Pareri
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Nº 5748Data 19/09/2022Downloads: 8
Un immobile all'interno del quale sia stato commesso un abuso edilizio può essere oggetto di vendita?
La sentenza n. 331 del 8 febbraio 2022 del Tribunale di Bergamo ci aiuta a comprendere le seguenti questioni: • un immobile all'interno del quale sia stato commesso un abuso edilizio può essere oggetto di vendita - ed ancora prima di contratto preliminare di vendita? • tra società di leasing concedente dell'immobile e soggetto utilizzatore, chi è obbligato verso il Condominio per le spese condominiali? ........download riservato - non acquistabile -
Nº 5676Data 09/05/2022Downloads: 27
RISPOSTA BREVE - In quale forma deve essere offerta la prelazione legale al conduttore?
L’art. 38, primo comma della legge 392 del 1978 dispone che la comunicazione del locatore al conduttore va data con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario. Il comma successivo dispone che nella comunicazione devono essere indicati: a) il corrispettivo; b) le altre condizioni concernenti la compravendita; c) l’invito ad esercitare la prelazione. In questo modo la legge prescrive le formalità e il contenuto della denuntiatio.........€ 49,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 4304Data 23/11/2011Downloads: 4
QUESITO: Se può essere stipulato un contratto di locazione, in assenza di agibilità, per un edificio storico privo delle documentazioni necessarie ad un eventuale rilascio.-
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Nº 4627Data 28/02/2013Downloads: 17
QUESITO : Se nei contratti di locazione è obbligatorio il deposito cauzionale, se è produttivo di interessi? e quando va restituito?
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Nº 4207Data 22/06/2011Downloads: 2
QUESITO : Se la morte dell'usufruttuario fa scattare il rinnovo tacito del contratto di locazione.-
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Nº 3530Data 22/09/2009Downloads: 1
QUESITO : Se è valido il compromesso (preliminare) di vendita di un appartamento nel caso in cui la società di costruzione fallisce e quali sono i problemi che dovrà affrontare il costituendo condominio?
Traccia del parere: Una Società di costruzione realizza un edificio composto da 6 unità immobiliari una adibita ad ufficio e cinque abitazioni. Prima della dichiarazione di fallimento e la nomina del curatore fallimentare, la Società vende con atto notarile due unità immobiliari, mentre per altre tre unità viene concluso un compromesso, una unità immobiliare rimane di proprietà della società fallita. I proprietari ed i promissari acquirenti prendono possesso degli appartamenti e sostengono spese comuni. I problemi del costituendo condominio sono i seguenti: come ripartire le spese tra i condomini? chi dovrà essere convocato per partecipare all'assemblea condominiale? se viene nominato un amministratore esterno chi sono i suoi referti? Risposta 1. Inquadramento normativo Art. 72 Legge Fallimentare: "Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto. Il contraente può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell'art. 72-bis. In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno. L'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione della domanda; se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado". Art. 1138, comma 3, cod. civ.: "Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129". Art. 1123 cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Art. 1101, comma 2, cod. civ.: "Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote". 2. Conclusioni Innanzitutto occorre precisare che la legge fallimentare, come emendata dal d.lgs. n.169 del 2007, stabilisce, con particolare riferimento agli immobili ad uso abitativo, che con l'apertura del fallimento del venditore il contratto preliminare (al cui genus deve essere ricondotto il c.d. compromesso, tanto diffuso nella prassi) prosegue tra le parti ed il curatore è tenuto a stipulare il contratto definitivo,se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente. Limitatamente invece agli immobili ad uso non abitativo si applicherà la regola generale posta sempre dal legislatore del fallimento secondo cui il curatore può scegliere se stipulare il definitivo o sciogliere unilateralmente il contratto. In tale ultima ipotesi l'acquirente, se il preliminare è stato trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, avrà diritto di far valere il proprio credito nel passivo del fallimento senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio speciale (che costituisce una causa legittima di prelazione nel concorso fra i creditori del fallito) sul bene oggetto del preliminare a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto de quo non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento Inoltre, si osserva ancora che dalla sentenza dichiarativa del fallimento l'amministrazione e la disponibilità dei beni del fallito spetta al curatore fallimentare. Ciò necessariamente precisato sugli effetti della sentenza di fallimento per quel che interessa in questa sede, con riferimento al primo ed al secondo interrogativo sottoposto osserviamo che potranno partecipare all'assemblea in cui si dovrà deliberare la formazione del regolamento di condominio e relative allegate tabelle millesimali (la redazione di queste ultime da delegare ad un consulente tecnico), ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., con la maggioranza assoluta (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), solamente i proprietari ed il curatore fallimentare, quest'ultimo in rappresentanza del fallimento della società per quattro unità immobiliari, ovvero le tre oggetto del compromesso-preliminare e l'altra che residua, essendo di tali beni la società fallita ancora proprietaria. Per quanto riguarda il terzo interrogativo osserviamo che i referenti dell'amministratore devono essere nominati dall'assemblea di condominio. Infine, limitatamente al quarto interrogativo, osserviamo che le spese cui ci si riferisce – presumiamo quelle per il compenso dell'amministratore piuttosto che per la gestione dei servizi comuni – esse dovranno essere sostenute dai condomini secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ., per la retribuzione dell'amministratore, oppure a seconda del caso concreto secondo uno dei tre criteri previsti dalla medesima norma, riprodotta integralmente al par. 1, per le spese relative a beni e servizi comuni. In mancanza di regolamento di condominio dovrà applicarsi la norma generale di cui all'art. 1101, comma 2, cod. civ., per cui le spese di cui trattasi dovranno ripartirsi fra tutti i condomini in parti uguali, ovvero tra i soggetti proprietari di due unità immobiliari e dal fallimento della società per le quattro restanti. Ma è evidente che per ottenere qualsiasi pagamento in riferimento a queste ultime sarà necessario che il condominio si insinui al passivo della procedura fallimentare.€ 500,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 4392Data 07/03/2012Downloads: 16
QUESITO: Se è possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, nell’ipotesi in cui il conduttore ha la residenza nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile locato.
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Nº 4870Data 11/03/2014Downloads: 12
QUESITO : Rifiuto del conduttore a far visitare l’immobile a clienti interessati all’acquisto: nel caso in cui il contratto di locazione nulla preveda in ordine alla visite all’immobile, quale tutela ed azione per il locatore.
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Nº 4390Data 05/03/2012Downloads: 8
QUESITO: Obblighi di verifica per l’agente immobiliare nel caso in cui il venditore o l’ acquirente agiscano in qualità di procuratori. La procura speciale a vendere un immobile è valida sempre, senza limiti temporali, fino al momento della vendita?
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Nº 3200Data 09/01/2002Downloads: 0
QUESITO N. 9: Se la vendita di un immobile appartenente ad un soggetto distinto dal proprietario del suolo fa acquistare all'acquirente la piena proprietà dell'immobile
Se la vendita di un immobile appartenente ad un soggetto distinto dal proprietario del suolo fa acquistare all'acquirente la piena proprietà dell'immobile€ 500,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 2987Data 08/01/2002Downloads: 19
QUESITO N. 8: Se il venditore di un appartamento può rimuovere la caldaia dopo la vendita
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Nº 3071Data 27/04/2004Downloads: 2
QUESITO N. 87: Se in caso di vendita di un immobile oggetto di condono nel 94 con pagamento di oneri ridotti, sia dovuta la differenza dell'oblazione corrisposta da parte di chi non poteva godere di tali benefici
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Nº 952Data 22/04/2004Downloads: 2
QUESITO N. 83: Se l'assegnatario in locazione di un immobile popolare può sublocare l'alloggio a terzi
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Nº 2991Data 07/01/2002Downloads: 0
QUESITO N. 7: Se la sanatoria per la mosità (termine di grazia) è applicabile nel caso nel caso in cui non vi sia esatta corrispondenza tra la richiesta del locatore e l'offerta del conduttore
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Nº 521Data 27/03/2017Downloads: 14
QUESITO N. 744. A CHI SPETTA LA RIMOZIONE DI UNA TETTOIA IN ETERNIT INSTALLATA DA UN PRIVATO SU UN TERRAZZO CONDOMINIALE?
La rimozione spetta al condominio in quanto …parere integrale cliccando su download€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 515Data 28/02/2017Downloads: 22
QUESITO N. 740: L’ACQUIRENTE È TENUTO A RISPETTARE IL COMODATO CONCESSO DAL VENDITORE OPPURE HA DIRITTO ALL’IMMEDIATA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE?
Ha diritto all’immediata restituzione, in quanto ….. parere integrale... cliccando su dowloand...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 508Data 06/02/2017Downloads: 32
QUESITO N. 739: SE L'ACQUIRENTE VIENE IMMESSO NEL POSSESSO ANTICIPATO DEL BENE PER L'EFFETTUAZIONE DEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE, SU CHI RICADONO LE CONSEGUENZE IN CASO DI EVENTUALI ABUSI?
Il tema dell’abuso edilizio necessita di una disamina sotto diversi profili... parere integrale... cliccando su download...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 503Data 30/01/2017Downloads: 39
QUESITO N. 738: SE IL COSTRUTTORE È TENUTO A CONSEGNARE LA FIDEIUSSIONE E POLIZZA DECENNALE ANCHE NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE O L’ATTO DEFINITIVO DI VENDITA VENGANO STUPULATI DOPO CHE L’IMMOBILE È STATO GIÀ COMPLETATO?
La risposta è negativa, nel senso che non è dovuta né la fideiussione e né la polizza decennale, in quanto.... parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 504Data 01/02/2017Downloads: 19
QUESITO N. 737: COLUI CHE HA L'IMMOBILE IN COMODATO LO PUO' LOCARE A TERZI?
La risposta è affermativa, ma a condizione che … parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 513Data 22/02/2017Downloads: 20
QUESITO N. 736 - Villette a schiera: Le mura perimetrali a sbalzo, ovvero la parete laterale delle villette più avanzate, deve essere considerata comunque in comunione?
La risposta è senz’altro affermativa in quanto...parere integrale...cliccando su download€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 511Data 15/02/2017Downloads: 18
Quesito n. 735 - Se la revisione delle tabelle millesimali, in conseguenza della realizzazione da parte di un condomino di un solaio ammezzato, necessita dell'unanimità o della maggioranza?
Basta la maggioranza qualificata a condizione che... parere integrale... cliccando su download...€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 502Data 30/01/2017Downloads: 13
QUESITO N. 730: SE E' POSSIBILE SUBLOCARE UN IMMOBILE A CANONE CONCORDATO? (E DISCIPLINA GENERALE DELLE SUBLOCAZIONI)
La risposta è affermativa, in quanto....parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 501Data 30/01/2017Downloads: 9
QUESITO N. 729: IL CONIUGE PROPRIETARIO PUO' VENDERE L'IMMOBILE ASSEGNATO ALL'ALTRO CONIUGE?
La risposta è affermativa, ma l’assegnazione sarà opponibile all’acquirente a condizione che …parere integrale disponibile... cliccando su download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 495Data 09/01/2017Downloads: 13
QUESITO N. 728: SI PUO' CHIEDERE LA RESTITUZIONE DELL'IMMOBILE REGALATO ALL'EX CONVIVENTE?
La risposta è affermativa, ma a determinate condizioni... parere integrale disponibile cliccando su download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 492Data 04/01/2017Downloads: 12
QUESITO N. 727: IN CASO DI CESSIONE DELL'AGENZIA, GLI INCARICHI DI VENDITA SI TRASMETTONO ALLA NUOVA ANCHE SENZA IL CONSENSO DEI CLIENTI?
In caso di cessione dell'agenzia, gli incarichi di vendita si trasmettono alla nuova anche senza il consenso dei clienti? La risposta è affermativa, ma a condizione che ............scarica il contenuto integrale premendo il tasto download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 485Data 21/12/2016Downloads: 23
QUESITO N. 726: UN MEDIATORE PUO' UTILIZZARE LE FOTO DELL'IMMOBILE IN VENDITA DI UN ALTRO MEDIATORE?
La risposta è negativa, a condizione che... parere integrale disponibile cliccando su download....€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 484Data 16/12/2016Downloads: 8
QUESITO N. 725: Se l’istituto di credito è tenuto ad avvisare il debitore prima di fare la segnalazione alla Centrale Rischi e quali sono i presupposti affinché tale segnalazione sia legittima.
risposta è senz’altro affermativa, in quanto l’istituto di credito ha … parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 483Data 16/12/2016Downloads: 13
QUESITO N. 724 : Se il padre di un minore rinunzia all' eredità del nonno ed il minore raggiunge la maggiore età solo dopo dieci anni, può ancora accettare l eredità del nonno?
La risposta è affermativa e può farlo entro dieci anni. Normalmente ,al chiamato all’eredità che rinuncia alla stessa, subentrano i propri discendenti per rappresentazione ossia nel luogo e nel grado del loro ascendente. In sostanza si sostituiscono in tutto e per tutto allo stesso, prendendone il posto. In tal caso il termine di prescrizione per esercitare il proprio diritto ad accettare o rifiutare l’eredità è quello decennale previsto ex articolo 480 c.c.Nel caso di specie, coloro che subentrano o dovrebbero subentrare per rappresentazione all’ erede che ha rinunciato all’eredità sono minorenni, per cui le alternative sono due: 1) ricorrere all’articolo 2942 n. 1 c.c., il quale sancisce che la prescrizione rimane sospesa contro i minori non emancipati e gli interdetti per infermità di mente per il tempo in cui non hanno un rappresentante legale e per sei mesi successivi dalla nomina del medesimo o dalla cessazione dell’incapacità. In sostanza, il termine di prescrizione decennale inizierà a decorrere dopo sei mesi dalla nomina del rappresentante legale dei minori. 2) nel caso in cui invece non venga nominato alcun rappresentante legale per il minore, bisognerà attendere il raggiungimento della maggiore età dello stesso. Quindi, il termine decennale di prescrizione inizierà a decorrere dal compimento del diciottesimo anno di eta'.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 482Data 15/12/2016Downloads: 17
QUESITO N. 723 :Se spetta il diritto di prelazione quando un fondo ha in parte destinazione agricola ed in parte altra destinazione?
La risposta è negativa, nel senso che non spetta, con qualche eccezione.- Spiega la giurisprudenza che la disciplina della prelazione ha carattere eccezionale per cui non è possibile un’interpretazione estensiva tale da comprendere anche le parti a destinazione non agricola.- La possibilità di limitare poi la prelazione alla sola parte con destinazione agricola, potrà ipotizzarsi solo quando: sia possibile il distacco dell’appezzamento con destinazione agricola da quello con destinazione diversa, sempre che lo scorporo della porzione di terreno, oggetto della prelazione e del riscatto, non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 479Data 07/12/2016Downloads: 17
Quesito n. 722 : In caso di vendita di immobile, costruito con diritto di superficie da una cooperativa, l’obbligo di rivendita a prezzo imposto è soggetto a scadenza? In caso affermativo indicare qual è il termine e da quando decorre.
È necessario, per disporre liberamente dell’immobile, “convertire” prima il diritto di superficie in diritto di proprietà, attraverso un apposito accordo con il Comune di riferimento. È la legge 23.12.1998, n.448, all’art. 31, che consente ai Comuni di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 473Data 17/11/2016Downloads: 16
Quesito n.721 - SE AD ACQUISTARE E' UN SOGGETTO CHE HA DIRITTO ALLA PRELAZIONE, L'IMMOBILE DEVE ESSERE COMUNQUE OFFERTO ANCHE AGLI ALTRI CHE HANNO LO STESSO DIRITTO?
In linea logica, per quanto manchino precedenti giurisprudenziali in punto, può affermarsi che la risposta è negativa, nel senso che... parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 477Data 23/11/2016Downloads: 20
QUESITO N. 720: SI PUO' INTERMEDIARE LA VENDITA DELL’IMMOBILE DEL CONIUGE????????
SOLUZIONE Il mediatore può, senz'altro, intermediare la vendita dell’immobile del coniuge o di altro soggetto a cui è legato da rapporti di parentela, con consequenziale diritto alle provvigioni. Infatti, sia la giurisprudenza, quanto la dottrina, sono concordi nel ritenere che non sussiste conflitto di interessi, tra il mediatore e una delle parti , con conseguente difetto dei requisiti di imparzialità e neutralità di cui all’art. 1754 c.c, per il semplice fatto della reiterazione, nel tempo, di incarichi provenienti dallo stesso soggetto e per il fatto dell’esistenza di un rapporto di parentela o affinità tra il mediatore ed una delle parti messe in relazione per la conclusione dell’affare (Cass. 1 luglio 1997 n° 5845; Cass. 18 settembre 2008 n° 23842).€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 476Data 21/11/2016Downloads: 11
QUESITO N. 719 -Se l’immobile acquistato da uno dei coniugi in regime di comunione legale, dopo che era stata già presentata istanza per la separazione, ma prima della relativa sentenza od omologa, rientra nella comunione dei coniugi o può essere venduto
Il bene si appartiene sicuramente ad entrambi i coniugi in quanto antecedentemente al 26.5.2015 … parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 472Data 15/11/2016Downloads: 15
Quesito n. 718 - Obbligo di adeguamento impianti di termoregolazione. Se il condominio ha deliberato i lavori ma la ditta incaricata non riesce ad osservare il termine imposto dalla legge 102/2014 chi ne sarà responsabile?
In linea prudenziale può affermarsi che della sanzione prevista dalla legge ne risponderà il codominio e per essi i relativi condomini, per quanto – chiaramente.........€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 467Data 02/11/2016Downloads: 26
QUESITO N. 715. QUANDO LA CLAUSOLA DI DURATA DEL CONTRATTO DI MEDIAZIONE E' NULLA???.
SOLUZIONE La risposta è affermativa in quanto .. (CONTENUTO INTEGRALE CLICCANDO SU DOWNLOAD)€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 463Data 11/10/2016Downloads: 15
QUESITO N. 713: Se è assoggettabile a esecuzione in forma specifica il contratto preliminare relativo a un immobile affetto da profili di abusivismo marginali, consistenti, nel caso di specie, in una finestra non recata nella planimetria assentita.
La realizzazione di una finestra non recata nella planimetria assentita integra un abuso edilizio "minore", ossia tale da non determinare lo sforamento della soglia della parziale difformità tra opera effettivamente realizzata e titolo abilitativo a monte e, dunque, da non rientrare nell'ambito oggettivo di applicazione delle norme speciali che sanciscono la nullità degli atti tra vivi traslativi di diritti reali su immobili abusivi. Di conseguenza, non ponendosi alcun problema in ordine alla commerciabilità del bene in oggetto, ben potrà il relativo contratto preliminare di vendita essere assoggettato ad esecuzione in forma specifica attraverso la sentenza costitutiva prevista e disciplinata dall' art. 2932 c.c., ferme restando l'esposizione alle sanzioni amministrative e penali previste dalla legislazione in materia e, sussistendone i presupposti, l'applicazione di diversi rimedi contrattuali a tutela dell' acquirente.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 460Data 04/10/2016Downloads: 13
QUESITO N- 712 - IN CASO DI CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DI UN SOTTOTETTO IN ABITAZIONE E CONSEQUENZIALE AGGIORNAMENTO DELLE TABELLE MILLESIMALI, IL CONDOMINIO PUÒ NEGARE AL PROPRIETARIO DELLA “NUOVA ABITAZIONE” IL RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO AL PARCHEGGIO
In tema di condominio negli edifici il parcheggio, ai sensi dell’art. 1117, comma 1 n. 2, c.c., rientra tra i beni oggetto di proprietà comune.- Conseguentemente, dovrà essere riconosciuto a tutti i condomini la possibilità di fruire dello stesso.- Difatti, in caso di parcheggi o posti auto condominiali insufficienti per tutti i condomini, l’assemblea può deliberare l’uso turnario degli stessi (cfr. Cass. sent. n.12485/2012); consentendo, in tal modo, a tutti i proprietari di esercitare il diritto di proprietà sui beni condominiali ex art. 1117 c.c. che, diversamente, sarebbe compromesso.- Tale presunzione di comunione potrà essere vinta soltanto dall’esistenza di un titolo contrario, dal quale risulti la riserva di proprietà del posto macchina, nonché la sottrazione dello stesso alla destinazione in comune.- Da quanto sopra evidenziato, risulta pacifica l’illegittimità dell’esclusione di un condomino dal diritto d’uso del parcheggio, qualora lo stesso risulti ricompreso tra i beni oggetto di proprietà comune. In senso contrario, tale esclusione potrà ritenersi legittima solo qualora l’area adibita a parcheggio, sulla base di un titolo contrario (ad es. atto di cessione), risulti sottratta alla destinazione d’uso comune.- Sicché, è necessario verificare nel caso di specie, se l’area adibita a parcheggio risulti compresa o meno tra i beni oggetto di proprietà comune.-€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 462Data 07/10/2016Downloads: 11
Quesito n. 711 - Nel caso di parcheggi pertinenziali, costruiti in vigenza della Legge 122/89, sussiste un limite di distanza massima con il bene principale?
Dall’esame della normativa regolante la materia oggetto di interesse, ovvero la Legge 122/89, c.d. Legge Tognoli, è emerso in maniera lampante come non sia predeterminata alcuna distanza massima da rispettare fra il parcheggio pertinenziale ed il bene principale.- A ben vedere, infatti, l’estrema genericità della normativa di riferimento ha lasciato ampio margine interpretativo, in ordine alla valutazione del rispetto della natura del bene pertinenziale, e dunque anche in merito alla suddetta distanza, onde evitare di snaturare il bene pertinenziale rispetto a quella che è la sua identificazione legislativa, ovvero quella di mero ornamento a servizio del bene principale.-In particolare, secondo l’orientamento maggioritario, ed attualmente seguito dal notariato, l’accertamento della sussistenza dei requisiti di contiguità necessari affinchè sia configurabile, in base ai principi generali, un rapporto pertinenziale, implica un apprezzamento di merito, che deve tener conto di una pluralità di elementi fattuali. A tal fine infatti posso rilevare la particolare condizione urbanistica del quartiere, la penuria di parcheggi, la disponibilità di facili mezzi di collegamento fra il parcheggio ed il bene principale ecc ecc. Si tratta infatti di circostanze che nel caso concreto possono indurre a ritenere sussistente un rapporto di pertinenzialità in senso tecnico anche con riferimento a beni posti ad una certa distanza.-E’ evidente, pertanto, che non sussistendo delle specifiche indicazioni in ordine alla distanza massima che possa intercorrere fra un parcheggio pertinenziale ed il bene principale, assume decisiva importanza l’esame del territorio in cui sono ubicati, ove potrebbero sussistere una serie di variabili non prevedibili in assoluto.-€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 438Data 21/07/2016Downloads: 32
QUESITO N. 710: SE E’ VALIDA LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONFINANTE IN ASSENZA DI DENUNTIATIO OVVERO DI INVITO AD ESERCITARLO.
Il caso: il confinante vien convocato in sede di stipula di atto pubblico al fine di rendere la dichiarazione di rinuncia al diritto ad acquistare il terreno confinante. E’ valida la rinuncia laddove non risultano espletate le formalità dettate dalla legge ???? RISPOSTA No. La rinuncia preventiva alla prelazione agraria non può essere ritenuta valida, se, tale rinuncia non viene preceduta dalla denuntiatio ad opera del proprietario venditore, in quanto, si tratta di un diritto non ancora sorto. Bisogna, pertanto, stabilire quando il diritto di prelazione agraria può dirsi insorto e quindi validamente rinunciabile. Secondo la Suprema Corte “..per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione è necessario che il coltivatore diretto abbia avuto RITUALE conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia” (Cass. 21 febbraio 2006, n.3672).PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 437Data 19/07/2016Downloads: 52
QUESITO N. 709: COMPRAVENDITA DI IMMOBILIE IN COSTRUZIONE. FIDEISUSSIONE, POLIZZA ASSICURATIVA DECENNALE E CERTIFICATO DI AGIBILITA: VALIDITA’ DEL CONTRATTO PRELIMINARE, RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTORE E COMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE.
QUANDO L’IMMOBILE PUO’ ESSERE CONSIDERATO ULTIMATO E SE L’AVVENUTO ACCATASTAMENTO ESCLUDE L’APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA PER GLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE. Sono considerati “immobili in costruzione”, gli immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (Sent. n. 5749/2011). Affinché l’immobile possa essere considerato ultimato, non assume rilevanza l’avvenuto accatastamento dello stesso. Difatti, l’Agenzia delle entrate con risoluzione n. 231/2008 precisa che <<l'immobile si considera ultimato quando questo è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo, e ciò a prescindere dall'accatastamento del bene o dalla data di fine lavori, o di certificazione di collaudo, prevalendo invece la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene>>. Nell’ipotesi di vendita di un’immobile in costruzione, la mancanza del certificato di agibilità non incide sulla validità dello stesso, ma può venire in rilievo sotto il profilo dell’inadempimento del venditore. Infatti, l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, comma 3, c.c. (Cass., sent. 08/02/2016, n. 2438). Si tratta però di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo tra le parti (Trib. Padoa 24/06/2013). Per quanto concerne la polizza assicurativa, l’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, impone al costruttore l’obbligo di stipulare “una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente”. Tale genere di garanzia è applicabile solo in presenza di una fattispecie che abbia ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. In ordine al presupposto contrattuale, la dottrina maggioritaria, ha ritenuto di limitare l’ambito di applicazione della norma in esame ai “contratti ad effetti traslativi non immediati” e non anche alla “sequenza preliminare/definitivo”. Ad avallare tale tesi è lo stesso art. 6 D.lgs. 122/2005 che nel disciplinare il contenuto minimo del contratto preliminare, relativo ad immobili da costruire o non ancora ultimati, non fa riferimento alla “polizza assicurativa”. -PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati