: & v’h{T[x****$vvvvvvQuesito n. 242: Se ai fini dell’acquisto per usucapione è necessario ottenere un provvedimento del tribunale ovvero è sufficiente la trascrizione del titolo astrattamente idoneo (nella specie: atto di donazione).- L’usucapione, istituto disciplinato dagli artt. 1158 e ss. del C.C., è un mezzo di acquisto della proprietà, o di altro diritto reale, a titolo originario; non vi è dunque alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare, che pertanto si estingue, e quello, nuovo, acquistato dal possessore con l’usucapione.- L’usucapione si produce, automaticamente, per effetto del mero verificarsi delle condizioni fissate dalla legge per cui, l’eventuale pronuncia giudiziale di riconoscimento della stessa, sortisce un’efficacia meramente dichiarativa.- L’usucapione si fonda su due elementi imprescindibili: il possesso; il tempo.- Il possesso è l’istituto che descrive l’esercizio da parte di un soggetto, legittimato o meno, di un potere di dominazione su di una cosa; il requisito in esame presuppone l’animus possidendi, cioè la volontà da parte del soggetto di esercitare sul bene i poteri tipici del proprietario, o del titolare di un diritto reale di godimento. Tale possesso, per poter condurre all’usucapione, non deve essere né clandestino né violento, bensì pubblico ed inequivoco.- L’ulteriore requisito indispensabile per il perfezionamento dell’usucapione è quello che il possesso del bene sia continuo ed ininterrotto nel tempo.- Il Codice Civile disciplina all’art. 1159, anche, la figura dell’usucapione abbreviata, specifico oggetto della nostra trattazione, la quale prevede che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. Ai predetti fondamentali requisiti previsti per l’usucapione ordinaria, dunque, ai fini del perfezionamento dell’usucapione abbreviata, se ne debbono aggiungere altri e, precisamente: la buona fede del possessore; il titolo astrattamente idoneo al trasferimento; la trascrizione dello stesso.- La buona fede, che la legge esige debba accompagnarsi al possesso, è quella (soggettiva) di cui all’art. 1147 C.C. ossia l’ignoranza incolpevole di ledere un diritto altrui; essa si presume ed è sufficiente che sussista al momento della presa di possesso del bene (Cfr. Cass. Civ. n. 3703 del 08.11.1968).- Per titolo astrattamente idoneo al trasferimento del bene oggetto del possesso si intende, invece, un atto di natura traslativo-derivativa o traslativo-costitutiva proveniente a non domino; meglio, deve trattarsi di un negozio giuridico che sarebbe idoneo in astratto a produrre l’acquisto della proprietà o di un diritto reale minore, se una circostanza particolare non impedisse in concreto il verificarsi di tale effetto. Il titolo deve essere trascritto ed è solo da tale momento che decorre il tempo occorrente per usucapire il bene. Vi è da sottolineare che il titolo deve specificamente riguardare l’immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio, nel senso che deve indicare con esattezza l’immobile ed il diritto immobiliare trasmesso in modo tale da poter rilevare una perfetta corrispondenza tra l’oggetto del titolo e quello dell’usucapione (Cfr. Cass. Civ. n. 1379 del 27.05.1966; Cass. Civ. n. 965 del 03.04.1971; Cass. Civ. n. 3047 del 15.11.1973). E’ sicuramente titolo funzionale all’acquisto del diritto, per usucapione abbreviata, l’atto di donazione a non domino il quale, non essendo riconducibile alla previsione di cui all’art. 771 C.C., che sancisce la nullità della donazione di beni futuri, non è invalido. La giurisprudenza ha a tal proposito stabilito che La donazione di beni altrui è semplicemente inefficace e, tuttavia, idonea ai fini dell'usucapione abbreviata, in quanto il requisito, richiesto dalla predetta disposizione codicistica, della esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare la proprietà o altro diritto reale di godimento, che sia stato debitamente trascritto, va inteso nel senso che il titolo, tenuto conto della sostanza e della forma del negozio, deve essere idoneo in astratto, e non in concreto, a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto del diritto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare(Cfr., ex multis, Cass. Civ. n. 1596 del 05.02.2001).- L’usucapione, maturata in conseguenza del soddisfacimento dei requisiti prescritti ex lege, non può essere contrastata da eventuali titoli d’acquisto dello stesso bene trascritti anteriormente a quello, (astrattamente idoneo), sul quale si fonda l’usucapione, questo perchè il diritto sorto per effetto dell’usucapione estingue tutti i diritti preesistenti ed incompatibili con esso. Tuttavia, la giurisprudenza ha ritenuto che l’esistenza di trascrizioni nei pubblici registri a carico del bene, antecedenti a quella (di trascrizione sulla medesima res) funzionale al compimento dell’usucapione abbreviata, a motivo dell’effetto pubblicitario che ad esse si accompagna e, pertanto, per la loro conoscibilità da parte di un qualunque soggetto munito di ordinaria diligenza, esclude la buona fede, presunta ex art. 1147 C.C., in capo all’usucapiente (Cfr. Cass. Civ. n.3239 del 5-4-1994; Cass. Civ. n.13929, del 25-9-2002).- P.Q.M. Ai fini dell’acquisto di un bene immobile per usucapione, requisito essenziale ed indispensabile, ai sensi dell’art. 1159 C.C., è la decorrenza di 10 anni dalla trascrizione del titolo. La trascrizione che è una forma di HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Pubblicit%C3%A0_giuridica" o "Pubblicità giuridica" pubblicità legale, prevista dagli art. 2643 e ss. del C.C., produce il risultato di rendere opponibili a terzi gli atti trascritti. Chi acquista validamente un diritto, ma non trascrive, è titolare del diritto, però non può opporlo a terzi (laddove, ad esempio, dovessero sorgere dei conflitti derivanti da una doppia alienazione). Questa regola, infatti, riveste la massima importanza al fine di risolvere le situazioni di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, dal momento che è proprietario a tutti gli effetti del bene non già chi lo ha acquistato per primo, bensì chi ha trascritto per primo l' atto d' acquisto del suddetto bene.- Si rende noto alla gentile clientela che il presente parere legale ha valore esclusivamente orientativo e non vincolante, in quanto redatto esclusivamente sulla base delle informazioni fornite dal richiedente, per cui ci si riserva ogni definitiva valutazione all’esito dell’esame della documentazione che venga in ipotesi fornita. Si invitano, pertanto, gli utenti a valutare con attenzione l’effettiva sussistenza di analogie con il caso concreto di proprio interesse, declinando ogni responsabilità al riguardo. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI" />

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