Quesiti
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Nº 615Data 28/03/2018Downloads: 57
SE IL PREZZO SUL ROGITO È PIÙ BASSO DEL COMPROMESSO CHE RISCHIO?
Nel caso di vendita immobiliare, cosa si rischia nei confronti del fisco quando il prezzo di acquisto riportato sul contratto preliminare è più alto di quello indicato invece nel contratto definitivo? Immagina di voler acquistare una casa e di accordarti con il venditore per un prezzo. Firmate così il preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e vi accordate in quella sede per la data di firma del rogito davanti al notaio: si tratta di qualche mese dopo, giusto il tempo per il venditore di trasferire i suoi mobili e per te di ottenere materialmente il mutuo dalla banca. Succede però chedownload riservato - non acquistabile -
Nº 4391Data 01/01/2002Downloads: 2
Se è possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, nell’ipotesi in cui il conduttore ha la residenza nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile locato.
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Nº 3186Data 20/06/2006Downloads: 0
QUESTO N. 120: Se è valida la clausola in un contratto di locazione non abitativa,la quale prevede il diritto di prelazione in favore del locatore nel caso in cui il conduttore voglia sublocare o cedere il contratto,unitamente alla cessione d’azienda
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Nº 4627Data 28/02/2013Downloads: 17
QUESITO : Se nei contratti di locazione è obbligatorio il deposito cauzionale, se è produttivo di interessi? e quando va restituito?
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Nº 4392Data 07/03/2012Downloads: 16
QUESITO: Se è possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, nell’ipotesi in cui il conduttore ha la residenza nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile locato.
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Nº 4870Data 11/03/2014Downloads: 12
QUESITO : Rifiuto del conduttore a far visitare l’immobile a clienti interessati all’acquisto: nel caso in cui il contratto di locazione nulla preveda in ordine alla visite all’immobile, quale tutela ed azione per il locatore.
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Nº 3200Data 09/01/2002Downloads: 0
QUESITO N. 9: Se la vendita di un immobile appartenente ad un soggetto distinto dal proprietario del suolo fa acquistare all'acquirente la piena proprietà dell'immobile
Se la vendita di un immobile appartenente ad un soggetto distinto dal proprietario del suolo fa acquistare all'acquirente la piena proprietà dell'immobile€ 500,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 2987Data 08/01/2002Downloads: 19
QUESITO N. 8: Se il venditore di un appartamento può rimuovere la caldaia dopo la vendita
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Nº 3071Data 27/04/2004Downloads: 2
QUESITO N. 87: Se in caso di vendita di un immobile oggetto di condono nel 94 con pagamento di oneri ridotti, sia dovuta la differenza dell'oblazione corrisposta da parte di chi non poteva godere di tali benefici
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Nº 952Data 22/04/2004Downloads: 2
QUESITO N. 83: Se l'assegnatario in locazione di un immobile popolare può sublocare l'alloggio a terzi
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Nº 2991Data 07/01/2002Downloads: 0
QUESITO N. 7: Se la sanatoria per la mosità (termine di grazia) è applicabile nel caso nel caso in cui non vi sia esatta corrispondenza tra la richiesta del locatore e l'offerta del conduttore
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Nº 521Data 27/03/2017Downloads: 14
QUESITO N. 744. A CHI SPETTA LA RIMOZIONE DI UNA TETTOIA IN ETERNIT INSTALLATA DA UN PRIVATO SU UN TERRAZZO CONDOMINIALE?
La rimozione spetta al condominio in quanto …parere integrale cliccando su download€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 515Data 28/02/2017Downloads: 22
QUESITO N. 740: L’ACQUIRENTE È TENUTO A RISPETTARE IL COMODATO CONCESSO DAL VENDITORE OPPURE HA DIRITTO ALL’IMMEDIATA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE?
Ha diritto all’immediata restituzione, in quanto ….. parere integrale... cliccando su dowloand...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 508Data 06/02/2017Downloads: 32
QUESITO N. 739: SE L'ACQUIRENTE VIENE IMMESSO NEL POSSESSO ANTICIPATO DEL BENE PER L'EFFETTUAZIONE DEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE, SU CHI RICADONO LE CONSEGUENZE IN CASO DI EVENTUALI ABUSI?
Il tema dell’abuso edilizio necessita di una disamina sotto diversi profili... parere integrale... cliccando su download...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 503Data 30/01/2017Downloads: 39
QUESITO N. 738: SE IL COSTRUTTORE È TENUTO A CONSEGNARE LA FIDEIUSSIONE E POLIZZA DECENNALE ANCHE NEL CASO IN CUI IL PRELIMINARE O L’ATTO DEFINITIVO DI VENDITA VENGANO STUPULATI DOPO CHE L’IMMOBILE È STATO GIÀ COMPLETATO?
La risposta è negativa, nel senso che non è dovuta né la fideiussione e né la polizza decennale, in quanto.... parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 504Data 01/02/2017Downloads: 19
QUESITO N. 737: COLUI CHE HA L'IMMOBILE IN COMODATO LO PUO' LOCARE A TERZI?
La risposta è affermativa, ma a condizione che … parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 513Data 22/02/2017Downloads: 20
QUESITO N. 736 - Villette a schiera: Le mura perimetrali a sbalzo, ovvero la parete laterale delle villette più avanzate, deve essere considerata comunque in comunione?
La risposta è senz’altro affermativa in quanto...parere integrale...cliccando su download€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 511Data 15/02/2017Downloads: 18
Quesito n. 735 - Se la revisione delle tabelle millesimali, in conseguenza della realizzazione da parte di un condomino di un solaio ammezzato, necessita dell'unanimità o della maggioranza?
Basta la maggioranza qualificata a condizione che... parere integrale... cliccando su download...€ 50,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 502Data 30/01/2017Downloads: 13
QUESITO N. 730: SE E' POSSIBILE SUBLOCARE UN IMMOBILE A CANONE CONCORDATO? (E DISCIPLINA GENERALE DELLE SUBLOCAZIONI)
La risposta è affermativa, in quanto....parere integrale disponibile... cliccando su download ...€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 501Data 30/01/2017Downloads: 9
QUESITO N. 729: IL CONIUGE PROPRIETARIO PUO' VENDERE L'IMMOBILE ASSEGNATO ALL'ALTRO CONIUGE?
La risposta è affermativa, ma l’assegnazione sarà opponibile all’acquirente a condizione che …parere integrale disponibile... cliccando su download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 495Data 09/01/2017Downloads: 13
QUESITO N. 728: SI PUO' CHIEDERE LA RESTITUZIONE DELL'IMMOBILE REGALATO ALL'EX CONVIVENTE?
La risposta è affermativa, ma a determinate condizioni... parere integrale disponibile cliccando su download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 492Data 04/01/2017Downloads: 12
QUESITO N. 727: IN CASO DI CESSIONE DELL'AGENZIA, GLI INCARICHI DI VENDITA SI TRASMETTONO ALLA NUOVA ANCHE SENZA IL CONSENSO DEI CLIENTI?
In caso di cessione dell'agenzia, gli incarichi di vendita si trasmettono alla nuova anche senza il consenso dei clienti? La risposta è affermativa, ma a condizione che ............scarica il contenuto integrale premendo il tasto download€ 100,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 485Data 21/12/2016Downloads: 23
QUESITO N. 726: UN MEDIATORE PUO' UTILIZZARE LE FOTO DELL'IMMOBILE IN VENDITA DI UN ALTRO MEDIATORE?
La risposta è negativa, a condizione che... parere integrale disponibile cliccando su download....€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 484Data 16/12/2016Downloads: 8
QUESITO N. 725: Se l’istituto di credito è tenuto ad avvisare il debitore prima di fare la segnalazione alla Centrale Rischi e quali sono i presupposti affinché tale segnalazione sia legittima.
risposta è senz’altro affermativa, in quanto l’istituto di credito ha … parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 483Data 16/12/2016Downloads: 13
QUESITO N. 724 : Se il padre di un minore rinunzia all' eredità del nonno ed il minore raggiunge la maggiore età solo dopo dieci anni, può ancora accettare l eredità del nonno?
La risposta è affermativa e può farlo entro dieci anni. Normalmente ,al chiamato all’eredità che rinuncia alla stessa, subentrano i propri discendenti per rappresentazione ossia nel luogo e nel grado del loro ascendente. In sostanza si sostituiscono in tutto e per tutto allo stesso, prendendone il posto. In tal caso il termine di prescrizione per esercitare il proprio diritto ad accettare o rifiutare l’eredità è quello decennale previsto ex articolo 480 c.c.Nel caso di specie, coloro che subentrano o dovrebbero subentrare per rappresentazione all’ erede che ha rinunciato all’eredità sono minorenni, per cui le alternative sono due: 1) ricorrere all’articolo 2942 n. 1 c.c., il quale sancisce che la prescrizione rimane sospesa contro i minori non emancipati e gli interdetti per infermità di mente per il tempo in cui non hanno un rappresentante legale e per sei mesi successivi dalla nomina del medesimo o dalla cessazione dell’incapacità. In sostanza, il termine di prescrizione decennale inizierà a decorrere dopo sei mesi dalla nomina del rappresentante legale dei minori. 2) nel caso in cui invece non venga nominato alcun rappresentante legale per il minore, bisognerà attendere il raggiungimento della maggiore età dello stesso. Quindi, il termine decennale di prescrizione inizierà a decorrere dal compimento del diciottesimo anno di eta'.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 482Data 15/12/2016Downloads: 17
QUESITO N. 723 :Se spetta il diritto di prelazione quando un fondo ha in parte destinazione agricola ed in parte altra destinazione?
La risposta è negativa, nel senso che non spetta, con qualche eccezione.- Spiega la giurisprudenza che la disciplina della prelazione ha carattere eccezionale per cui non è possibile un’interpretazione estensiva tale da comprendere anche le parti a destinazione non agricola.- La possibilità di limitare poi la prelazione alla sola parte con destinazione agricola, potrà ipotizzarsi solo quando: sia possibile il distacco dell’appezzamento con destinazione agricola da quello con destinazione diversa, sempre che lo scorporo della porzione di terreno, oggetto della prelazione e del riscatto, non comporti l'imposizione, sulle restanti parti, di servitù ed oneri reali, tali da comprometterne l'esclusività del godimento e menomarne il valore di scambio.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 479Data 07/12/2016Downloads: 17
Quesito n. 722 : In caso di vendita di immobile, costruito con diritto di superficie da una cooperativa, l’obbligo di rivendita a prezzo imposto è soggetto a scadenza? In caso affermativo indicare qual è il termine e da quando decorre.
È necessario, per disporre liberamente dell’immobile, “convertire” prima il diritto di superficie in diritto di proprietà, attraverso un apposito accordo con il Comune di riferimento. È la legge 23.12.1998, n.448, all’art. 31, che consente ai Comuni di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario.€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 473Data 17/11/2016Downloads: 16
Quesito n.721 - SE AD ACQUISTARE E' UN SOGGETTO CHE HA DIRITTO ALLA PRELAZIONE, L'IMMOBILE DEVE ESSERE COMUNQUE OFFERTO ANCHE AGLI ALTRI CHE HANNO LO STESSO DIRITTO?
In linea logica, per quanto manchino precedenti giurisprudenziali in punto, può affermarsi che la risposta è negativa, nel senso che... parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 476Data 21/11/2016Downloads: 11
QUESITO N. 719 -Se l’immobile acquistato da uno dei coniugi in regime di comunione legale, dopo che era stata già presentata istanza per la separazione, ma prima della relativa sentenza od omologa, rientra nella comunione dei coniugi o può essere venduto
Il bene si appartiene sicuramente ad entrambi i coniugi in quanto antecedentemente al 26.5.2015 … parere integrale disponibile cliccando su download...€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 472Data 15/11/2016Downloads: 15
Quesito n. 718 - Obbligo di adeguamento impianti di termoregolazione. Se il condominio ha deliberato i lavori ma la ditta incaricata non riesce ad osservare il termine imposto dalla legge 102/2014 chi ne sarà responsabile?
In linea prudenziale può affermarsi che della sanzione prevista dalla legge ne risponderà il codominio e per essi i relativi condomini, per quanto – chiaramente.........€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 460Data 04/10/2016Downloads: 13
QUESITO N- 712 - IN CASO DI CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DI UN SOTTOTETTO IN ABITAZIONE E CONSEQUENZIALE AGGIORNAMENTO DELLE TABELLE MILLESIMALI, IL CONDOMINIO PUÒ NEGARE AL PROPRIETARIO DELLA “NUOVA ABITAZIONE” IL RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO AL PARCHEGGIO
In tema di condominio negli edifici il parcheggio, ai sensi dell’art. 1117, comma 1 n. 2, c.c., rientra tra i beni oggetto di proprietà comune.- Conseguentemente, dovrà essere riconosciuto a tutti i condomini la possibilità di fruire dello stesso.- Difatti, in caso di parcheggi o posti auto condominiali insufficienti per tutti i condomini, l’assemblea può deliberare l’uso turnario degli stessi (cfr. Cass. sent. n.12485/2012); consentendo, in tal modo, a tutti i proprietari di esercitare il diritto di proprietà sui beni condominiali ex art. 1117 c.c. che, diversamente, sarebbe compromesso.- Tale presunzione di comunione potrà essere vinta soltanto dall’esistenza di un titolo contrario, dal quale risulti la riserva di proprietà del posto macchina, nonché la sottrazione dello stesso alla destinazione in comune.- Da quanto sopra evidenziato, risulta pacifica l’illegittimità dell’esclusione di un condomino dal diritto d’uso del parcheggio, qualora lo stesso risulti ricompreso tra i beni oggetto di proprietà comune. In senso contrario, tale esclusione potrà ritenersi legittima solo qualora l’area adibita a parcheggio, sulla base di un titolo contrario (ad es. atto di cessione), risulti sottratta alla destinazione d’uso comune.- Sicché, è necessario verificare nel caso di specie, se l’area adibita a parcheggio risulti compresa o meno tra i beni oggetto di proprietà comune.-€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 462Data 07/10/2016Downloads: 11
Quesito n. 711 - Nel caso di parcheggi pertinenziali, costruiti in vigenza della Legge 122/89, sussiste un limite di distanza massima con il bene principale?
Dall’esame della normativa regolante la materia oggetto di interesse, ovvero la Legge 122/89, c.d. Legge Tognoli, è emerso in maniera lampante come non sia predeterminata alcuna distanza massima da rispettare fra il parcheggio pertinenziale ed il bene principale.- A ben vedere, infatti, l’estrema genericità della normativa di riferimento ha lasciato ampio margine interpretativo, in ordine alla valutazione del rispetto della natura del bene pertinenziale, e dunque anche in merito alla suddetta distanza, onde evitare di snaturare il bene pertinenziale rispetto a quella che è la sua identificazione legislativa, ovvero quella di mero ornamento a servizio del bene principale.-In particolare, secondo l’orientamento maggioritario, ed attualmente seguito dal notariato, l’accertamento della sussistenza dei requisiti di contiguità necessari affinchè sia configurabile, in base ai principi generali, un rapporto pertinenziale, implica un apprezzamento di merito, che deve tener conto di una pluralità di elementi fattuali. A tal fine infatti posso rilevare la particolare condizione urbanistica del quartiere, la penuria di parcheggi, la disponibilità di facili mezzi di collegamento fra il parcheggio ed il bene principale ecc ecc. Si tratta infatti di circostanze che nel caso concreto possono indurre a ritenere sussistente un rapporto di pertinenzialità in senso tecnico anche con riferimento a beni posti ad una certa distanza.-E’ evidente, pertanto, che non sussistendo delle specifiche indicazioni in ordine alla distanza massima che possa intercorrere fra un parcheggio pertinenziale ed il bene principale, assume decisiva importanza l’esame del territorio in cui sono ubicati, ove potrebbero sussistere una serie di variabili non prevedibili in assoluto.-€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 438Data 21/07/2016Downloads: 32
QUESITO N. 710: SE E’ VALIDA LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DEL CONFINANTE IN ASSENZA DI DENUNTIATIO OVVERO DI INVITO AD ESERCITARLO.
Il caso: il confinante vien convocato in sede di stipula di atto pubblico al fine di rendere la dichiarazione di rinuncia al diritto ad acquistare il terreno confinante. E’ valida la rinuncia laddove non risultano espletate le formalità dettate dalla legge ???? RISPOSTA No. La rinuncia preventiva alla prelazione agraria non può essere ritenuta valida, se, tale rinuncia non viene preceduta dalla denuntiatio ad opera del proprietario venditore, in quanto, si tratta di un diritto non ancora sorto. Bisogna, pertanto, stabilire quando il diritto di prelazione agraria può dirsi insorto e quindi validamente rinunciabile. Secondo la Suprema Corte “..per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione è necessario che il coltivatore diretto abbia avuto RITUALE conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia” (Cass. 21 febbraio 2006, n.3672).PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 437Data 19/07/2016Downloads: 52
QUESITO N. 709: COMPRAVENDITA DI IMMOBILIE IN COSTRUZIONE. FIDEISUSSIONE, POLIZZA ASSICURATIVA DECENNALE E CERTIFICATO DI AGIBILITA: VALIDITA’ DEL CONTRATTO PRELIMINARE, RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTORE E COMMERCIABILITA’ DELL’IMMOBILE.
QUANDO L’IMMOBILE PUO’ ESSERE CONSIDERATO ULTIMATO E SE L’AVVENUTO ACCATASTAMENTO ESCLUDE L’APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA PER GLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE. Sono considerati “immobili in costruzione”, gli immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (Sent. n. 5749/2011). Affinché l’immobile possa essere considerato ultimato, non assume rilevanza l’avvenuto accatastamento dello stesso. Difatti, l’Agenzia delle entrate con risoluzione n. 231/2008 precisa che <<l'immobile si considera ultimato quando questo è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo, e ciò a prescindere dall'accatastamento del bene o dalla data di fine lavori, o di certificazione di collaudo, prevalendo invece la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene>>. Nell’ipotesi di vendita di un’immobile in costruzione, la mancanza del certificato di agibilità non incide sulla validità dello stesso, ma può venire in rilievo sotto il profilo dell’inadempimento del venditore. Infatti, l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, comma 3, c.c. (Cass., sent. 08/02/2016, n. 2438). Si tratta però di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo tra le parti (Trib. Padoa 24/06/2013). Per quanto concerne la polizza assicurativa, l’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, impone al costruttore l’obbligo di stipulare “una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente”. Tale genere di garanzia è applicabile solo in presenza di una fattispecie che abbia ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. In ordine al presupposto contrattuale, la dottrina maggioritaria, ha ritenuto di limitare l’ambito di applicazione della norma in esame ai “contratti ad effetti traslativi non immediati” e non anche alla “sequenza preliminare/definitivo”. Ad avallare tale tesi è lo stesso art. 6 D.lgs. 122/2005 che nel disciplinare il contenuto minimo del contratto preliminare, relativo ad immobili da costruire o non ancora ultimati, non fa riferimento alla “polizza assicurativa”. -PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 436Data 19/07/2016Downloads: 47
QUESITO N. 708: COMPRAVENDITA E RIMOZIONE ACCESSORI. SE, NELL’IPOTESI IN CUI NULLA È STATO PATTUITO NEL PRELIMINARE, GLI ACCESSORI DI CUI È DOTATO L’IMMOBILE POSSONO ESSERE RIMOSSI DAL VENDITORE ALL’ATTO DI TRASFERIMENTO.
SOLUZIONE Nei contratti di compravendita i BENI ACCESSORI condividono le stesse sorti del bene principale: nel silenzio delle parti i primi seguono le vicende traslative del secondo, salvo, trattandosi di bene immobile, sia stato diversamente pattuito per iscritto (Cass. civ. Sez. II, 20/09/2012, n. 15846), con conseguente impossibilità del proprietario di rimuovere gli stessi dall’immobile, qualora nulla sia statuito al riguardo nel relativo contratto. - PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 433Data 05/07/2016Downloads: 12
QUESITO N.707: QUALI CONSEGUENZE NELL'IPOTESI DI SUBLOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE COMMERCIALE CON UNICO SERVIZIO IGIENICO E CONTATORE PER L'ENERGIA ELETTRICA?
La mancanza di servizi igienici autonomi in un immobile commerciale, sublocato parzialmente, non obbliga il sublocatore all’installazione degli stessi, qualora nel contratto vi sia l’espressa accettazione, da parte del subconduttore, dell’idoneità del locale agli usi richiesti. Difatti, l’art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore a meno che detto obbligo non venga concordato con patto espresso. È possibile, in ogni caso, pervenire ad un accordo tra le parti contrattuali in ordine alla possibilità di fruire dell’unico servizio igienico, ovvero procedere all’installazione di un servizio igienico chimico esterno a carattere permanente. In quest’ultima ipotesi, sarà necessario richiedere il rilascio di apposito permesso di costruire (Cons. Stato, sent. n.4214/2012). In ordine alla possibilità di installazione di un secondo contatore Enel, ai fini di una più equa ripartizione delle spese, è necessario verificare se l’immobile sublocato parzialmente sia accatasto quale unica unità immobiliare ovvero sia frazionato in due distinte unità immobiliari; poiché soltanto in quest’ultima circostanza è possibile procedere all’installazione di un secondo contatore Enel.- Si tratta, in ogni caso, di valutazioni di carattere tecnico, per la risoluzione delle quali è opportuno richiedere chiarimenti a chi di competenza.- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 431Data 04/07/2016Downloads: 34
QUESITO N. 706: Quali sono le conseguenze della vendita nell'ipotesi in cui l'immobile, contrariamente da quanto dichiarato dal venditore in atto pubblico, è affetto da gravi irregolarità catastali
SOLUZIONE: L’originario art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52, regolante la materia di conformità dei dati catastali, nulla dispone circa la validità della vendita di una unità immobiliare oggetto di falso accatastamento.- Solo a partire dal 31 maggio 2010 con il decreto legge n.78, l’art. 19, comma 4, così come modificato in sede di conversione, ha dettato nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari aggiungendo, all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52, un ulteriore comma, il comma1-bis, il quale sancisce espressamente la nullità dell’atto di compravendita in caso di non conformità tra le planimetrie ed i dati contenuti nell’atto stesso e quanto registrato/depositato in catasto tuttavia, detta norma, non ha efficacia retroattiva.- Per tale motivo, la vendita, avvenuta nel 2002, di un subalterno oggetto di falso accatastamento costituisce un atto valido ed efficace che non impedisce la commerciabilità del bene in quanto trattasi di una semplice difformità.- Tale vizio può essere, invero, sanato con l’adeguamento catastale da parte del venditore, il quale dovrà quindi presentare una planimetria catastale corretta, ovvero conforme allo stato di fatto e pagare i relativi oneri e sanzioni che saranno, pertanto, a suo carico.- Qualora, invece, il falso accatastamento celasse qualcosa di più che una semplice difformità, ossia un vero e proprio abuso edilizio, è prevista, dal codice civile e dalle leggi collegate, la nullità assoluta contrattuale.- Difatti, l’art. 1418, ultimo comma, c.c. statuisce che il contratto è nullo “negli altri casi stabiliti dalla legge” e di questi casi, l’ipotesi di nullità prevista dal secondo comma dell’art. 40, L. n. 47/85 costituisce, per l’appunto, specifica applicazione.- Si badi, però, che - in entrambi i casi - la falsa dichiarazione di conformità catastale può determinare: • sotto un profilo civilistico, un’ipotesi di responsabilità contrattuale a carico del venditore nei confronti dell’acquirente, con conseguente risarcimento del danno (che potrebbe anche integrare la mancanza di qualità promesse ex art. 1497 c.c.); • sotto un profilo penalistico, la configurazione del reato di falso in atto pubblico (art. 483 c.p.).- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 430Data 28/06/2016Downloads: 28
QUESITO N°705:Quali rischi corre l’acquirente nell’ipotesi in cui abbia proposto di acquistare un immobile libero da iscrizioni e trascr preg ma di proprietà di un venditore che già abbia subito iscrizioni ipotecarie di Equitalia su altri immobili.
SOLUZIONE: Nel caso in questione ci si interroga su quali rischi possa incorrere un soggetto debitore in confronto ad Equitalia rispetto alla vendita di un immobile costituente prima casa di proprietà di quest’ultimo e differente rispetto all’unità immobiliare sulla quale l’Ente di riscossione ha iscritto ipoteca per un credito pari ad Euro 50.000,00.- La vicenda de quo, così come prospettata, lascia intendere con ampio margine di probabilità che Equitalia intenda aggredire, in caso di insolvenza, l’immobile di proprietà del debitore Tizio sul quale ha iscritto ipoteca, precostituendosi un diritto di prelazione rispetto ad altri creditori nel caso in cui venisse instaurata una procedura di esecuzione forzata.- Tanto lascerebbe del tutto inattaccato l’immobile oggetto di intermediazione rispetto a quello sul quale è stata iscritta ipoteca.- Tuttavia va esaminata l’ipotesi, seppur remota, in cui Equitalia in qualità di creditore in confronto di Tizio intenda procedere ad esecuzione forzata prima della vendita dell’immobile oggetto di intermediazione e ritenga di aggredire tale unità immobiliare congiuntamente o in alternativa rispetto all’immobile sul quale ha iscritto ipoteca.- Ebbene come riferito l’immobile oggetto di intermediazione è la prima casa del debitore pertanto trova applicazione il D.L. n. 69 del 2013, c.d. Decreto del fare (convertito con Legge 9 agosto 2013 n. 98) che, avuto riguardo ad Equitalia detta precise limitazioni.- In particolare, il suddetto Decreto Legge impone quale presupposto INDEFETTIBILE per procedere al pignoramento della prima casa che l’importo del debito iscritto a ruolo sia superiore a 120 mila euro. Sembra dunque, chiaro che, data l’esiguità del debito (inferiore a 120.000,00) Equitalia non possa in alcun modo procedere al pignoramento sulla prima casa e dunque il terzo acquirente non incorra in alcun pregiudizio. Infine ci resta da esaminare l’ipotesi in cui Equitalia, a seguito della vendita dell’immobile oggetto di intermediazione, non avendo ancora soddisfatto il suo credito, possa in qualche modo esercitare azione revocatoria sul bene alienato a Caio. Ebbene, in tal caso essendo il credito dell’Ente di riscossione fortemente garantito dall’iscrizione ipotecaria sulla seconda casa non oggetto di vendita e potendosi il creditore soddisfarsi su tale bene, non sussistono i presupposti per poter ritenere che il debitore Tizio abbia arrecato un pregiudizio economico al creditore (il c.d. eventus damni - consapevolezza del debitore di arrecare un danno alle ragioni del creditore non avendo altri beni da aggredire); pertanto anche in tal caso Equitalia potrà rivalersi sull’altro bene di proprietà del debitore Tizio, lasciando l’acquisto di Caio libero da qualsiasi pregiudizio.- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 426Data 21/06/2016Downloads: 15
QUESITO N. 704: QUALI CONSEGUENZE NELL’IPOTESI DI VENDITA DI UN ALLOGGIO POPOLARE NON RISCATTATO?
SOLUZIONE: la normativa relativa agli alloggi popolari prevede la possibilità di “riscatto” degli stessi, utilizzando i pagamenti dell’affitto con riscatto concordato come se fossero degli “anticipi” sul costo della casa. In caso di mancato riscatto dell’alloggio l’inquilino non acquisirà la proprietà dello stesso, con conseguente divieto di cessione degli alloggi di edilizia economica e popolare fin quando gli stessi facciano parte del patrimonio indisponibile dell'Ente e non ancora legittimamente acquisiti in proprietà dall'assegnatario (Cass. Civ.,Sent., 27/03/1999, n.2936). Pertanto, l’eventuale stipula di un contratto di vendita di un alloggio popolare del quale non si è acquisita la proprietà dovrà considerarsi NULLO, con conseguente obbligo di restituzione delle eventuali somme versate, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito ex art. 1463 c.c. PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati -
Nº 414Data 25/05/2016Downloads: 11
QUESITO N°701:Vendita di un terreno dalla cui visura risulta un diritto del concedente a favore del culto: -il livellario può considerarsi proprietario per usucapione al mero decorso dei venti anni? -in caso contrario,quale procedura occorre attivare ?
SOLUZIONE: La risposta al quesito necessita di un esame differenziato della fattispecie a seconda dell’atteggiamento assunto nel corso degli anni dal livellario (o enfiteuta): a) Omessa corresponsione canone pattuito dal contratto di livello (oggi enfiteusi) per un periodo di 20 anni.- In tale caso l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, nonostante non vi sia una univocità di vedute, propende per ritenere che tale atteggiamento, ovviamente anche in caso di mancata richiesta dei canoni da parte del concedente, non è di per sé sufficiente per considerare automaticamente estinto il contratto di livello (oggi contratto di enfiteusi), e dunque acquisito un diritto di proprietà sul terreno per usucapione.- Da ciò deriva che affinché il livellario (enfiteuta) possa usucapire il terreno oggetto del contratto de quo non è sufficiente il mancato pagamento dei relativi canoni per un periodo ventennale, bensì sarà necessario che l’enfiteuta dimostri l’intervento di una interversio possessionis, ossia un radicale mutamento del titolo in base al quale ha la disponibilità del terreno (presupposti indicati nel testo), da cui derivi il suo atteggiarsi quale proprietario del relativo bene immobile.- Solo in tal caso, secondo l’orientamento maggioritario, potrà vantare l’avvenuta usucapione.- La cancellazione dei riferimenti ai rapporti enfiteutici o livellari, nella intestazione catastale, dovrà essere fatta per atto pubblico o autenticato, senza il necessario assenso o presenza del concedente. È sufficiente che chi interviene all'atto dichiari al notaio rogante di non aver corrisposto il canone da oltre un ventennio e, possibilmente, produrre una copia del Decreto di legittimazione, a suo tempo emesso a suo favore o a favore dei suoi danti causa.- b) Corresponsione canone pattuito nel relativo contratto In tale caso il rapporto enfiteutico è ancora in essere, ma, è affrancabile, ai sensi dell'articolo 973 del Codice Civile, versando una somma pari a 15 volte il canone annuo, giusto quanto disposto dall'articolo 9 della legge 18 dicembre 1970, n. 1138, che corrisponde al reddito dominicale aggiornato coi coefficienti previsti per le Imposte dirette, come sancito dalla Corte Costituzionale con sentenza 23 maggio 1997, n. 143.- In quel caso è necessario l'intervento del concedente, ai fini dell'affrancazione, previa trascrizione dell'originario atto costitutivo di legittimazione, ai sensi della legge n. 1766 del 1927.- PER LO SVOLGIMENTO INTEGRALE DEL QUESITO, CON GIURISPRUDENZA, LEGGI E DOTTRINA, CLICCA SU DOWNLOAD€ 20,00Gratuito per i convenzionati