulla scadenza dell’incarico, asseriva in particolare l’esclusione del nesso causale tra il conferimento dell’incarico e l’affare poi concluso.- Il Giudice invece, in accoglimento della tesi difensiva dello Studio d’Aragona – ha ritenuto che l’ ”affare” nonostante sia stato dalle parti concluso solo successivamente alla scadenza dell’incarico non possa in alcun modo escludere l’evidente rilevanza causale tra l’attività di mediazione posta in essere dall’agenzia e l’affare effettivamente concluso.- Pertanto ha condannato parte venditrice a corrispondere le provvigioni dovute così come espressamente richiesta da parte attrice.-

Il Giudice, in primo luogo, ha riconosciuto che l’incarico di intermediazione può essere legittimamente conferito anche da colui che non sia proprietario dell’immobile in vendita; ha riconosciuto che nel caso di specie l’affare si è concluso per effetto dell’attività di intermediazione svolta dall’agenzia; ha confermato che nessuna rilevanza ha la circostanza che l’affare sia stato concluso dopo la scadenza dell’incarico. Per l’effetto ha condannato sia gli acquirenti che i venditori a corrispondere le provvigioni all’agente immobiliare difeso dallo studio d’Aragona.-

Il Giudice, in primo luogo, ha riconosciuto che l’affare si è concluso per effetto dell’attività di intermediazione svolta dall’agenzia; ha confermato che nessuna rilevanza ha la circostanza che l’affare sia stato concluso da una persona (nel caso di specie acquirente) diversa da colei che è intervenuta nella fase delle trattative (madre dell’acquirente) stante l’identità dell’affare. Per l’effetto ha condannato l’acquirente al pagamento delle provvigioni all’agente immobiliare difeso dallo studio d’Aragona.

Il Giudice ha riconosciuto il diritto dell'agenzia immobiliare difesa dallo Studio d'Aragona alle provvigioni, nonostante la proposta di acquisto fosse condizionata all'ottenimento del mutuo ed il finanziamento non fosse stato concesso. Il Giudice, infatti, sulla base delle prove fornite, ha accolto la tesi che la condizione non si fosse avverata a causa del comportamento dello stesso proponente acquirente, che non aveva fornito la documentazione necessaria all'ottenimento del mutuo.-

Nel caso di specie i venditori richiedevano il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra sostenendo che l acquirente, benché convocato, non si era presentato alla data prevista per l atto pubblico. Si costituiva l'acquirente, difeso dallo Studio d'aragona. il quale chiedeva il rigetto della domanda attrice di trattenimento della caparra ed anzi chiedeva la condanna dei venditori al pagamento del doppio della caparra ricevuta, in quanto la mancata stipula dell'atto definitivo di vendita era da addebitarmi alla esclusiva responsabilità di essi venditori. Evidenziavano gli acquirenti, infatti, che i venditori dopo aver chiesto una serie di rinvii, Anche se solo in forma verbale, sostenendo che non erano in condizione di liberare l'immobile che avevano promesso in vendita in quanto non era ancora pronto l'immobile dove dovevano trasferirsi, appena dopo scaduto il termine inizialmente previsto per la stipula, sostenevano che non essendo stati convocati per la data originariamente prevista, dovevano ritenersi liberi da ogni e qualsiasi obbligazione e legittimati a trattenersi la caparra. Opponevano gli acquirenti che la mancata stipula era stata determinata solo dalle continue richieste di rinvio, anche se solo verbali, dei venditori e che comunque il termine non poteva ritenersi essenziale. Al contrario i venditori si erano resi assenti a ben tre convocazioni successive inviate dagli acquirenti ed alla fine l immobile era addirittura risultato affetto da una ipoteca non dichiarata, per cui l inadempimento doveva essere imputato esclusivamente ad essi venditori. In corso di causa, poi, a maggiore aggravamento della posizione dei venditori, emergeva che gli stessi appena pochi giorni dopo la scadenza del termine previsto per la stipula con i convenuti, avevano venduto ad altri soggetti, lasciando presagire che le trattative fossero già in corso prima. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, accogliendo le richieste dell'acquirente, difeso dallo studio d'aragona, ha deciso che il contratto non si è stipulato per esclusiva responsabilità dei venditori, in quanto il termine originariamente previsto non poteva essere considerato essenziale, le convocazioni successive erano quindi valide ed ingiustificata la mancata presenza dei venditori, senza considerare l'ipoteca non dichiarata, che costituisce ulteriore profilo di grave inadempimento. Per l affetto ha rigettato la pretesa dei venditori di trattenere la caparra ed accogliendo le richieste dell 'acquirente difeso dallo studio d 'Aragona, ha condannato i venditori al pagamento del doppio della caparra versata oltre interessi e spese legali. Versione integrale visionabile sul sito lexconsult.it previa abilitazione in area riservata.