Nº 437 QUESITO N. 709: COMPRAVENDITA DI IMMOBILIE IN COSTRUZIONE. FIDEISUSSIONE, POLIZZA ASSICURATIVA DECENNALE E CERTIFICATO DI AGIBILITA: VALIDITA’ DEL CONTRATTO PRELIMINARE, RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTORE E COMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE.

QUANDO L’IMMOBILE PUO’ ESSERE CONSIDERATO ULTIMATO E SE L’AVVENUTO ACCATASTAMENTO ESCLUDE L’APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA PER GLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE. Sono considerati “immobili in costruzione”, gli immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (Sent. n. 5749/2011). Affinché l’immobile possa essere considerato ultimato, non assume rilevanza l’avvenuto accatastamento dello stesso. Difatti, l’Agenzia delle entrate con risoluzione n. 231/2008 precisa che <>. Nell’ipotesi di vendita di un’immobile in costruzione, la mancanza del certificato di agibilità non incide sulla validità dello stesso, ma può venire in rilievo sotto il profilo dell’inadempimento del venditore. Infatti, l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, comma 3, c.c. (Cass., sent. 08/02/2016, n. 2438). Si tratta però di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo tra le parti (Trib. Padoa 24/06/2013). Per quanto concerne la polizza assicurativa, l’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, impone al costruttore l’obbligo di stipulare “una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente”. Tale genere di garanzia è applicabile solo in presenza di una fattispecie che abbia ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. In ordine al presupposto contrattuale, la dottrina maggioritaria, ha ritenuto di limitare l’ambito di applicazione della norma in esame ai “contratti ad effetti traslativi non immediati” e non anche alla “sequenza preliminare/definitivo”. Ad avallare tale tesi è lo stesso art. 6 D.lgs. 122/2005 che nel disciplinare il contenuto minimo del contratto preliminare, relativo ad immobili da costruire o non ancora ultimati, non fa riferimento alla “polizza assicurativa”. -PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD