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Nº 5758 LA PROPOSTA DI ACQUISTO PRIVA DEI DATI CATASTALI E DELLE DICHIARAZIONI URBANISTICHE È ASSOLUTAMENTE VALIDA E DALLA STESSA DISCENDE IL DIRITTO DEL VENDITORE, IN CASO DI INADEMPIMENTO DELL’ACQUIRENTE, DI TRATTENERE LA CAPARRA VERSATA

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  • Giurisprudenza interna

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Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla CORTE DI SPPELLO DI NAPOLI - SETTEMBRE 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Napoli - dott. Maria Silvana Fusillo Presidente - dott. Marianna D’Avino consigliere - dott. Francesco Notaro cons. rel. est - ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: La corte d’appello di Napoli escluso che la proposta di acquisto possa essere ritenuta nulla perché più dei riferimenti catastali dell’immobile. in particolare spiega: “Il motivo va disatteso, giacché tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari” Anche con riferimento alla previsione della dichiarazione di coerenza catastale dettata della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, deve quindi concludersi, in armonia con gli approdi raggiunti dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alla dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica, che tale previsione concerne i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti obbligatori, come i contratti preliminari. Si può, pertanto, affermare che né le dichiarazioni urbanistiche, né i dati catastali (posto che neppure la cd. dichiarazione di conformità catastale lo è), costituiscono un requisito necessario, previsto a pena di nullità, del contratto preliminare, ciò valendo, a più forte ragione, evidentemente, anche per la dichiarazione di conformità degli impianti tecnologici”. II PRINCIPIO: deve escludersi che il contratto preliminare sia affetto da indeterminatezza dell’oggetto quando non siano indicati gli estremi catastali dell’immobile oggetto di promessa, laddove non sussistano incertezze in ordine alla individuazione dell’immobile posto ad oggetto del contratto. Cosi testualmente: “Alla luce di quanto sin qui espresso, deve conseguentemente escludersi che il preliminare stipulato tra la C….. e il D… R…. sia nullo per mancanza delle dichiarazioni urbanistiche o della menzione dei dati catastali (si veda su quest’ultimo punto anche Cass. n. 11237 del 2016 così massimata: <>), contenendo, a dispetto di quanto affermato dal tribunale nella sentenza impugnata, una individuazione e descrizione del bene oggetto della compravendita più che sufficiente alla determinazione, oltre che, a fortiori, alla determinabilità dell’immobile, non potendo fare a meno di rilevarsi che il De Rosa si è limitato alle sole contestazioni formali, supponendo la necessità di quelle indicazioni o dichiarazioni, ai fini della validità del preliminare, senza nulla specificamente argomentare e documentare in merito alla eventuale non conformità urbanistica dell’immobile o alla asserita non conformità allo stato di fatto, che pure nella proposta di acquisto vengono date per garantite, mentre riguardo alla conformità degli impianti si era egli stesso impegnato all’eventuale adeguamento”. III PRINCIPIO: ai fini della individuazione delle volontà delle parti del contratto assume valore rilevante lo scambio intervenuto tra i difensori nella fase immediatamente successiva alla conclusione e preliminare all’istallazione della lite: In particolare ha sancito che: “D’altro canto, sul punto è significativa, oltre che risolutiva, ai fini della conferma di quanto appena evidenziato, la risposta, datata 23.10.2014, che il D… R.. dà alla precedente missiva con cui il difensore dei C……… aveva richiesto il pagamento della ulteriore tranche di caparra di euro 40.000,00”. V PRINCIPIO. E’ escluso che il contratto intervenuto possa avere valenza di puntuazione delle trattative, laddove vi sia stato lo scambio di caparre e di acconti: ”In altri termini, o si è in presenza di una effettiva proposta di acquisto o di una promessa di acquisto, che, se accettata, conduce al perfezionamento del vincolo giuridico, con la possibilità di qualificare eventuali dazioni anticipate come tendenti a rafforzare la serietà della proposta, imputandole successivamente o ad acconto sul prezzo o a caparra confirmatoria (come avvenuto nella specie e come è prassi nelle contrattazioni a mezzo di intermediario immobiliare), ovvero in caso di svolgimento delle trattative e, quindi, di mera puntuazione, non si riesce davvero a trovare una giustificazione causale alla dazione quale acconto, trovando una volta di più conferma che la volontà (anche) del De Rosa era quella di giungere al perfezionamento del contratto preliminare di compravendita.” IV PRINCIPIO: la circostanza che la proposta sia stata tirata da un’agenzia immobiliare porta a presumere che si tratti di un contratto vincolante: In particolare ha sancito che: Il documento è stato redatto su modulo dell’agenzia immobiliare di intermediazione, cosa che, secondo ragionevolezza giustificata in base all’id plerumque accidit del settore di riferimento, avendo a mente il modus operandi di tali soggetti professionali, difficilmente ‘collima’ con la tesi della puntuazione per fermare parzialmente il contenuto di un successivo contratto: l’intermediario ha interesse a raccogliere una proposta che è rivolta a raggiungere un’intesa giuridicamente vincolante, altrimenti non la raccoglie affatto”. V PRINCIPIO. È legittima la previsione del pagamento di una caparra in più tranches. “È legittima la previsione della proposta di acquisto di una caparra confirmatoria da versarsi in più tranches dovendo certamente darsi adesione all’opzione interpretativa in virtù della quale le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in esecuzione del contratto preliminare cui accede, una caparra da versarsi in più tranche, prima della redazione dell’atto definitivo”.-
Autore Avv. Umberto d'Aragona
Data pubblicazione 28-09-2022
Data aggiornamento 28-09-2022
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