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LEX CONSULT - STUDIO D' ARAGONA LEGALI ASSOCIATI 2019 - 2022

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    Nº 5794
    Data 25/11/2022
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    Innovazioni e manutenzione straordinaria: differenza
    L'art. 1136 c.c. stabilisce, per la validità della deliberazione assembleare, quorum diversi a seconda dell'oggetto della decisione. Ad esempio, le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore oppure quelle riguardanti la straordinaria amministrazione ...
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    Nº 5795
    Data 25/11/2022
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    Compravendita: la Cassazione spiega la differenza tra pertinenze e accessori
    Secondo la Suprema Corte di Cassazione (ordinanza n. 28613/2022 sotto allegata), nella categoria delle pertinenze rientrano le cose - dotate di autonomia - che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all'ornamento di .......
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    Nº 5796
    Data 25/11/2022
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    Servitù di veduta
    La servitù di veduta consiste nel diritto per il proprietario del fondo dominante di osservare e affacciarsi sul fondo del vicino a distanza inferiore di quella prescritta dagli artt. 905-907 c.c. Tale diritto, consentendo al titolare l'inspicere e prospicere in alienum quale visione mobile e globale sul fondo altrui (Cass. SS. UU. 10615/1996), correlativamente ....
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    Nº 5792
    Data 25/11/2022
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    IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ALLORQUANDO ABBIA MESSO IN RELAZIONE LE PARTI E NON HA ALCUN RILIEVO IL TEMPO INTERCORSO TRA L’ULTIMA ATTIVITÀ DEL MEDIATORE E LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA NOVEMBRE 2022
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Francesco Brescia, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE, in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così come emerge dal combinato disposto degli artt. 1755 comma 1 e 2950 c.c.; la prescrizione decorre ex art. 2935 c.c. dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, momento che va inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass. n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n. 1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con specifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988). II PRINCIPIO “il mediatore che fa valere il diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c. ha l’onere di provare sia d'aver posto i contraenti in contatto tra loro sia che, in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare” (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1989, n. 5370). III PRINCIPIO Nel caso di specie deve ritenersi che l’attività svolta dal mediatore sia stata indispensabile per la conclusione dell’affare stante l’intervento dello stesso a mettere le parti in relazione e non rileva il tempo intercorso tra l’ultima attività del mediatore e la conclusione dell’affare o che lo stesso si sia realizzato in un momento successivo alla scadenza del mandato, non determinando tali situazioni il venir meno dell’attività del mediatore e, per l’effetto, il diritto al riconoscimento della provvigione, perché l’attività dello stesso deve considerarsi condizione sufficiente e necessaria alla messa in relazione delle parti ed alla conclusione del contratto di compravendita.
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    Nº 5793
    Data 25/11/2022
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    Usucapione della servitù di passaggio
    L'usucapione della servitù di passaggio consente di divenire titolari di tale diritto in virtù dell'esercizio continuato e ininterrotto per un ventennio.......
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    Nº 5788
    Data 21/11/2022
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    IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI ANCHE SE LE PARTI HANNO CONCLUSO L’AFFARE DOPO LA SCADENZA DELL’INCARICO. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA NOVEMBRE 2022
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Serena LEO, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI NAPOLI NORD Il Giudice Dott.ssa Lucia Esposito. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: Il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se le parti hanno concluso l’affare dopo che l’incarico è scaduto: ‘Né rilevano a tal fine le obiezioni di parte convenuta in relazione al conferimento dell’incarico (doc. 13), dal momento che, comunque, è noto che un incarico espresso non è necessario e che neppure è necessaria la sua persistenza (Cass. 23842/2008). Sul punto, la Suprema Corte ha oramai chiarito che ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento d’incarico essendo sufficiente che la parte si sia avvalsa, avvantaggiandosene, dell’attività svolta dal mediatore (v. Cass. 7759/2005, Cass. 28231/2005 e Cass. 25851/14)’. Sussiste indubbiamente il diritto del Mediatore alle provvigioni nel caso in cui le parti abbiano concluso l’affare dopo essere state messe in relazione dal Mediatore: “ Ciò risulta affermato dalla Cassazione, con la recente sentenza n. 11443 dell’8 aprile 2022 in una vicenda analoga a quella oggetto del presente giudizio, in cui agenzia immobiliare aveva ricevuto un incarico per la vendita di un appartamento e, in virtù di tale incarico, aveva accompagnato dei potenziali acquirenti a visionare l’immobile. Questi ultimi, a seguito di una seconda visita, avevano formulato una proposta di acquisto, la quale tuttavia veniva rifiutata dal proprietario. A distanza di pochi mesi, però, l’immobile veniva poi venduto autonomamente dal proprietario ai medesimi potenziali acquirenti. A fronte di ciò l’agenzia immobiliare, venendo a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare, aveva citato in giudizio gli acquirenti per ottenere il pagamento della provvigione dovuta per l’attività di mediazione svolta. La Cassazione ha affermato che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
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    Nº 5789
    Data 21/11/2022
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    Danni immobile successivamente venduto: a chi spetta il risarcimento?
    Può accadere di acquistare un immobile che, in precedenza, abbia subito un danno. Si pensi all'appartamento in condominio che viene venduto mentre c'è in corso una causa per ottenere il risarcimento per le infiltrazioni che provengono dal piano di sopra. In casi del genere, cosa succede? A chi spetta il risarcimento per i danni all'immobile successivamente venduto?.........
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  • Nº 5786
    Data 19/11/2022
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    PARERE 938 - SE E' LEGITTIMMO INSERIRE IN PROPOSTA D'ACQUISTO E NEL CONTRATTO PRELIMINARE CHE L'APE VERRA' CONSEGNATO DIRETTAMENTE ALLA STIPULA DELL’ATTO DEFINITIVO.-
    Gli obblighi di dotazione, messa a disposizione, allegazione e consegna all’acquirente dell’attestato di prestazione energetica (APE) sono attualmente disciplinati dall’art. 6 del d. lgs. n. 192/2005, come modificato dal d.l. n. 63/2013 e dal d.l. n. 145/2013, nonché dalle Linee guida nazionali, approvate con D.M. 26 giugno 2015.....
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    Nº 5785
    Data 17/11/2022
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    IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE ANCHE LADDOVE LA PROPOSTA ABBIA AD OGGETTO UN IMMOBILE DOTATO DI VERANDA ABUSIVA, PURCHE' ABBIA CORRETTAMENTE AVVISATO GLI ACQUIRENTI DI TALE IRREGOLARITÀ MEDIANTE ALLEGAZIONE DI SCHEDA IMMOBILE LEX CONSULT.
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. Giovanna CARBONE, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla TRIBUNALE DI SALERNO Il GO Avv. Barbara Iorio. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: la società attrice avendo messo in relazione le parti interessate l’una alla vendita l’altra all’acquisto dell’immobile, avendo favorito l’incontro delle volontà, avendo promosso e portato a favorevole conclusione la riuscita dell’affare che ognuna delle parti si proponeva di conseguire, aveva portato a termine il compito per cui gli era stato conferito l’incarico e aveva maturato a pieno titolo il diritto ad ottenere la provvigione spettante come da accordi sottoscritti con entrambe le parti. II PRINCIPIO: La Suprema Corte ha valutato sufficiente a far sorgere il diritto al compenso nella mediazione la stipulazione di un contratto preliminare, se validamente concluso e rivestito dei requisiti di legge, come accertato in questo caso. Infatti la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto, secondo l’interpretazione dell’articolo 1755 Codice Civile, che per poter usufruire del diritto alla provvigione del mediatore debba concretizzarsi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. III PRINCIPIO: Infatti è principio noto che “Intanto sussiste la responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c., per avere omesso di comunicare alle parti "le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare", in quanto da un lato, si tratti di circostanze tali da influire sulla conclusione dell'affare, dall'altro, si dimostri dalla parte interessata che a causa delle denunziate omissioni ha subito un pregiudizio ovvero ha concluso il contratto a condizioni diverse, rispetto a quelle auspicate (Cass. Civ. 7 agosto 2002, n. 11911)”- Orbene, nella vicenda de qua è bene evidente che la convenuta era stata resa edotta sin dall’inizio delle trattative di quanto conosciuto dall’agenzia, circostanza che non ha influito affatto sulla sua volontà di acquistare il suddetto bene.- Ciò esclude che quanto lamentato da controparte possa assurgere ad elemento che l’avrebbe indotto a concludere a condizioni diverse o a non concludere affatto, circostanza che costituisce il presupposto per l’applicazione dell’art. 1759 c. c.- IV PRINCIPIO: A tanto aggiungasi che grava sul contraente un obbligo di diligenza che gli impone di svolgere gli opportuni accertamenti necessari a contrarre, per cui non si tollera affatto l’atteggiamento di chi pretende di annullare gli impegni assunti opponendo la mancata conoscenza di circostanze che avrebbe potuto conoscere con l’ordinaria diligenza.-
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    Nº 5784
    Data 14/11/2022
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    Se l’agente immobiliare ha diritto alle provvigioni dal soggetto a cui ha proposto l’immobile anche se questi lo ha poi intestato ad altri
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    Nº 5783
    Data 10/11/2022
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    Parere 985 - Se l’agente immobiliare può essere anche amministratore unico di una Società s.r.l. che ha ad oggetto la gestione di case vacanza
    Al presente quesito può darsi risposta affermativa nel senso che non si riscontrano preclusioni nel dato letterale della norma, per quanto, in contrario, si registrano contrastanti interpretazioni dalle diverse Camere di Commercio sparse nel territorio italiano. – Con decorrenza 1/2/2022 l'articolo 4 ........
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    Nº 5782
    Data 10/11/2022
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    PARERE 986 se l'agente immobiliare è autorizzato a restituire l'assegno ricevuto in deposito a titolo di caparra confirmatoria su autorizzazione di un solo venditore o comunque di non tutti i venditori
    Al quesito può essere data risposta negativa, nel senso che occorrerà obbligatoriamente l’autorizzazione di tutti i venditori. Come meglio si specificherà nella motivazione, la risposta a tale quesito è piuttosto complessa e per la sua peculiarità necessita......
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    Nº 5791
    Data 08/11/2022
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    Compravendita: la Cassazione spiega la differenza tra pertinenze e accessori
    Per la Cassazione conta la volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale.......
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    Nº 5790
    Data 07/11/2022
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    Il diritto di visita nell'immobile locato in vendita: indicazioni utili per il locatore per evitare liti
    Si può sostenere l'esistenza di un generico "obbligo di visita", a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (articolo 1175 c.c.) e di correttezza (articolo 1375 c.c.) che le parti sono tenute ad osservare per qualsivoglia tipologia contrattuale. Non esiste però alcuna disposizione normativa specifica che riconosca, in capo al locatore, questo generico diritto di controllo o di visita dell'immobile locato...........
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    Nº 5774
    Data 21/10/2022
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    Difformità e vizi dell'opera: la responsabilità dell'appaltatore
    La responsabilità dell'appaltatore per difformità e vizi dell'opera, rovina e difetti di cose immobili: il codice civile commentato e le formule di One LEGALE In Italia stiamo ........
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    Nº 5775
    Data 21/10/2022
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    Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale
    Èinsegnamento consolidato della Suprema Corte quello secondo cui, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ...
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    Nº 5778
    Data 21/10/2022
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    Spese condominiali: il soggetto obbligato in caso di vendita dell'immobile
    Quando si acquista un immobile è sempre buona regola compiere delle verifiche preliminari per accertarsi che non sia gravato da vincoli, azioni giudiziarie, ipoteche, pignoramenti, controllar.......
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    Nº 5771
    Data 18/10/2022
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    MODULO RISOLUZIONE ANTICIPATA CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA CON RESTITUZIONE CAPARRA ALL’ESITO DELLE VERIFICHE CIRCA LE CONDIZIONI DELL’IMMOBILE
    Quando deve essere utilizzato? il modulo deve essere utilizzato nei casi di risoluzione anticipata del contratto di locazione con restituzione contestuale dell’immobile e restituzione differita della caparra all’esito delle verifiche circa l’assenza di danni. Valido anche nell’ipotesi di risoluzione di contratto avente ad oggetto immobili arredati
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    Nº 5770
    Data 18/10/2022
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    L'iter perfetto di accettazione della proposta (anticipazioni)
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    Nº 5769
    Data 15/10/2022
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    MODULO RISOLUZIONE TRA PROPONENTE ACQUIRENTE E PROMISSARIO VENDITORE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO CON TRATTENIMENTO DELLA CAPARRA DA PARTE VENDITRICE
    Quando deve essere utilizzato? Questo modulo deve essere utilizzato quando le parti Della compravendita intendono Risolve la proposta d’acquisto con trattenimento della caparra da parte del venditore
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    Nº 5768
    Data 11/10/2022
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    Liberazione dalle ipoteche
    La liberazione dalle ipoteche (artt. 792 e ss. c.p.c.) è una particolare procedura che consente al terzo acquirente di un immobile di soddisfare le pretese dei soggetti che vantano un'ipoteca....
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    Nº 5767
    Data 07/10/2022
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    HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI IL MEDIATORE CHE ABBIA FATTO VISIONARE PER LA PRIMA VOLTA L’IMMOBILE ALL’ACQUIRENTE, METTENDO IN RELAZIONE LE PARTI CHE HANNO POI CONCLUSO DIRETTAMENTE LA TRATTATIVA. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA OTTOBRE 2022
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, in materia di intermediazione immobiliare, innanzi alla La Corte d’Appello di Napoli - sezione terza civile - composta dai Sigg. Magistrati: Dott.ssa Maria Silvana Fusillo Presidente; Dott.ssa Marianna D’Avino Consigliere, Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est. In questo caso i Giudici hanno dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: ha diritto alle provvigioni il mediatore che abbia fatto visionare per la prima volta l’immobile all’acquirente, mettendo in relazione le parti che hanno poi concluso direttamente la trattativa. Cosi testualmente: “affinché sussista nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (v. Cass. civ., sez. II, ord. 22.6.2022, n 20130 e giurisprudenza ivi richiamata)”; II PRINCIPIO: il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se l’affare venga poi concluso solo da alcune delle parti che aveva messo in relazione: così testualmente: “Ebbene, poiché il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, e posto che la condizione perché il predetto diritto sorga è l'identità dell'affare proposto con quello concluso (v. Cass. civ., sez. II, 6.4.2022, n. 11127), in riforma dell’impugnata sentenza, va riconosciuto il diritto all’appellante a pretendere la provvigione da parte di C. F. e di F. E., irrilevante essendo che l’acquisto della proprietà sia avvenuto esclusivamente in favore del primo, coniugato con l’altra in regime di separazione dei beni. Infatti, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all'efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell'affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l'affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio (v. Cass. civ., sez. II, ord. 14.5.2018, n. 11655)”.
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    Nº 5764
    Data 05/10/2022
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    Trust: l'ipotesi del patrimonio 'blindato'
    Il Trust rappresenta lo strumento per mezzo del quale garantire, in favore del beneficiario, il perseguimento della miglior qualità della vita possibile in ragione dei desideri, dei bisogni, delle aspirazioni e delle risorse economiche disponibili, sollevando il beneficiario del Trust dalla gestione dei .......
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    Nº 5765
    Data 05/10/2022
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    E se il cane del vicino non ci lascia dormire?
    Il nostro ordinamento è molto chiaro, chi possiede un animale ma non ne impedisce o addirittura ne provoca lo strepito, è perseguibile penalmente per il reato contemplato dall'art. 659 c.p, che punisce chi disturba le occupazioni ...
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    Nº 5763
    Data 05/10/2022
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    Eredità giacente
    Si ha eredità giacente (artt. 528 e ss. c.c.) nel periodo di tempo che intercorre tra l'apertura della successione e l'accettazione dell'eredità. Il fine è assicurare una tutela al patrimonio ereditario di cui si occuperà un curatore appositamente .....
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  • Nº 5766
    Data 05/10/2022
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    PARERE N. 963 - SE IL MEDIATORE E' TENUTO A RITIRARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO DI UN INTERESSATO, OPPURE A FAR VISIONARE L'IMMOBILE, LADDOVE SUSSISTA GIA' UNA TRATTATIVA IN CORSO CON ALTRO CLIENTE
    La risposta, per quanto debba essere obbligatoriamente resa con ogni riserva, stante l’assenza di precedenti specifici, pare essere verosimilmente affermativa, nel senso di seguito spiegato.- Pur non sussistendo alcuna norma che ponga espressamente un obbligo a carico del mediatore di sottoporre al venditore tutte le proposte provenienti da qualunque soggetto interessato......
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  • Nº 5761
    Data 03/10/2022
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    ALLEGATO ALLA PROPOSTA PER RACCOGLIERE ACCETTAZIONE DI VENDITORI PLURIMI
    Quando deve essere utilizzato: il modulo deve essere utilizzato quando la proposta di acquisto è destinata a molti venditori e lo spazio sulla proposta non è idoneo per raccogliere il nome e l’accettazione di tutti. in questo caso nel campo destinatario della proposta si scrive “vedi allegato”, e l’allegato deve essere sottoscritto prima dall’acquirente proponente e poi da tutti i venditori per accettazione. Una volta raccolta la accettazione di tutti i venditori dovrà essere comunicata all’acquirente mediante consegna o altro mezzo previsto nella proposta.-
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    Data 03/10/2022
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    MODULO LETTERA DELL’AGENZIA ALL’INCARICANTE PER RISCONTRARE RECESSO ILLEGITTIMO IN QUANTO L’INCARICO È STATO SOTTOSCRITTO NEI LOCALI DELL’AGENZIA.
    Quando deve essere utilizzato. La lettera deve essere inviata dall’agenzia all’incaricante quanto questi abbia inviato recesso dall’incarico di Intermediazione sottoscritto in agenzia. Quando l’incarico è stato sottoscritto in agenzia, infatti, l’incaricante non ha alcun diritto di recesso per cui l’eventuale recesso che abbia formulato è assolutamente illegittimo ed è tenuto a consentire all’agenzia la ripresa dell’attività di intermediazione
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    Nº 5762
    Data 03/10/2022
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    Se è valido l’incarico di mediazione e la proposta di acquisto sottoscritta dal non proprietario
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    Nº 5759
    Data 29/09/2022
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    PARERE N. 910 - QUANDO IL LOCATORE DI UN CONTRATTO AD USO ABITATIVO È UNA DITTA INDIVIDUALE, PUÒ ADOTTARE LE MOTIVAZIONI USO PROPRIO DI CUI ALLA LETT A ART. 3 L. 431/98.
    La risposta, per quanto debba essere obbligatoriamente resa con ogni riserva, stante l’assenza di precedenti specifici, può essere verosimilmente affermativa.- Come noto l’'art. 3, della Legge n. 431/1198, rubricato Disdetta del contratto da parte del locatore, prevede testualmente che: «1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del......
    € 200,00Gratuito per i convenzionati
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    Nº 5758
    Data 28/09/2022
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    LA PROPOSTA DI ACQUISTO PRIVA DEI DATI CATASTALI E DELLE DICHIARAZIONI URBANISTICHE È ASSOLUTAMENTE VALIDA E DALLA STESSA DISCENDE IL DIRITTO DEL VENDITORE, IN CASO DI INADEMPIMENTO DELL’ACQUIRENTE, DI TRATTENERE LA CAPARRA VERSATA
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla CORTE DI SPPELLO DI NAPOLI - SETTEMBRE 2022.- In questo caso, la Corte di Appello di Napoli - dott. Maria Silvana Fusillo Presidente - dott. Marianna D’Avino consigliere - dott. Francesco Notaro cons. rel. est - ha dettato i seguenti principi: I PRINCIPIO: La corte d’appello di Napoli escluso che la proposta di acquisto possa essere ritenuta nulla perché più dei riferimenti catastali dell’immobile. in particolare spiega: “Il motivo va disatteso, giacché tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari” Anche con riferimento alla previsione della dichiarazione di coerenza catastale dettata della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, deve quindi concludersi, in armonia con gli approdi raggiunti dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alla dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica, che tale previsione concerne i contratti ad effetti reali e non quelli ad effetti obbligatori, come i contratti preliminari. Si può, pertanto, affermare che né le dichiarazioni urbanistiche, né i dati catastali (posto che neppure la cd. dichiarazione di conformità catastale lo è), costituiscono un requisito necessario, previsto a pena di nullità, del contratto preliminare, ciò valendo, a più forte ragione, evidentemente, anche per la dichiarazione di conformità degli impianti tecnologici”. II PRINCIPIO: deve escludersi che il contratto preliminare sia affetto da indeterminatezza dell’oggetto quando non siano indicati gli estremi catastali dell’immobile oggetto di promessa, laddove non sussistano incertezze in ordine alla individuazione dell’immobile posto ad oggetto del contratto. Cosi testualmente: “Alla luce di quanto sin qui espresso, deve conseguentemente escludersi che il preliminare stipulato tra la C….. e il D… R…. sia nullo per mancanza delle dichiarazioni urbanistiche o della menzione dei dati catastali (si veda su quest’ultimo punto anche Cass. n. 11237 del 2016 così massimata: <<Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati.>>), contenendo, a dispetto di quanto affermato dal tribunale nella sentenza impugnata, una individuazione e descrizione del bene oggetto della compravendita più che sufficiente alla determinazione, oltre che, a fortiori, alla determinabilità dell’immobile, non potendo fare a meno di rilevarsi che il De Rosa si è limitato alle sole contestazioni formali, supponendo la necessità di quelle indicazioni o dichiarazioni, ai fini della validità del preliminare, senza nulla specificamente argomentare e documentare in merito alla eventuale non conformità urbanistica dell’immobile o alla asserita non conformità allo stato di fatto, che pure nella proposta di acquisto vengono date per garantite, mentre riguardo alla conformità degli impianti si era egli stesso impegnato all’eventuale adeguamento”. III PRINCIPIO: ai fini della individuazione delle volontà delle parti del contratto assume valore rilevante lo scambio intervenuto tra i difensori nella fase immediatamente successiva alla conclusione e preliminare all’istallazione della lite: In particolare ha sancito che: “D’altro canto, sul punto è significativa, oltre che risolutiva, ai fini della conferma di quanto appena evidenziato, la risposta, datata 23.10.2014, che il D… R.. dà alla precedente missiva con cui il difensore dei C……… aveva richiesto il pagamento della ulteriore tranche di caparra di euro 40.000,00”. V PRINCIPIO. E’ escluso che il contratto intervenuto possa avere valenza di puntuazione delle trattative, laddove vi sia stato lo scambio di caparre e di acconti: ”In altri termini, o si è in presenza di una effettiva proposta di acquisto o di una promessa di acquisto, che, se accettata, conduce al perfezionamento del vincolo giuridico, con la possibilità di qualificare eventuali dazioni anticipate come tendenti a rafforzare la serietà della proposta, imputandole successivamente o ad acconto sul prezzo o a caparra confirmatoria (come avvenuto nella specie e come è prassi nelle contrattazioni a mezzo di intermediario immobiliare), ovvero in caso di svolgimento delle trattative e, quindi, di mera puntuazione, non si riesce davvero a trovare una giustificazione causale alla dazione quale acconto, trovando una volta di più conferma che la volontà (anche) del De Rosa era quella di giungere al perfezionamento del contratto preliminare di compravendita.” IV PRINCIPIO: la circostanza che la proposta sia stata tirata da un’agenzia immobiliare porta a presumere che si tratti di un contratto vincolante: In particolare ha sancito che: Il documento è stato redatto su modulo dell’agenzia immobiliare di intermediazione, cosa che, secondo ragionevolezza giustificata in base all’id plerumque accidit del settore di riferimento, avendo a mente il modus operandi di tali soggetti professionali, difficilmente ‘collima’ con la tesi della puntuazione per fermare parzialmente il contenuto di un successivo contratto: l’intermediario ha interesse a raccogliere una proposta che è rivolta a raggiungere un’intesa giuridicamente vincolante, altrimenti non la raccoglie affatto”. V PRINCIPIO. È legittima la previsione del pagamento di una caparra in più tranches. “È legittima la previsione della proposta di acquisto di una caparra confirmatoria da versarsi in più tranches dovendo certamente darsi adesione all’opzione interpretativa in virtù della quale le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, ben possono prevedere, in esecuzione del contratto preliminare cui accede, una caparra da versarsi in più tranche, prima della redazione dell’atto definitivo”.-
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    Nº 5750
    Data 21/09/2022
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    € 59,00Gratuito per i convenzionati
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    Nº 5753
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