Nº 6481 NEW IL CONDUTTORE CHE SIA CITATO IN GIUDIZIO DAL LOCATORE PER IL PAGAMENTO DEL CANONE INSOLUTO, NON È LEGITTIMATO A RICHIEDERE LA RIDUZIONE ADDUCENDO LA MANCATA EFFETTUAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE DEI LAVORI DI MANUTENZIONE, LADDOVE NON DIMOSTRI CHE DURANTE IL RAPPORTO HA DENUNCIATO LA NECESSITÀ DI TALI LAVORI E NEL CORSO DEL PROCESSO ABBIA PROVATO LA RIDOTTA UTILIZZABILITÀ DELL’IMMOBILE- SENTENZA VITTORIOSA STUDIO D'ARAGONA - LEGALI ASSOCIATI - NOVEMBRE 2024.

Sentenza vittoriosa ottenuta dallo Studio d’Aragona – Legali Associati, responsabile Avv. FRANCESCO BRESCIA, innanzi al TRIBUNALE DI NAPOLI - IX SEZIONE CIVILE - Nel caso di specie, il tribunale di Napoli ha sancito - tra l'altro - il seguente principio, accogliendo le tesi dello studio legale d’Aragona, “La conduttrice ha eccepito di non aver pagato il canone a causa dell’inadempimento di parte locatrice all’obbligo di effettuazione delle riparazioni del cespite locato, in violazione del disposto dell’art. 1576 c.c; ha dedotto la sussistenza di infiltrazioni e l'ostruzione della colonna fecale che avrebbero reso inutilizzabile l'immobile locato dal mese di marzo 2018. La società C srl ha prodotto una missiva in cui avvisava l’I. M. e l’avv. D. G., amministratore dello stabile, nell’anno 2018, nonché lo scambio pec con la compagnia che assicurava il condominio (per il risarcimento richiesto dalla medesima conduttrice ex art 1585 cc ). Tuttavia, non è stata offerta prova (per testi o attraverso perizia tecnica) di ridotta utilizzabilità dell’immobile dal mese marzo del 2018 (come dedotto dalla parte convenuta), mancando agli atti qualsiasi riscontro documentale, ovvero testimoniale, non avendo la C. srl articolato alcun capitolato per dimostrare una riduzione di godimento dal 2018. Le fotografie allegate dalla convenuta non sono in grado di dimostrare l’incidenza delle infiltrazioni sul godimento dell’immobile. Nel caso di specie ritiene questo Tribunale che l'eccezione di inadempimento, non è stata sollevata in buona fede ex art 1460 cc, perché la società conduttrice, non ha dimostrato problematiche di ridotta utilizzabilità del bene a partire dal 2018 e l’utilizzazione per lo svolgimento dell’attività di deposito e sede è comprovata dal fatto che la C. SRL non ha ritenuto né di recedere dal contratto, né di chiedere la risoluzione dello stesso per inadempimento, né rilasciando l’immobile spontaneamente, ma solo a seguito di esecuzione forzata e mai prima del presente giudizio ha avanzato lamentele scritte alla locatrice. Invero, l'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto delle tre l'una: A) se l'inadempimento che l'ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l'eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione; B) se l'inadempimento che l'ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell'eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all'adempimento; C) se l'inadempimento che l'ha provocata non esisteva, ovvero non era tale da giustificarla, l'eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento, ovvero sarà esposto all'azione di risoluzione per inadempimento."