Affitti commerciali e COVID-19: i Tribunali intervengono sui canoni

Diverse le pronunce dei giudici italiani che, a seguito dell'emergenza sanitaria, intervengono a sostegno dei commercianti in difficoltà nel pagare i canoni di locazione di Lucia Izzo - Coronavirus e affitti commerciali. Un binomio disastroso che si è abbattuto come una scure su molti commercianti che, a causa delle misure di contenimento messe in campo per contrastare il virus COVID-19, si sono ritrovati a dover comunque pagare i canoni di locazione dei propri locali nonostante le saracinesche abbassate.

Credito d'imposta per canoni di locazione immobili a uso non abitativo

Difficile sostenere questi costi, nella maggior parte dei casi anche particolarmente onerosi, senza poter contare sugli introiti del proprio lavoro. Per questo l'esecutivo, pur non avendo sospeso il pagamento degli affitti, ha introdotto con il D.L. Cura Italia un credito d'imposta per botteghe e negozi, pari al 60% del canone di locazione, relativo al mese di marzo.

Tale misura è stata potenziata con l'ulteriore intervento messo in campo dal D.L. Rilancio (n. 34/2020) che, all'art. 28, ha previsto un credito d'imposta nella misura del 60% dell'ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.

Tale credito spetta ai soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto rilancio. Alle strutture alberghiere e agrituristiche il credito spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d'imposta precedente.

Ancora, il beneficio spetta agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività istituzionale. La misura prevista dal D.L. Rilancio non è cumulabile, in relazione ai medesimi canoni per il mese di marzo, con il credito d'imposta riconosciuto dal D.L. Cura Italia.

Locazioni commerciali e COVID-19: parola ai Tribunali

Nel frattempo, i Tribunali italiani si sono trovati a dover fare i conti con le numerose istanze promosse d'urgenza e inerenti proprio i contratti di locazione commerciale il cui adempimento è stato reso difficoltoso a causa dell'emergenza Coronavirus.

Le misure messe in campo dal Governo, infatti, non hanno di certo avuto l'effetto di sospendere il pagamento dei canone né hanno concesso ai debitori di sottrarsi all'eventuale responsabilità in caso di mancato versamento degli stessi. Ciò ha avuto diverse conseguenze sul piano civilistico e, per questo, più volte i Tribunali italiani si sono trovati a emettere provvedimenti d'urgenza.

Le pronunce del Tribunale di Venezia

Con un provvedimento a firma del giudice Daniela Bruni, la prima sezione civile del Tribunale di Venezia ha ordinato all'istituto Monte dei Paschi di Siena di non pagare quanto richiesto con riferimento alla fideiussione stipulata a garanzia di un contratto di affitto di locali commerciali.

Stante le difficoltà affrontate dalla città lagunare (dall'acqua alta record dello scorso novembre e fino all'arrivo del Coronavirus), parte locatrice si era trovata nell'impossibilità definitiva di adempiere il contratto per causa a lei non imputabile (cfr. art. 1256 c.c.) tale da giustificare il recesso unilaterale.

Tuttavia, il proprietario dei locali commerciali, che aveva accettato la restituzione delle chiavi, aveva poi eccepito il mancato preavviso di sei mesi e attivato la procedura di escussione della fideiussione accesa presso l'istituto di credito.

Tuttavia, il magistrato ha presso atto della situazione emergenziale che ha impedito al conduttore, non per fatto proprio, di far fronte all'attività aziendale e pertanto, accogliendo l'istanza di misura cautelare ex art. 700 c.p.c., ha concesso l'inibitoria nei confronti della Banca per evitare la rivalsa nei confronti dell'affittuaria.

Lo stesso Tribunale di Venezia, con una successiva pronuncia a firma del magistrato Tania Vettore, ha accolto l'istanza dei titolari di un negozio di abbigliamento all'interno di un centro commerciale, chiuso a seguito della pandemia e ingiunti a pagare 50mila euro per i canoni di affitto dei mesi di febbraio, marzo e aprile.

Non avendo ricevuto risposta dalla società proprietaria, i conduttori hanno adito il giudice che ha "bloccato" la fideiussione: al creditore è stato ordinato di "non escutere e/o incassare alcun pagamento" dalla banca che aveva emesso le fideiussioni a garanzia del versamento del canone di locazione, mentre alla banca è stato ordinato di "sospendere e/o non procedere al pagamento" dei 50mila euro.

La pronuncia del Tribunale di Bologna

A favore di un centro estetico chiuso a seguito dell'emergenza sanitaria si è pronunciato il Tribunale di Bologna, con il decreto n. 4976/2020 (sotto allegato). La conduttrice del centro aveva rappresentato l'impossibilità di procedere al pagamento dei canoni poiché, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid-19, era stata ordinata la chiusura dell'attività imprenditoriale a decorrere dal 24 febbraio 2020 e, verosimilmente, sino al 18 giugno 2020.

Tuttavia, la conduttrice aveva provveduto alla dazione di assegni bancari "a garanzia" del pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo aprile-luglio 2020, ma a causa della crisi segnala che potrebbe subire conseguenze pregiudizievoli qualora i titoli fossero stati posti all'incasso e non pagati per difetto di provvista (ad es. la segnalazione al CAI).

Ancora, segnala al magistrato che pendono concrete trattative relative a una proposta transattiva volta a pattuire una temporanea riduzione del canone locatizio nel periodo da aprile 2020 a settembre 2020. Nell'accogliere l'istanza, il giudice ordina ex art. 669-sexies, comma 2, c.p.c., salva conferma o revoca con successiva ordinanza, di non mettere all'incasso gli assegni emessi a garanzia del pagamento.

La decisione del tribunale di Genova

Un'altra pronuncia arriva dal tribunale di Genova (decreto dell'1.6.2020) che si è espresso sulla vicenda di una discoteca costretta a chiudere per via del lockdown e a presentare cambiali a garanzia del pagamento dei canoni di locazione, a fronte dell'impossibilità di provvedere al versamento a causa della chiusura dell'attività. Il locatore, pur edotto delle difficoltà del locatario, aveva annunciato l'intenzione di porre all'incasso i titoli cambiari emessi in suo favore. Da qui il ricorso della società conduttrice al tribunale, ex art. 700 c.p.c., con cui sono stati dedotti i gravi effetti pregiudizievoli che la stessa poteva subire laddove i titoli dati in garanzia fossero posti all'incasso e non pagati per difetto di provvista. il giudice ligure, valutato il fumus boni iuris, ha accolto l'istanza cautelare, mostrandosi sensibile alle conseguenze plausibilmente disastrose per l'imprenditore, e ha ordinato al locatore di astenersi dal presentare all'incasso i titoli cambiari, inibendo altresì l'effettuazione di girate a favore di terzi.

Fonte: Affitti commerciali e COVID-19: i Tribunali intervengono sui canoni