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  • Nº 5563
    Data 26/11/2021
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    PARERE N. 948 - SE AI FINI DELL'ANTIRICICLAGGIO, L'ADEGUATA VERIFICA DI UNA PERSONA FISICA, PUÒ ESSERE EFFETTUATA A DISTANZA TRAMITE FIRMA DIGITALE
    Se ai fini dell'antiriciclaggio, l'adeguata verifica di una persona fisica, può essere effettuata a distanza tramite firma digitale Risposta La risposta al presente quesito risulta essere affermativa, in virtù delle recenti modifiche apportate alla procedura dell’adeguata verifica. Il decreto Semplificazioni (Decreto Legge n. 76/2020), apporta alcune modifiche alla normativa antiriciclaggio, soprattutto in riferimento alle procedure di adeguata verifica della clientela e al concetto di “dati identificativi”. Difatti il decreto ha modificato l’art. 19, comma 1, lettera a), n. 2 del D.lgs. n. 231/2007, ha semplificato lo svolgimento dell’adeguata verifica a distanza.......
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  • Nº 5562
    Data 25/11/2021
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    MODULO ATTESTAZIONE DI VISITA DA PARTE DI ALTRO AGENTE IMMOBILIARE IN CASO DI AFFARE GESTITO IN COLLABORAZIONE TRA AGENZIE
    Quando deve essere utilizzato: Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che l’agenzia che ottenuto l’incarico dal venditore/locatore fa visionare l’immobile ad altra agenzia con il relativi clienti. Serve per consacrare il patto circa la misura delle provvigioni che l’agenzia visitante dovrà stornare in favore dell’agenzia incaricata
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    Nº 5560
    Data 24/11/2021
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    Criteri di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni in mancanza di tabelle millesimali
    Cassazione civile, sez. II, 19 Agosto 2021, n. 23128. Pres. D'Ascola. Est. Scarpa. Regolamento di condominio - Criteri di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni - Interpretazione - Sindacato di legittimità - Limiti Mancanza di tabelle millesimali - Ripartizione provvisoria a titolo di acconto e salvo conguaglio - Ammissibilità - Deliberazione a maggioranza - Legittimità L'interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale contenenti criteri convenzionali di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per l'omesso esame di un fatto storico, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. L'assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, solo in mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa effettuata. (massima ufficiale)
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    Nº 5561
    Data 24/11/2021
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    Hanno natura reale le convenzioni tra privati che stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali?
    Cassazione civile, sez. II, 15 Settembre 2021, n. 24940. Pres. Di Virgilio. Est. Dongiacomo. Vincoli di natura reale assimilabili alle servitù - Inosservanza delle pattuizioni - Conseguenza - Demolizione della costruzione in difformità - Accertamento su contenuto reale od obbligatorio della pattuizione - Criteri - Fattispecie Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come "qualitas fundi", ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Nell'ipotesi, pertanto, di inosservanza della convenzione limitativa dell'edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale per chiedere ed ottenere la demolizione dell'opera abusiva, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872 e 873 c.c.. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito secondo la quale l'inosservanza del regolamento consortile cui erano vincolate le parti del giudizio, recante limitazioni alle modalità di edificazione, consentiva al proprietario del fondo dominante di agire nei confronti di quello del fondo servente con un'azione di natura reale per ottenere la demolizione dell'opera abusiva ex art. 1079 c.c.). (massima ufficiale)
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    Nº 5557
    Data 23/11/2021
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    Individuazione e destinazione primaria delle parti comuni dell'edificio
    Cass. Civ., Sez. 2 - , Sentenza n. 24189 del 08/09/2021 (Rv. 662169 - 01) Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Cose destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari - Presunzione di comunione - Operatività - Esclusione - Fattispecie. In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c. non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. (Nella specie la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva omesso di accertare, attraverso l'individuazione e la verifica dell'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, se l'obiettiva destinazione primaria del cortile oggetto del giudizio fosse o meno volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari ivi prospicienti).
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    Nº 5558
    Data 23/11/2021
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    Mancata registrazione del contratto di locazione concluso dopo l'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998
    Cass. Civ., Sez. 3 - , Sentenza n. 9475 del 09/04/2021 Locazione ad uso abitativo - Art. 13, comma 7, l. n. 431 del 1998, come sostituito ex art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015 - Espressione "entrata in vigore della presente legge" - Interpretazione - Conseguenze - Mancata registrazione del contratto concluso dopo l'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998 - Nullità relativa di protezione - Fondamento. Il riferimento, contenuto nell'art. 13, comma 7, della l. n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015, alla "entrata in vigore della presente legge" come momento a partire dal quale devono ritenersi applicabili le disposizioni di cui al precedente comma 6 del medesimo art. 13, va inteso secondo i criteri di interpretazione dettati dall'art. 12 delle preleggi come riguardante la data di entrata in vigore della legge modificata (l. n. 431 del 1998) e non di quella modificante (l. n. 208 del 2015). Ne deriva che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa di protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi o meno in forma scritta ed ancorché i correlati giudizi siano stati introdotti prima della modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma 59, allo stesso art. 13; causa di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo uno dei casi nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi". © Riproduzione Riservata
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    Nº 5559
    Data 23/11/2021
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    Costituzione di una servitù coattiva di passaggio: criteri di determinazione del percorso di collegamento tra la pubblica via ed il fondo intercluso
    Cassazione civile, sez. II, 22 Ottobre 2021, n. 29579. Pres. Gorjan. Est. Dongiacomo. Servitù coattive - Passaggio - Definizione del tracciato - Accertamento di fatto del giudice di merito - Criteri di valutazione Ai fini della costituzione di una servitù coattiva di passaggio, il giudice, all'esito di una valutazione implicante un tipico accertamento di fatto - insindacabile in sede di legittimità, se non per motivazione mancante, apparente o contraddittoria ovvero per omesso esame di fatti decisivi - da svolgere anche ove una o alcune delle soluzioni ipotizzabili concernano fondi (intercludenti) i cui proprietari non siano parti in causa, deve provvedere alla determinazione del percorso di collegamento tra la pubblica via ed il fondo intercluso in base ai criteri della maggiore brevità dell'accesso alla prima e del minor aggravio del fondo da asservire, esplicativi del più generale principio del "minimo mezzo", sì da contemperare, nel massimo grado possibile, la maggiore comodità per il fondo intercluso con il minor disagio per quello servente. (massima ufficiale)
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    Nº 5553
    Data 19/11/2021
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    Infiltrazioni: il condominio deve risarcire il danni ai mobili
    Il Tribunale di Livorno, con sentenza n. 699/2021, ha stabilito che il condominio deve risarcire il proprietario che subisce danni a mobili antichi e vini di pregio a causa della subdola infiltrazione che non consente di rendersi conto della dispersione di acqua.......
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    Nº 5555
    Data 19/11/2021
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    Pergotenda e veranda con vetrate scorrevoli: una sentenza interessante
    La normativa edilizia italiana è complicata, inutile negarlo. Oltre alla selva di disposizioni vigenti, si aggiungono le difficoltà derivanti da continui cambiamenti favoriti dal legislatore, il quale interviene a ogni piè sospinto per apportare qualche modifica.....
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    Nº 5556
    Data 19/11/2021
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    No alla riduzione del prezzo dell'immobile per vizi conosciuti
    La seconda Sezione della Corte di Cassazione con ordinanza n. 23659 del 31 agosto 2021 conferma la sentenza n. 1334/2015, pronunciata dalla Corte di Appello di Venezia ed afferma che i vizi presenti nell'immobile al momento della vendita devono ritenersi (ri)conoscibili dall'acquirente ove di questi si siano accorti i precedenti visitatori e che a tal fine non equivalga a una dichiarazione di ......
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    Nº 5554
    Data 19/11/2021
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    Lastrico trasformato in terrazza: quale titolo abilitativo?
    Il Tar Campania (sezione staccata di Salerno), con la sentenza n. 1578 pubblicata il 28 giugno 2021, ha fatto il punto su uno spinoso argomento: quello della trasformazione del lastrico solare in terrazza......
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  • Nº 5552
    Data 18/11/2021
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    PARERE 960 - SE IL PROMISSARIO ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE, CHE SIA STATO IMMESSO NELLA DETENZIONE DELL’IMMOBILE IN OCCASIONE DELLA STIPULA DEL CONTRATTO PRELIMINARE, È LEGITTIMATO A LOCARE L’IMMOBILE A TERZI?
    Al quesito è possibile dare risposta assolutamente affermativa. Gli Ermellini hanno sancito che “poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario......
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    Nº 5548
    Data 12/11/2021
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    Preliminare di vendita di immobili da costruire: serve l’identità tra il bene promesso e quello costruito per agire ex art. 2932 c.c.
    La Corte di Cassazione - con ordinanza n. 28293 del 15 ottobre 2021 - ha affermato espressamente che l’identità sostanziale tra il bene che è stato oggetto del contratto preliminare per la vendita di un immobile da costruire e l’unità abitativa effettivamente poi costruita è condizione essenziale per l’esperibilità della tutela reale. Così pronunciandosi, la Suprema Corte dà ulteriore conferma al proprio precedente orientamento, ribadendo la necessaria identità contenutistica tra contratto preliminare e definitivo.....
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    Nº 5551
    Data 12/11/2021
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    Art. 896 c.c: tutela in forma specifica e tutela per equivalente
    Se alcune piante sconfinano nella proprietà del vicino, questi può chiedere al tribunale o di ordinare al proprietario delle piante di provvedere alla potatura oppure, in alternativa, di condannarlo a versare la somma necessaria per la potatura.....
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  • Nº 5547
    Data 12/11/2021
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    “Se la legge consentisse di avvalersi di un’agenzia immobiliare e poi concludere il contratto senza pagare la provvigione o formalmente utilizzando altro intermediario, nessuno più farebbe l’agente immobiliare”. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA -
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi al Tribunale di Benevento nel novembre 2021.- In questo caso, Il Tribunale di Benevento – Giudice relatore Dott. Flavio Cusani, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato il seguente principio: il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se si è limitato a far visionale l’immobile. Più precisamente la Corte nel condividere tale concettualità ha dettato il seguente testuale principio: “Se la legge consentisse di avvalersi di un’agenzia immobiliare e poi concludere il contratto senza pagare la provvigione o formalmente utilizzando altro intermediario, nessuno più farebbe l’agente immobiliare
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    Nº 5550
    Data 12/11/2021
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    Usucapione: il possesso dei genitori si trasmette ai figli
    Il possesso dell'immobile tenuto da una persona in vita si trasferisce agli eredi alla sua morte. Ciò significa che, se questi possedeva un immobile altrui, un eventuale termine per l'usucapione non si interrompe, ma si trasmette ai successori che potranno rivendicare la proprietà sommandovi il proprio tempo di possesso....
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    Nº 5549
    Data 12/11/2021
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    Il contratto di “rent to buy”: una guida rapida
    Il rent to buy è un contratto che consente l’immediato godimento di un immobile pagando un canone che ha doppia funzione. Il versamento dello stesso per un determinato arco di tempo dà luogo infatti all’acquisto dell’immobile per un importo al netto di quanto già pagato. È stato introdotto con la legge n. 164 del 2014 che ha previsto delle misure per il rilancio dell’edilizia.
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  • Nº 5546
    Data 09/11/2021
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    Quesito 957 - Quali sono le maggioranze richieste, anche con supercondomini, per l’approvazione di lavori di ristrutturazione con superbonus 110% ,se il singolo condomino si oppone a lavori che comportino variazioni alle porzioni di proprietà individuale
    In quesito sottoposto richiede soluzioni a diverse tematiche.- In primo luogo, va detto che per l’approvazione dei lavori che danno diritto al superbonus 110% è necessaria una maggioranza semplice dei condomini.- Nello specifico le delibere saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.....
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    Nº 5542
    Data 30/10/2021
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    Passo carrabile, le sentenze in materia
    La nozione di passo carrabile, meglio noto come passo carraio, è definita all'art.3, comma I, n.37) del Codice della Strada rubricato "Definizioni stradale e di traffico" quale <accesso ad un'area laterale idoneo allo stazionamento di uno o più veicoli>. L'esigenza di ottenere............
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    Nº 5544
    Data 30/10/2021
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    La planimetria per individuare la proprietà dei beni deve essere parte integrante del contratto
    Alla luce dell'art. 817 c.c., si può qualificare come pertinenza quel bene che è da intendersi accessorio e funzionale in modo durevole ad altro bene, definito come bene principale. La funzionalità della pertinenza può essere in termini di utilità o di ornamento di quest'ultimo. Proprio in ragione di questa "dipendenza", si è soliti dire che "l'accessorio segue il principale". Detto in termini giuridici sulla scorta dell'art. 818 c.c., si ha l'automatica estensione degli effetti degli atti e dei rapporti giuridici relativi alla cosa principale anche alla cosa accessoria, cioè alla pertinenza..........
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    Nº 5543
    Data 30/10/2021
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    Pertinenze, le sentenze in materia
    Secondo l'art. 817 del codice civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Questa destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi vanta un diritto reale sulla medesima. Le pertinenze sono dunque cose accessorie ....
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    Nº 5545
    Data 30/10/2021
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    Liti tra condomini: quando sussiste la legittimazione passiva del Condominio?
    Il Tribunale di Bergamo nella sentenza n. 1189/2021 si pronuncia in merito alla sussistenza o meno della legittimazione passiva del Condominio, in persona del suo amministratore, in relazione alle liti insorte tra condomini aventi ad oggetto la cessazione degli effetti pregiudizievoli derivati, alle parti comuni o a quelle di proprietà esclusiva, dagli interventi effettuati o dalle condotte poste in essere dai singoli condomini. .......
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  • Nº 5541
    Data 29/10/2021
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    PARERE 956 - QUANDO SUSSISTE IL DIRITTO DI PRELAZIONE EREDITARIO E COME SI GESTISCE?
    La prelazione sussiste ogni volta che oggetto della vendita sia la quota ereditaria.- Tanto è disposto dall’art. 732 c.c., rubricato “Diritto di prelazione”, laddove è testualmente sancito che “il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi........
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  • Nº 5540
    Data 29/10/2021
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    AI FINI DELLA SUSSISTENZA DEL DIRITTO ALLE PROVVIGIONI NON è NECESSARIO UN PREVENTIVO CONFERIMENTO DI INCARICO, ESSENDO SUFFICIENTE CHE LA PARTE ABBIA ACCETTATO L’ATTIVITÀ DEL MEDIATORE, ANCHE PER FACTA CONCLUDENTIA, AVVANTAGGIANDOSENE.
    Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati in materia di intermediazione immobiliare innanzi alla Corte di Appello di Salerno nell’ottobre 2021.- In questo caso, la Corte di Appello di Salerno – Giudice relatore Dott. Francesco Bruno – Presidente Ornella Crespi, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d’Aragona ha dettato il seguente principio: ai fini dell’insorgenza di un incarico di mediazione non occorre la sottoscrizione di un atto scritto e tantomeno un patto verbale, bastando che le parti si siano avvalse consapevolmente dell’attività del mediatore.- Più precisamente la Corte nel condividere tale concettualità ha dettato il seguente testuale principio “non è necessaria, ai fini della configurabilità di un rapporto di mediazione, la sussistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore, anche per facta concludentia, avvantaggiandosene”.
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  • Nº 5539
    Data 27/10/2021
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    MODULO VERBALE DI RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE, MEDIANTE CONSEGNA DELLA CHIAVI, CON CONTESTUALE PAGAMENTO DELL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTO NELLA LOCAZIONE NON ABITATIVA COMMERCIALE A SEGUITO DI CESSAZIONE DEL RAPPORTO PER DISDETTA
    Quanto deve essere utilizzato? Questo documento deve essere utilizzato quando le parti di un rapporto di locazione non abitativa, cessato a seguito di tempestiva disdetta, debbono procedere alla restituzione dell’immobile mediante consegna delle chiavi con contestuale pagamento dell’indennità di avviamento
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  • Nº 5532
    Data 21/10/2021
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    PARERE N.953 - COSA SUCCEDE SE SOLO UNO DEI DUE CONDUTTORI INVII RECESSO O DISDETTA E RILASCI L’IMMOBILE MENTRE L’ALTRO CONTINUA AD ABITARLO. SI DETERMINA PROSECUZIONE DEL RAPPORTO? CON UNO O CON ENTRAMBI? DIVENTANO INADEMPIENTI ALL’OBBLIGO DI LASCIARLO?
    Seppur risalente, una pronuncia della Corte di Cassazione1, confermata poi da una più recente pronuncia del Tribunale di Milano2, ha statuito il principio per cui, all’interno di un rapporto locatizio plurisoggettivo, ogni parte conduttrice è obbligata in solido: non si ha, quindi, un’obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori.............
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    Nº 5534
    Data 21/10/2021
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    Affitti brevi: la guida completa
    Il codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso pagamento di un determinato corrispettivo. Quando tale contratto ha ad oggetto un bene immobile, che viene locato per finalità abitative da una parte (detta locatore) a un'altra (detta conduttore), la legge n. 431/1998 prevede di norma una durata minima di quattro anni, con possibilità di un rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni...........
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    Nº 5533
    Data 20/10/2021
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    Per la rinuncia alla servitù di passaggio non è necessario un atto pubblico di rinuncia
    Che cos'è una servitù? Una volta che essa esiste, vedremo può esserci anche indipendentemente dalla volontà dei rispetti fondi interessati dal diritto, la parte che ne beneficia - il titolare del fondo dominante - può rinunciarvi? Se sì, in che cosa consiste l'atto di rinuncia? La risposta al primo quesito, di natura meramente definitoria, ci aiuterà a tirar fuori la soluzione al secondo ed all'ultimo.
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    Nº 5536
    Data 20/10/2021
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    Finestra sul muro comune: quando è legittima?
    L'art. 1117 c.c. che elenca i beni ed i servizi che, salvo titolo contrario (iniziale atto di vendita con riserva di proprietà ad uno o alcuni condòmini, Regolamento accettato da tutti gli iniziali proprietari con riserva di proprietà similare), devono presumersi comuni, fa menzione unicamente dei «muri maestri», espressione con la quale intendiamo i muri portanti, ovvero quelle strutture, sia interne che esterne, che costituiscono lo 'scheletro' dell'edificio e senza i quali lo stesso non potrebbe sostenersi............
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    Nº 5535
    Data 20/10/2021
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    Si possono montare condizionatori sul terrazzo condominiale?
    Negli ultimi anni il condizionatore è divenuto un apparecchio indispensabile all'interno delle abitazioni e degli uffici, soprattutto in estate quando il calore può raggiungere picchi insopportabili. Tale dispositivo è tanto apprezzato quanto foriero di liti in Condominio qualora si decida per la sua installazione. Le diatribe sorgono in molti casi in relazione all'allocazione del motore esterno del dispositivo: infatti, spesso capita che i condomini non abbiano spazio sufficiente sul proprio balcone per l'installazione o che, per esigenze di praticità.......
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    Nº 5537
    Data 19/10/2021
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    Che vuol dire libero al rogito?
    Per l'acquisto di un bene immobile occorre rispettare alcuni obblighi, primo fra tutti la particolare forma che dovrà assumere il contratto di compravendita. Per legge, non è possibile compiere un'operazione giuridica che abbia ad oggetto un immobile senza un atto scritto, il quale potrà poi essere trascritto, ai fini dell'opponibilità, presso i pubblici registri. Ecco perché, quando si tratta di investire in una casa, ci si rivolge al notaio.......
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    Nº 5538
    Data 19/10/2021
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    L'acquirente ha diritto di rivalsa per i debiti sorti prima del suo acquisto
    Chi ha acquistato un appartamento in condominio e si vede ingiunto, giudizialmente o per via bonaria, il pagamento di oneri per debiti sorti l'anno prima dell'acquisto ha diritto di rivalsa verso il venditore. Nel caso di lavori straordinari il momento che individua l'insorgenza dell'obbligo di pagamento ai fini dell'attribuzione dell'obbligo è rappresentato dalla deliberazione dell'intervento..........
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  • Nº 5529
    Data 15/10/2021
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    È TENUTO AL PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI ANCHE COLUI CHE ACCOMPAGNAVA IL CLIENTE CHE HA FIRMATO L’ATTESTATO DI VISITA, SE POI SI È INTESTATO L’IMMOBILE. SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – CORTE DI APPELLO DI NAPOLI 2021
    CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di mediazione immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dr.ssa Lucia Minauro, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. l’atto di appello deve essere dichiarato inammissibile quando non contenga 1) l’indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal giudice di primo grado; 2) l’indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. La corte nell’accogliere tale eccezione ha statuito il seguente principio: “Nel caso di specie, appare evidente l’inconferenza delle generiche censure mosse alla sentenza di primo grado e la completa assenza, nell’atto di impugnazione, di una parte argomentativa che, tenendo conto delle motivazioni espresse dal primo giudice, offra una diversa prospettazione della ricostruzione operata nel provvedimento impugnato. L’atto di appello, come specificamente si vedrà, si rivela infatti del tutto carente di deduzioni volte (o comunque idonee) a contrastare l’iter logico-argomentativo seguito dal primo giudicante o a condurre al ribaltamento della pronuncia nei termini richiesti dall’impugnante, diffondendosi, piuttosto, in una serie di considerazioni talvolta addirittura slegate dall’esame del caso concreto in esame, proposte in modo disarmonico e incoerente rispetto ai motivi posti a base della decisione impugnata”. II PRINCIPIO. il giudice di primo grado ha correttamente valutato le risultanze delle prove di primo grado, tra le quali quella consistente nella attestazione della scheda visita, dalla quale risultava non solo la presenza del soggetto firmatario, ma anche attestata la presenza del soggetto che poi ha acquistato l’immobile. la corte nel condividere tale assunto ha statuito il seguente principio: “Nella sentenza impugnata, il giudice di prime cure ha svolto un’attenta disamina del materiale probatorio emergente dagli atti del giudizio. …. la visita dell’immobile di Via G…… - P….. M…. L…. da parte di S….. P….. e S….. P……. in data ……….., con il tramite dell’agenzia I……. P…… (circostanza dimostrata dalla scheda di visita depositata in atti dall’attrice, nella quale - benché sottoscritta dal solo P….. - risultava specificato che entrambi avevano in quell’occasione visionato per la prima volta l’immobile, del quale ignoravano la messa in vendita)”;
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  • Nº 5530
    Data 15/10/2021
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    PARERE N. 931 - IL MEDIATORE PUÒ ESSERE RITENUTO RESPONSABILE DEI VIZI OCCULTI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA?
    La risposta al presente quesito è negativa, nel senso che il mediatore non può essere ritenuto responsabile dei vizi occulti, salvo che non si dimostri che ne era a conoscenza o che poteva conoscerli usando l’ordinaria diligenza.- La norma quadro in materia è l’art. 1759 c.c. ............
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  • Nº 5531
    Data 15/10/2021
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    MODULO ATTO DI TRANSAZIONE E QUIETANZA VIOLAZIONE ESCLUSIVA CON DIRITTO ALLA PROVVIGIONE IN CASO DI CONCLUSIONE DELL’AFFARE CON UNO DEI CLIENTI DELL’AGENZIA
    Quando Deve essere utilizzato? Il modulo deve essere utilizzato tutte le volte che si raggiunga Un accordo per il pagamento dei danni da parte di un cliente che ha violato l’esclusiva. La transazione prevede che il cliente sarà tenuto comunque a corrispondere la differenza fino alle provvigioni pattuite qualora dopo la transazione risulti che ha venduto ad uno dei soggetti presentati e messi relazione dall’agenzia.-
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  • Nº 5526
    Data 12/10/2021
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    PARERE 955 - Se la presenza di un soppalco abusivo costituisca motivo di invalidità del contratto di locazione di un immobile commerciale, anche nel caso in cui il conduttore, consapevole di tale irregolarità,abbia rilasciato una liberatoria in tal senso.
    La risposta è da intendersi di segno assolutamente positivo. In linea di principio la presenza di irregolarità edilizie non inficia la validità del contratto di locazione, in particolar modo di un immobile commerciale.- In punto la Giurisprudenza chiarisce che l’irregolarità può essere motivo di scioglimento del contratto solo allorquando non consenta l’inizio dello dello svolgimento dell’attività per il quale il locale era stato locato.- Da ultimo in tal senso la pronuncia della ..............
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  • Nº 5527
    Data 12/10/2021
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    PARERE 941 - Se la persona che coabita con il conduttore per ragioni di lavoro, assume la qualifica di co-conduttore e succede nella locazione al conduttore principale
    Al quesito è possibile dare risposta negativa.- Invero, la Suprema Corte ha espressamente chiarito che “La persona legata da un rapporto di lavoro subordinato all’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica non può succedere nel rapporto di locazione alla morte di questi (fattispecie relativa al subentro di una badante in luogo della persona assistita)”. (Cassazione civile sez. VI, 19/10/2017, n.24665) ............
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  • Nº 5528
    Data 12/10/2021
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    IL MEDIATORE HA DIRITTO ALLE PROVVIGIONI DA ENTRAMBE LE PARTI, ANCHE QUANDO ABBIA AGITO INIZIALMENTE SU INCARICO DI UNA SOLA DELLE PARTI, IN QUANTO COMUNQUE TALE ATTIVITA’ RIETRA NELLA MEDIAZIONE E NON NEL MANDATO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA –
    CORTE DI APPELLO NAPOLI 2021 - Sentenza vittoriosa ottenuta dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di MEDIAZIONE immobiliare. In questo caso la CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, nella persona dell’eccellentissimo Dott. Sandro DE PAOLA, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato i seguenti principi. I PRINCIPIO. Allorquando il mediatore abbia agito inizialmente su incarico scritto di una delle parti, che prevedeva il diritto al compenso solo in caso di conclusione dell’affare, il rapporto è da qualificarsi di mediazione e non di mandato. Cosi testualmente “la Corte, esaminati gli atti di causa con particolare riguardo alle prove orali e documentali ivi presenti, ritiene - diversamente dal giudice di primo grado - che il rapporto giuridico sorto tra gli odierni contendenti sia da inquadrare nell'ambito dell'istituto della mediazione immobiliare ex art. 1754 e segg. cod. civ. e non in quello del mandato”…. Ed ancora …… “Pertanto i fatti di causa vanno inquadrati nell’ambito della mediazione immobiliare ex art. 1754 e segg. c.c. e non in quella dell’istituto del mandato, ostando all’inquadramento nell’istituto del mandato sia la circostanza che alcun potere era stato assegnato dalla T. (venditrice) alla G. (mediatore) volto a porre in essere atti giuridici in nome o per conto dell’incaricante, sia la circostanza che non era stato previsto alcun obbligo contrattuale per la G. (mediatore) e sia, inoltre, il fatto che non era stato previsto alcun compenso fisso collegato all’effettuazione dell’attività commissionata”.
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  • Nº 5525
    Data 08/10/2021
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    PARERE 954 - IL MEDIATORE MATURA IL DIRITTO AL COMPENSO QUALORA, DOPO L’AVVENUTA ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO DEL TERZO ACQUIRENTE, L’IMMOBILE VENGA ACQUISTATO DAL CONDUTTORE CHE HA ESERCITATO IL DIRITTO DI PRELAZIONE?
    Al quesito è possibile dare – in linea di massima - risposta affermativa, a condizione che siano rispettati alcuni importantissimi requisiti – di seguito dettagliati - nella conclusione del contratto oggetto di prelazione e nell’offerta (denunciatio) all’avente diritto......
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  • Nº 5524
    Data 08/10/2021
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    LA VENDITA DI UN IMMOBILE PARZIALMENTE ABUSIVO NON È NULLA, MA È VALIDA, MA SOLO A PATTO CHE L’ACQUIRENTE SIA STATO MESSO A CONOSCENZA DELL’ABUSO EDILIZIO - SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D’ARAGONA – TRIBUNALE DI SALERNO 2021
    Sentenza vittoriosa ottenuto dallo studio d'Aragona-legali associati in materia di COMPRAVENDITA immobiliare. In questo caso IL TRIBUNALE di SALERNO, nella persona dell’eccellentissimo Dott. ANTONIO ANSALONE, accogliendo le tesi sostenute dallo studio d'Aragona, ha dettato Il seguentE principiO. “In seno alla giurisprudenza si è assistito alla formalizzazione di un maggioritario orientamento che distingue tra una cosiddetta “difformità primaria”, riguardante per l’appunto la mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (permesso di costruire, permesso in sanatoria) che comporterebbe la nullità dell’atto di compravendita, e una “difformità secondaria” concernente deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali. In quest’ultima casistica non si potrà assistere ad una comminazione della nullità dell’atto…. Pertanto, un abuso edilizio può considerarsi “grave” quando l’immobile è privo di un titolo edilizio, mentre nelle ipotesi di abuso di “minore” entità, la vendita è valida ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio. In questo caso non è l’ordinamento a decretare la nullità dell’atto ma solo l’eventuale azione del compratore che deve richiedere la cosiddetta risoluzione del contratto”.
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